안녕하세요? 코쓰모쓰입니다.
최근 기사에 따르면 지난달 대비 서울 전세 매물이 약 1,800여 가구 감소했습니다.
매매가 상승 이슈에 가려져 있던 전세난이 본격적으로 수면 위로 드러나면서,
앞으로 전세난 심화와 전셋값 상승 압력은 더 커질 것으로 전망하고 있습니다.
전세 만기를 앞두고
“그냥 한 번 더 연장할까?”, “지금 옮겨야 하나?”
고민이 많으실 시점일 텐데요.
막연한 불안 대신, 지금부터 준비할 수 있는 전세난 대응 전략을 정리했습니다.
🏠 3줄 요약 ✔️ 입주 물량을 알면 전세 가격이 낮아지는 ‘타이밍’을 잡을 수 있다. ✔️ 반전세로 전환했을 때의 비용을 반드시 계산해봐야 한다. ✔️ 전세만 고집하지 말고, 전월세·내 집 마련까지 함께 비교해야 한다. |
전세 물량이 급감한 이유는?
전세 물량이 줄어드는 가장 큰 이유는 2026년 아파트 공급 물량 감소입니다.
2026년 서울 아파트 입주 물량은 약 15,816세대로,
이는 지난해 입주 물량의 약 3분의 1 수준에 불과합니다.
문제는 2026년뿐만이 아니라,
그 이후에도 공급 물량은 꾸준히 줄어드는 추세입니다.
새 아파트 공급이 줄어들면서
서울 전세 매물의 절대량 자체가 줄었습니다.
전세난 대응전략 1
입주 아파트를 미리 확인하세요
전세를 구하려면 우선 입주 물량이 많은 곳을 찾는게 좋습니다.
특히 1,000세대 이상 대단지는
입주 시점에 전세 물량이 한꺼번에 나오며
전세 가격이 일시적으로 낮아지는 구간이 생깁니다.
✔️ 신규 입주 단지
✔️ 해당 단지 주변 기존 아파트
를 함께 확인하세요.
새 아파트로 이동하는 수요가 생기면서
주변 단지에서도 전세 매물이 나올 가능성이 높고,
단기간 공급 증가로 가격이 일시 조정될 수 있습니다.
👉 전세 만기 최소 6개월 전부터
관심 지역의 입주 일정과 주변 시세를 체크하며
시세보다 낮은 전세 매물을 찾아보시면 좋겠습니다.
전세난 대응전략 2
전월세 비교하기
최근 규제로 인해
전세대출 보증비율 축소, 신용대출 한도 연 소득 이내 제한
이 적용되면서 임차인의 대출 여력이 줄어들었습니다.
이럴 경우 전세 보증금의 일부를 월세로 전환하는
‘반전세’ 구조로 바꾸는 것도 고려해볼 수 있습니다.
반전세는 전월세 전환 계산기로 쉽게 계산해볼 수 있는데요.
현재 전월세전환율 연 4.5%이나 한국은행 기준금리에 따라 바뀔 수 있습니다.
(※4.5%=한국은행 기준금리 2.5%+대통령령으로 정하는 이율 2%)
예를 들어
전세 보증금 5억 → 4억으로 낮출 경우
월세는 약 37만 원입니다.
👉 전세대출을 위한 ‘이자’ vs 반전세로 전환할 경우 ‘월세’를 비교
👉 인근 단지의 실제 전월세 시세를 확인
계산 근거를 바탕으로 임대인에게 조건 조정을 요청하거나,
인근 단지의 반전세 매물을 선택하는 전략도 가능합니다.
전세난 대응전략 3
내집마련과 비교
2016년 서울 아파트(33평 기준)
매매가 평균: 6.2억
전세가 평균: 4.2억
2억 원이면 전세에서 매매로 이동이 가능했습니다.
하지만 2026년 1월 기준
매매가 평균: 15억
전세가 평균: 6.6억
전세에서 매매로 이동하려면 평균 8억 이상이 필요합니다.
이 격차는 시간이 갈수록 더 벌어지고 있습니다.
지금의 전세금으로 5년, 10년 뒤에는 어떤 선택이 가능할까요?
돈을 모아서 내집마련 하려고 하기보다 지금 살 수 있는 집을 찾아보세요.
👉 현재 보유 자금 + 대출을 포함한 예산 계산
👉 네이버 부동산에서 서울 → 경기까지 범위 확장
👉 해당 금액대의 실제 매물 확인해 보세요.
전세와 내집마련을 동시에 비교해보는 것이 중요합니다.
막막해서 미루는 선택보다
작은 행동 하나가 전혀 다른 결과를 만듭니다.
전세 만기를 앞두고 있다면
오늘부터 하나씩 행동하시길 응원드립니다.
