안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 재테크 말하는 두꺼비 세무사 이장원입니다.
이재명 대통령의 보유세 인상 발언 이후,
다주택자들의 셈법이 그 어느 때보다 복잡해지고 있습니다.
두 편의 포스팅에 걸쳐 부동산 시장의 충격적인 변화와 생존전략에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.
1편의 포스팅에서는 보유세 인상 발언의 파장, 양도세 중과세가 가져올 현실적인 문제,지역별로 다른 부동산 대응 트렌드에 대해 다루겠습니다.
다주택자에게 지금 중과세가 적용되면 큰일 난다라고
말씀을 드렸어요.
가산세까지 포함되면
거의 200배도 넘을 수도 있다라고
강남은 증여로 움직이고요.
강북이나 경기권은 단기 급매의 가능성이 좀 있다.
근데 급매물이 나온다라고 하더라고요.
안녕하세요 두꺼비 세무사입니다.
요즘 부동산 때문에 좀 피로감이 많이 크실 것 같습니다.
거기다가 세금까지 이슈가 좀 많죠.
다주택자 양도소득세 폭탄 현실화라고 해서
기사가 많이 나오고 있습니다.
그래서 잠실 엘스는 5억 원, 마래푸는 3억 원
부담이 껑충 올라갈 것이다.
왜냐하면 서울 전 지역하고 경기도 12개 지역이
이미 조정대상지역으로 묶였잖아요.
조정대상지역에 주택을 소유하고 있는 다주택자는
해당 주택을 양도하게 됐을 때 중과세를 받을 수도 있죠.
그게 잔금일이 2026년 5월 9일 이후일 때 발생합니다.
공교롭게 대부분 아파트일 거고,
그 아파트가 같은 지역의 토지거래허가구역에 묶여 있습니다.
내가 매도자 입장이다.
그럼 빠른 결정하셔야 된다라고 말씀을 이미 드렸어요.
토지 거래 허가하는 데만 15일이 걸리기 때문이죠
이게 갑자기 번복이 돼서 5월 9일부터 중과세 안 하고
1년 더 연장해 주겠다라는 말이 나오지 않는 이상, 쉽지 않을 것 같은데,
지금 대통령께서도 그 말을 했잖아요.
어쨌든 지금 연장하지 않을 거다.
중과세를 계속하는 건 말이 안 된다라고 했기 때문에
제가 봤을 땐
중과세는 5월 9일 이후로는 시작됩니다.
그래서 서울 소유권 이전 등기,
증여 신청 부동산 현황이 급격하게 월 단위로 늘어나고 있습니다.
10월 15일 이전에는 일반적인 서울의 증여 같은 경우는
1천 건 정도 내외였는데,
12월 되자마자 2천 건을 초과했습니다.
왜냐? 지금 중과세가 적용되면 양도소득세가 두 배,
세 배 더 나올 수도 있습니다.
그리고 1세대 1주택자 비과세라고 판단했던 사람이
비과세였으면 350만 원 낼 게,
비과세 판단 잘못하면 3주택자 중과세가 돼서 세금이 170배.
여기에 가산세까지 포함되면 거의 200배도 넘을 수도 있다
라고 말씀을 드린 바가 있습니다.
이런 상황에서 여러분들 셈법이 복잡해지실 거예요.
다주택자에게 최후 통첩을 했는데,
강남은 증여로 움직이고요.
강북이나 경기권은 단기 급매의 가능성이 좀 있다.
근데 급매물이 좀 나온다라고 하더라고요.
이런 상황에서는 신혼부부들이 9억 원에서 15억 원 사이의
아파트를 이번 참에 급매가 나오면 매수하는 게 장점이 되지 않을까
라는 생각이 듭니다.
그러면 왜 강남 3구는 3년 만에 증여가
최고 기록을 이렇게 갱신하고 있느냐?
향후에 보유세 인상이
정말 큰 변수가 되기 때문에 그렇겠죠.
그전에 앞서서 보시게 되면
최근 3년 전국의 집합건물 증여 현황도 계속 늘어나고 있고요.
서울도 마찬가지입니다.
2023년, 2024년에는 6,000에서 6,500건.
근데 2025년에는 8,400건으로 많이 늘어났고요.
서울의 주요 지역에 대한 집합건물 증여도
많이 증가되고 있다는 걸 볼 수가 있습니다.
그리고 다주택자 비중 자체가 많이 낮아졌어요.
예전에 비해서 매년마다 낮아지고 있어서 이제 14.9% 정도 됩니다.
근데 증여가 생각보다 대부분 만만치 않습니다.
증여세 자체가 이미 너무 높아졌어요.
예전에 10억 하던 아파트가
지금 20억, 30억 하기 때문에 증여했다면 고작 두 배 더 내냐?
아니죠.
누진세율이니까 훨씬 더 많은 배수를
내야 되는 상황이 펼쳐지는 겁니다.
근데 그 돈, 자녀에게 없습니다.
지금 자녀분들은 직업도 못 구해서 죽겠는데
무슨 증여세입니까?
증여자가 다주택자면,
다주택자에 대한 주택을 증여받는 자녀가
증여 취득세를 내야 되는데,
일반적인 증여 취득세는 국민주택 규모 이하면 3.8%,
국민주택 규모 초과하면 4%지만,
중과세가 되는 순간 12.4% 아니면 13.4%로
거의 세 배 이상 증가하게 됩니다.
물론 시가표준액 3억 원 초과되는 주택에 한해서만,
증여자가 다주택자일 때 조정대상지역 주택을 주는 경우에만
해당한다고 하지만,
대부분 증여에 대한 생각을 한다
그러면 대부분 증여 취득세 중과에 걸리실 거예요.
