[나는돌멩이] '부동산트렌드2026' 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산트렌드2026

2. 저자 및 출판사: 깅경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민

3. 읽은 날짜: 2026.02

책을 읽으며 인상 깊었던 키워드는 ‘인플레이션, 골든크로스, 누적상승률, 부동산규제’이다.

요즘 들어 느끼는 것이 부동산 시장을 이해하기 위해 거시경제에 대해 어느정도는 알고 있어야한다는 것이다.

경제와 부동산 시장은 뗄레야 뗄 수 없는 관계인 것 같다.

모든 사람들이 좋아하는 강남권에서부터의 가격 상승이 시간을 두고 외곽으로 빠져나가는 골든크로스!

놀라운 것은 상승의 시점은 차이가 날지라도 누적상승률은 비슷하다는 점이다.

25년 중후반 부터 계속되는 부동산 규제. 최근에는 양도세관련 규제까지 나온 상황인데

이러한 흐름은 과거에도 동일하게 나왔고 단기적 조정이 있을지라도 장기적으로 부동산은 상승했다.

부동산 정책의 종착점은 단기적인 시장 변동에 급하게 대처하는 것이 아니라, 

많은 사람들이 안정적인 주거환경을 누리도록 하는 것!!!

지금의 시장에서 많은 사람들이 안정적인 주거환경을 누리고 있을까?

전세가 바닥나고, 공급은 없는 상황에서 서울에 전세로 살고 있는 많은 사람들이

점점 외곽으로 밀려나가지 않을까..

새로운 부동산 정책이 막 나온다고 해서 단기간에 우리가 겪고 있는 부동산의

문제를 해결하기는 쉽지 않겠다는 생각이 든다.

이런 상황에서  안정적인 주거환경을 위해

내 집 마련(실물 자산을 갖고 잇는 것)은 선택이 아닌 필수라는 생각이 든다.

p6. 인플레이션은 실물자산 가격을 밀어 올리고, 떨어진 금리는 자산 매입의 진입 장벽을 낮춘다.
어느 쪽으로든 도망칠 수 없는 조건 속에서, 서울 부동산의 방향은 사람들의 소득 수준과 무관하게 이미 정해져 있다.

Part1. 2025 부동산 시장 돌아보기

p29. 주택 수 기준으로는 아파트가 서울시에서 60%를 차지하지만, 실제 거주 가구 기준으로는 비아파트가 전체 가구에서 57%를 차지한다. 서울시민 다수는 여전히 비아파트 유형에 거주한다는 것이다.

Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장

P37. 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다.. 
시장 심리가 회복되고 자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 신호로 해석된다.

고가주택 시장이 일반 시장에 비해 빠르게 회복하고 있으며, 프리미엄 자산에 대한 수요가 여전히 견고함을 뜻한다.
 

최근 시장에서 소형 평형에 대한 수요가 늘고 있다는 신호다. 최근 전용면적 59이하 소형 평형이 국평을 대체하는 새로운 표준으로 자리 잡고 있으며…

 

P46. 신도시별로 회복 속도에 뚜렷한 차이가 나타나는 것인데, 특히 강남에서 멀어진 신도시는 상승률이 상대적으로 낮아 보인다…강남 접근성에 따라 가격이 분화된다.

 

P52. 거래량 선행 회복은 향후 남양주의 가격 상승이 김포보다 빠를 가능성이 크다.

 

P54. 강남에서가까운 지역의 가격 회복력이 크다. 반대로 강남에서 먼 지역은 상대적으로 정체 혹은 완만한 상승이 예상된다. 전반적인 거래량은 모든 지역에서 22년 최저점 대비 상승하는 트렌드가 나타난다.

 

P58. 서울 내 지역별 불균형이 심각한 수준에 도달했음을 보여준다. 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다.

 

P62. 노원구 아파트 수가 가장 많기 때문에(서울시 아파트 중 10%) 노원구 거래량이 순위에서 상위권으로 기록하는 것이 자연스럽다. 25년 1분기까지 강남3구 거래량이 노도성보다 많았으나 2분기에는 노도성 거래량이 압도적으로 증가하는 양상을 보인다.

• 서울 핵심 지역들을 보면 ‘이 비싼 아파트를 누가 사지?’라는 생각을 항상 해왔던 것 같다.
  그럼에도 고가주택 시장이 일반 시장보다 더 빠르게 회복한다. 프리미엄 자산에 대한 수요는 견고하다.
  누군가에게 명품은 사치일 수 있지만, 누군가에게는 워너비 아이템이다. 비싼 돈을 주고서라도 사고 싶어 한다.
   
