[서투기 30기 구ㄹ1 뽀개고 투자하조 - 해로] 권유디 튜터님 1강 수강 후기 - 무게를 견디고 결과를 만들자

안녕하세요~!!

백년해로!(百年偕老)

함께 나이 들어가며 성장할

자산을 찾고 있는 해로입니다!

오늘은 권유디 튜터님의 

1강 강의를 듣고 수강 후기를 남겨봅니다~!

이번 1강은 감사하게도 오프라인으로 초대되어

오래간만에 현장에서 강의를 들을 수 있었는데요!

튜터님과 동료분들과 함께 소통하면서 강의를 들을 수 있어서 

더욱 정말 좋았던 것 같습니다!

이번 1강도 항상 나긋나긋하게, 명료하게 설명해주시는 권유디 멘토님의 강의답게

귀에 쏙쏙 들어오는 강의라서 더 좋았던 것 같습니다.

이미 삼수강(근데 투자 못 했…ㅠㅠ) 째라 크게 다른 내용이 있을까 싶었지만

역시나 강의는 들을 때마다 배울 점이 많고 새로 적용해야 할 사항들도 많네요!

그리고 강의 외에도 다소 놀라운 점도 있었는데요..! 

바로 바로~~

임장보고서를 20장 미만으로 쓰라는 

아주 충격적인(?!) 가이드가 있었기 때문니다..

최근까지도 임장보고서 150장 이상을 기본 목표로 달려오다가

갑자기 20장으로 줄은 임보 가이드를 받으니

기쁘면서도(?) “이래도 될까..?” 싶은 마음에 어색한 기분이 들더라구요..!

하지만 결국 중요한 것은 임보의 장수가 아니라

 ‘투자’까지 이어질 수 있는 ‘확신’이겠죠..!

페이지 수는 줄겠지만 더 농밀하고 압축된 임보를 통해

투자까지 이어질 수 있도록 임장보고서를 가다듬어봐야겠습니다..!!

이번 강의에서 인상 깊었던 점들과

 바로 적용해보고 싶은 점들은

아래와 같습니다.

‘나에게 인상깊었던 점’

#중요한 것은 정책이 아닌 ‘본질’

규제/비규제가 본질이 아니고

내 생황에서 더 좋은 자산을 사는 것이 본질

규제지역 실거주 가능하다면, 규제지역 비규제지역 모두 비교평가 후 매수 결정

비규제지역 투자 해야한다면, ‘비규제지역 간’ 비교평가 후 매수 결정

#다주택자 조정지역 매도시 양도세 중과 효과를 고려하자

2주택자(기본세율+20%) 3주택자(기본세율+30%)

시장에 매물이 부족한 흐름이 ‘뉴노멀’이 될 수 있다

매물이 부족한 상태에서 호가가 계속 뛸 수 있다

=> 실거래가보다 높은 가격이라도 전고점보다 낮고 

다른 단지의 호가 비교평가후 저평가라고 판단된다면 매수해야 한다

#다주택자 양도세 중과 시 매도 전략

저평가된 가격에 매수 → 투자금 회수 → 규제 풀리고 매도

전저점 대비 2배 이하 가격에 매수하면, 

이후 고점을 찍고 하락장을 겪어도 매수가까지 다시 내려오지 않는 경우가 많다.

양도세 중과가 풀린 이후 저점에서 매도하더라도 큰 수익을 기대할 수 있다.

서울, 경기도 4급지 이상은 다음 사이클 하락장에서 양도세 중과 해제 시 매도한다

단, 보유할 수 있으면 장기 보유한다.

수익이 난 경우 양도 중과 유예 전 매도를 목표로 해서

 다음 사이클 하락장에서 더 좋은 기회를 도모한다

#가치성장투자를 하기 위한 4단계

1. 서울&경기 내 가치성장 투자의 접근 범위를 정한다 (4급지 신축+구축, 300세대 이상)

2. 내 투자금으로 가능한 단지를 정리해본다

3. 해당 단지의 가치를 확인한다 

(강남/한강에서 가까운가? 강남/여의도 도심 접근성이 좋은가? 거주환경이 좋은가? 신축인가?)

4. 현재 가격의 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨 일이 벌어질지 생각해본다

주택담보대출+신용대출+현금 = 잔금 가능 (리스크대비)

#저평가 지수를 활용해 시장의 흐름을 파악하기

저평가 지수 = 서울지수/통화량(M2)지수

통화량이 그대로인데 서울 아파트 가격이 올라가면

 ‘저평가지수’가 올라가면서 고평가 상태에 가까워지는 것이고

서울 아파트 값은 그대로인데 통화량이 증가하면 

‘저평가지수’가 낮아지며 전반적으로 저평가인 상태에 가까워진다 (*위험지수=80) 

저평가지수 평균보다 싸다면 싼 것이고, 

현재 저평가지수와의 차이가 클수록 저렴하다

#10억 달성 로드맵

1. 투자 갈아타기

내 상황에 맞는 투자를 이어가며 가치가 덜한 것에서 가치가 더 좋고

아직 비싸지 않은 물건으로 갈아타다 보면 자산 상승을 충분히 이뤄낼 수 있다

2. 실거주 갈아타기

시기와 가격에 집착하지 않고 더 좋은 자산으로 계속 갈아탄다

*갈아타기 베스트 타이밍

1. 강남과 노원이 둘 다 떨어졌을 때

2. 강남보다 노원이 더 많이 오르는 시기에

‘적용해보고 싶은점’

#실전투자에 필요한 능력을 갖추자

1. 사람들이 좋아하는 아파트를 판단하는 능력 - 임장, 임장보고서 하면서 가치/가격 파악

2. 가격이 싼지 비싼지 비교하는 능력 - 알고 있는 지역, 단지 늘리기

3. 1년 안에 투자할 수 있는 용기와 확신 - 강의에서 배운 그대로 행동

=> 멘토님들이 어떻게 지역분석, 투자단지를 선정하는지 습득하고 내 투자에 적용!

#알면 행동하자

→ 재수강이라면 ‘이번 달 내가 부족한 부분을 채울 것’

안다고 하더라도 행동하지 않으면

절대, 절대, 절대 성장할 수 없다.

#가격이 아닌 가치에 집중하자

지금 시장의 모습 = 가치와 상관 없이 가격이 왜곡되어 있다

전세가격은 등락을 반복하며 상승한다. 

가치는 언젠가 제 값을 찾아간다.

전고점을 넘어 이미 많이 오른 가격이라 하더라도

가치 대비 가격이 저평가 되어 있다면 투자할 수 있어야 한다.

=> 지금부터 거래가 안되는 기간이 기회! 고민되는 시기가 싼 것!!

#내 예산으로 할 수 있는 우선순위 정리
1. 좋은 생활권부터 단지 리스트 확인

2. 내 예산으로 할 수 있는 단지 리스트 확인

3. 가치가 더 좋은 단지부터 투자 우선순위 설정

4. 전고점 대비 하락률을 보며 앞으로 벌어질 일 판단

5. 내 앞마당 내 다른 지역, 다른 단지와 비교하여 투자 후보 선정

감사합니다.