지금 세입자가 있으면 순수 증여 자체도 안 됩니다.
왜냐? 토지거래허가 때문에
채무 승계 요건이 껴야 되는데,
채무 승계하게 되면 뭡니까?
매매니까
여기에 전입을 해야 된단 말이에요.
2년 동안 살아야 되기 때문에.
그러니까 아예 거래 자체도 진행이 안 돼요.
그래서 세입자에게 돈을 얼마 줘서 내보낸다,
이런 얘기들도 하시는데 그게 쉬울까요?
그 세입자는 새로운 전세나 월세를 구하는 게
아주 어렵기 때문에
거래 자체가 발생할 가능성이 낮습니다.
이런 상황에서 보유세에 대한 부담이 커집니다.
이재명 대통령의 트위터, 지금은 X죠.
이런 글을 쓰셨어요.
보유세, 쉽지 않다라고 말씀을 드렸고요.
3년 치 보유세 계산도 꼭 해 보셔야 됩니다.
근데 제가 보유세라고 그랬지
절대 종합부동산세라고 말 안 했어요.
많은 분들이 “나는 종합부동산세 대상 아니니까 계산 안 해 봐도 돼”
라고 하실 수 있는데,
저는 보유세라고 말씀드렸습니다.
재산세와 종합부동산세 두 개를 합쳐서 보유세라고 하죠.
보유할 때 내야 되는 세금입니다.
보유세 관련 내용들 보시게 되면 재산세.
보시게 되면 다른 지역도 많이 올랐어요.
근데 그래프 자체의 기울기가 다른 데가 서울과 경기도입니다.
서울과 경기도 그래프가 아주 높게 우상향하고 있죠.
여러분들이 내야 되는 재산세,
떨어져도 결국은 저 그래프를 다시 타고 올라갈 것이다.
제가 아직 2024년, 2025년을 안 넣은 이유는
통계 자료가 아직 안 나와 있어서입니다.
종합부동산세는 그러면 적으냐?
절대 아니죠.
종합부동산세는 재산세처럼 이력이 안 올라가요.
종합부동산세는
중과세가 적용된 적이 여러 번 있었기 때문에
그래프 형태가 달라요.
예전에 노무현 정권 때 종합부동산세 부담이 한 번 확 왔었습니다.
대부분 어디냐?
국세청 기준으로 서울청과 중부청이 많이 올라갔고,
합계액이 그 둘에 거의 집중됐었죠.
그러다가 최근 2018년, 2019년, 2020년, 2021년 보십시오.
확 치고 올라가는 거.
종합부동산세가 그래서 무섭습니다.
예측하기가 정말 어려워요.
그래서 제가 “3년 치 보유세 한번 계산 꼭 해 보십시오”
라고 말씀드리는 이유가 이겁니다.
18, 19, 20년까지 점진적으로 올라간 것도 부담이 큰데,
21년도에 개편되니까 로켓처럼 한 번 쏴 버리죠.
종합부동산세는 공정시장가액비율,
세부담 상한 등 변수가 많아서
작년에 이 정도 냈다고 해서
올해도 그 정도 낸다는 보장이 없습니다.
갑자기 세 배로 튈 수도 있어요.
최근 연도별 종합부동산세 결정 현황입니다.
이거 국세청 통계 사이트,
국세 통계 포털에 가면 전부 다 나와 있어요.
22년도에 128만 명이 종부세를 6조 7천억 원을 냈습니다.
그러다가 22년도에 개편이 돼서 확 줄어듭니다.
그래서 49만 명, 한 50만 명 정도가 4조 원 정도를 내게 됩니다.
인원 수는 급격하게 줄어들었고,
세수도 줄어들었지만 인원 수에 비해서는 덜 줄어든 거예요.
매년 주택 가격이 자동적으로 상승하는 부분이 있으니까
24년에는 4조 4천억 원, 약 54만 명에게서 걷었습니다.
25년도에는 종합부동산세 63만 명이 종합부동산세 5조 3천억 원을 냈습니다.
26년도에 여러분들이 예측했을 때 이 금액이 줄어들 것 같습니까?
무조건 올라간다고 보면 됩니다.
26년도 가격이 25년도 가격보다 올라갔고,
주택 가격 자체가 물가 상승률이 반영되기 때문에 거의 다 올라갑니다.
제가 봤을 때 26년도 종합부동산세 인원 수는 70만 명 이상은
100% 넘을 것 같고요.
종합부동산세가 지금 5조 3천억인데,
제가 봤을 때는 거의 7조 원까지 가지 않을까 싶어요.
그러면 예전 그래프 다시 한번 봐 볼게요.
연도별 종합부동산세 결정 현황을 보면,
22년도에 6조 7천억 원을 128만 명이 냈어요.
근데 이제는 70만~80만 명이 비슷한 금액을 낼 수도 있다는 겁니다.
내는 인원 수 자체는 줄었지만,
세수는 전반적으로 더 탄탄하게 증가하는 구조로 가고 있다는 거죠.
이제 종합부동산세는 일부 사람들만의 세금이 아니라,
점점 더 많은 사람들이 체감하는 세금이 될 가능성이 높다
그리고 종부세를 누가 많이 내느냐 봤더니,
지역별로 따졌을 때 2024년 기준 수도권이 71%입니다.
서울, 경기, 인천이 태반을 내고 있다라고 보시면 됩니다.
여기에 광역시, 부산 정도까지 포함하면
더 늘어난다는 것도 알고 계실 거예요.
이런 와중에서 주택에 대해서
증여를 했다거나 매매를 했다면
또 어떤 상황이 펼쳐지느냐.