• 부동산 양극화에 대한 뉴스가 한창 나왔다. 강남3구를 시작으로 선호하는 곳들이 먼저 상승을 시작하고 외곽에 있는 선호도가 떨어지는 단지들은 빠르게 회복하지 않는다. 그럼에도 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 외곽에 있는 단지들까지도 상승률이 뒤쳐지지 않는다.
   
• 결국 부동산 투자는 내가 할 수 있는 가장 좋은 것을 하는 것. 상급지에 있는 누구나 좋아하는 물건을 살 수 있으면 좋지만, 그러지 못한다고 해서 좌절하지 않아도 된다. 내가 매수하는 집이 나의 최종 목적지는 아니다. 자산이 있어야 그 자산을 바탕으로 다음 단계로 넘어갈 수 있다. 

Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

P86. 최근 빌라 시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 매매 비중 급감과 임대 비중 증가다.

 

P88. 빌라 매매 비중 감소에는 전세사기 외에 금리 인상과 건축비 상승 등 거시적인 요인들이 주요하게 작용했다. 실수요자의 경우 금리 인상으로 이자부담이 커지면서 매입 대신 임대를 선택하는 경향이 강해졌으며, 투자자의 매입 심리 역시 금융비용 증가와 수익률에 대한 불확실성으로 점점 둔회됐다.

 

P95. 빌라는 더 이상 주거지로 선택되지 않는다. 가격이 오르지 않으니 투자 수요가 들어오지 않고 매매가도 불안정하다.

 

P103. 빌라 거주자가 1인 가구 위주로 재편되는 양상을 보여주는 단초중 하나는 초등학교 학생 수다. 빌라 밀집 지역 소재 초등학교 학생수가 아파트 단지 인근 초등학교 학생 수보다 빠르게 줄고 있다.

 

P109. 아파트 대비 빌라 매매가격보다 전세가격의 상대적 비율이 높은 이유는 전세에 실거주 수요가 가미되기 때문이다. 즉 아파트 매매에는 투자 수요가 빌라 매매보다 더 많이 붙기에, 아파트 매매가격이 더 높게 형성될 수 있다.

• 우리가 아파트에 투자하는 이유를 말해준다. 빌라는 오랫동안 가격이 오르지 않는다. 투자 수요가 들어오지 않고 매매가도 불안정하다. Part1을 보면 실제 거주 가구 기준으로는 비아파트가 57%로 아파트 비율보다 높다. 아직도 많은 사람들이 빌라에 거주하고 있다. 그 비율중 대다수는 아파트로 넘어오고 싶어하지 않을까.

Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈

P117. 주요 식료품목 가격이 전년 동원 대비 큰 폭으로 상승했다. 이러한 인플레이션은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오며, 한편으로는 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다.

…부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다.

 

P118. 임대료 상승은 부동산 가격 상승의 신호탄 역할을 하며 수요를 더욱 자극하는 결과를 낳는다.

 

P120. 인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우, 수요자 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 공급자 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급이 제한된다.

 

P127. 고가 단지일수록 더 빠르게, 더 많이 상승하는 구조를 보여준다.

 

P129. 지금까지처럼 상대적으로 낮은 상승률이 앞으로도 이어질지는 지켜봐야 한다. 장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주택과 저가주택의 누적상승률이 근접했기 때문이다.

 

P133. 서울 아파트 시장에서 단지 간 격차는 시간이 갈수록 커지고 있으며, 일시적인 가격 조정이나 단순 공급 확대만으로는 해결하기가 쉽지 않다. 상위와 하위의 격차는 시간이 지날수록 고착되고 서울 주택 시장은 점점 더 계층화된 구조로 재편되고 있다.

 

P149. 중윗값처럼 대표적이고 균형 잡힌 지표를 기반으로 부동산 시장을 분석하는 것이 필요하다.

 

P153. 도쿄 아파트 가격 상승 원인으로는 다음 3가지를 꼽는다. 
1) 도쿄 시내에 대한 수요 증가. 2) 신축 공급 감소. 3) 저금리 환경과 투자 수요 상승

이 3가지 원인은 우리가 현재 직면한 서울 아파트 가격 급등 요인과 정확히 일치한다.

 

P160. 주택 수요에는 인구와 더불어 소득이 고려돼야 한다는 점을 주지할 필요가 있다.
서울시민의 소득 수준이 올라가고 양질의 주택에 대한 수요가 늘어난다면, 정책당국이 해야할 일은 주택을 꾸준히 공급하는 것이다.

 

P167. 현재 서울시는 미래 입주 물량, 현재 착공 물량 모두 급감하는 상황을 겪고 있다. 이러한 공급 측면의 구조적 문제는 경기 상황과 상관없이 시장에 영향을 미친다.

 

P174. 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다.
서울의 전세는 단순한 거주 비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다.
전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품임을 시사한다.

 

P183. 상승 신호는 시차를 두고 확산하는 흐름이 뚜렷하게 보인다. 강남에서 가격 상승이 시작돼 서울 외곽으로 퍼지는 형태다. 상승장이 처음 시작된 강남구와 가까울수록 골든크로스가 더 빠르게 나타나는 경향…
특히 외곽지역은 상대적으로 자산 여력이 약한 실수요충이 많아, 거래 회복과 가격 반등 속도가 다소 지연되는 경향이 두드러진다.

 

P193. 이명박 정권 당시 부동산 하락은 오로지 수도권만의 문제였다는 것이다. 당시 지방 부동산은 오히려 매우 활황이었다. 수도권과 비수도권 부동산이 서로 다르게 움직인다는 사실이다.

• 인플레이션이 부동산 시장에 미치는 영향을 알 수 있었다. 인플레이션은 실질소득 감소, 소비위축을 불러오지만 한편으로 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다. 시장의 수요를 자극하며 결국 부동산 가격 상승을 불러온다. 인플레이션으로 금리가 인하하면 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자에 대한 수요가 증가한다. 그것은 또 가격 상승을 불러온다. 이전까지는 ‘경제’에 대해 무관심했으나, 거시경제와 부동산은 결국 따로 볼 수 없는 것 같다. 거시경제 또한 함께 공부해야하는 이유. 뉴스나 기사,,잘 챙겨봐야한다. 세상이 어떻게 돌아가는지는 알고 있어야 한다.

• 도쿄 아파트 값 상승의 요인을 보면 지금 우리나라가 마주한 상황과 완전히 일치한다. 강남권에 대한 강한 수요(직장,교통), 예정된 공급이 없는 상황.. 앞으로의 서울/수도권은 부동산 시장에서 지금까지 없었던 공급난이 예정돼있다. 벌써부터 시장에 나와있는 전세 매물은 많지 않고 선호단지들의 경우 전세 신고가를 계속 경신한다. 이러한 공급 문제는 경기 상황과 관계없이 시장에 영향을 미칠수밖에 없다. 수요는 몰리는데 공급이 없는 상황…

Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

P199. 수십 년간 다양한 부동산 정책이 시행됐음에도 불구하고 서울시의 부동산 가격은 단기적인 조정을 겪을 뿐 장기적으로는 꾸준한 상승세를 보여줬다. 

 

P202. 서울시 전체 인구가 감소하는 반면에 세대수는 증가하고 있기 때문에, 주택 수요는 유지되거나 오히려 증가할 가능성이 크다. 주민들의 소득 역시 꾸준히 상승하고 있다. 이것이 감소하는 서울시 인구를 근거로 집값 하락을 속단하는 의견이 틀린 이유다.

 

P241. ‘현 거주 주택으로 이사 결정 과정에서 주요 교려 요인’ 1위는 교통 편리성, 2위는 직주근접성, 3위는 생활편의성이었다. 결국 가장 중요한 조건은 직장까지의 교통 접근성이다.

 

P246. 서울 총인구는 줄고 있지만 세대수는 꾸준히 증가하며 주거 수요가 유지되고 있다. 특히 1~2인 가구 중심으로 이뤄지는 핵가족화가 중소형 아파트 수요를 견고하게 뒷받침한다.

• 25년 중후반부터 계속해서 부동산 규제 정책이 나오고 있다. 최근에는 양도세 중과 유예 종료가 큰 이슈로 나왔다. 과거에도 똑같은 상황이 있었다. (8년전),, 수십 년간 다양한 부동산 정책이 시행됐음에도 결국 부동산 가격은 올랐다. 현재 양도세 관련 이야기가 나오면서 시끌시끌한데,, 단기적 조정은 겪겠지만 장기적으로도 유효할까? 앞에서도 말했지만 공급이 없는 상황,, 지금 당장 강력한 규제가 나온다고 해도 원론적인 부동산 문제를 해결하기는 쉽지 않을것 같다.

• 인구가 감소하는 데 집 값이 오른다? 처음 부동산 공부를 시작할 때 이해가 가지 않는 부분이었다.
  총 인구는 줄고 있지만 세대수는 꾸준히 증가하고 있다. 그렇기 때문에 주거 수요는 유지된다.
  사람들의 소득 수준이 높아지면서 신축 아파트에 대한 수요는 늘고 있다. 
  어느 누구든 구축 단지보다 신축 단지에 살고 싶어할 것이다. 
  신축 단지에 대한 수요는 증가하는데 앞으로 예정된 신규 물량은 바닥으로 가고 있다.
  기존에 남아있는 사람들이 좋아하는 단지에 대한 수요가 몰린다. 가격이 상승한다..

Part6. 2026년 부동산 가격 대예측

P255. 고가주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다. 즉, 고가주택은 거래가 없어서 가격을 알 수 없으나 본질가치는 인플레이션만큼 상승하고 있을지도 모른다.

 

P256. 외곽 지역 아파트 가격은 강남구 가격이 상승하기 시작한 23년부터 25년2분기 까지 정체 혹은 아주 약간 상승했다. 따라서 노도성에는 가격 상승 여력이 있다.

장기간 누적상승률을 보면 강남과 강북의 상승률은 비슷하다. 따라서 강북이 현재까지 정체 상채였다는 점은 향후 상승 잠재력이 있다는 뜻으로 해석할 수 있다.

 

P261. 6.27 대책은 평균 이상의 많은 주택 수요자를 대상으로 시장 진입 문턱을 높이는 결과를 낳는다. 이와 같이 접근성만을 제한하는 정책은 시장의 가격 기대를 꺾기에는 역부족이다. 금융 접근성이 상대적으로 낮은 중산층과 서민이 고소득층보다 더 큰 어려움을 겪을 가능성이 있다.

 

P264. 한국 세제는 자산 보유에 유리하고 거래에는 불리하게 설계됐다. 이런 구조는 주택 장기 보유를 부추기고, 자산 격차를 고착화한다. 15억원 상당 아파트를 보유한 가구보다, 5000만원 상당 자동차 2대를 보유한 가구가 더 많은 세금을 낸다.

 

P266. 수요가 집중되는 핵심 지역의 가격 상승은 단순한 공급 증가만으로 해결할 수 없다.
 

P274. 주택 정책은 단기적인 시장 변동에 대응하기보다는 장기적인 안정과 성장을 목표로 삼아야 하며, 이를 통해 더 많은 시민이 안정적인 주거환경을 누리도록 해야 한다.

 

• 강남권과 비강남권(외곽)의 누적상승률이 비슷하다는 것은 비교적 최근 알게된 놀라운 내용이었다. 투자 물건을 찾다보면 항상 내 돈으로 할 수 있는 단지는 아쉬움만 가득했고, 내가 원하는 단지들은 내가 가진 돈으로 할 수 없었다. 아쉬웠던 감정을 다시 떠올려보면 결국 ‘더 많이 못 벌 것 같아서’라는 이유가 아니였을까 싶다. 좋은 단지는 더 벌 수 있고, 덜 좋은 단지는 못 벌 것 같았다. BUT,,,결국 많은 사람들이 선호하는 단지와 선호도가 떨어지는 단지는 상승의 시차가 있을 뿐, 누적상승률은 비슷한 모습을 보여줬다. 아쉬움이 있는 단지를 투자한다고 하더라도 돈을 벌 수 있다는 것이다. 그저,, 내가 가진 돈으로 할 수 있는 가장 좋은 물건을 사면 되는거다..

• 6.27대책은 평균 이상의 많은 주택 수요자를 대상으로 시장 진입의 문턱을 높이는 결과를 낳았다. 투자 수요를 억제하고 실거주를 위한 정책이라는 취지였으나 사실상 중산층, 서민들에게 더 큰 어려움을 겪을 가능성이 있다.
  책의 마지막에서도 나오지만 주택 정책은 더 많은 시민이 안정적인 주거환경을 누리도록 해야한다.
  지금의 상황들은 단기적인 시장 변동에 대응하는 형태에 가깝지 않을까?..
  정말 많은 시민들이 안정적인 주거환경을 누리도록 하기 위한 취지가 맍을까?

<논의하고 싶은 내용>

P174. 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다.

현재 부동산 시장은 예정된 공급도 많지 않고 전세 매물도 줄어들면서 전세가가 상승하는 모습을 보여주고 있습니다. 

전세가의 연간 상승률은 물가 상승률을 2배 이상 상회하는 시점에 들어섰고, 

앞으로도 전세가가 쉽게 꺾이기보다는 지속적으로 오를 가능성이 높다고 느껴졌습니다. 

이러한 상황에서 내 집 마련의 중요성은 과거보다 더욱 커지고 있다는 생각이 들었습니다.

많은 월부 투자자들이 전월세에 거주하면서 자산을 불려간다는 전략을 취하고 있는데, 

과연 이런 전략이 전세가가 계속해서 상승하는 환경에서도 여전히 유효한지, 

혹은 내 집 마련을 일정 시점 이상 미루는 것이 오히려 리스크가 되는 시점에 접어든 것은 아닌지를 

함께 이야기해보고 싶습니다.