안녕하세요
동료들과 함께 꾸준히 성장하고 투자하고 싶은
월부지니1입니다.
오늘은 웃음이 점점 더 예뻐지시는
👼엔젤 빈쓰튜터님👼의 강의!!!!!
정말 오랜만에 지방 강의의 1좌인
빈쓰튜터님의 강의를 들을 수 있어
넘 설렜습니다.
현재의 지방상황은 어떤 상황이며
지방에서 어떻게 투자물건을 골라야 하는지,
매도의 기준은 어떠한지 풀어주셨는데요
앞으로 시간이 지나도 기억할 수 있도록
회상하며 후기를 적어보려 합니다.
현재 지방시장은 어디쯤 와있을까?
#여전히 싸지만 지방의 가격이 변화하고 있다.
서울/수도권과 비교해서 절대가도 굉장히 싸고 전세가율까지 붙어있는 지방의 시장
생각보다 빠르게 분위기가 변화하고 있다는 것을 강의를 통해 알 수 있었습니다.
지방의 모든 랜드마크의 작년과 현재를 비교했을 때 대부분의 지역들이 약 작게는2천만원, 크게는 1.7억까지도 오른 단지들이 보였습니다. 이것을 보면서 생각보다 지방시장이 기사들과는 다르게 빠르게 움직이고 있다는 것이 실감되었습니다.
# 공급이 없는 곳이 생각보다 많다.
튜터님께서는 주요 광역시와 중소도시의 공급그래프를 모두 가져와 한판에 놓고
현재 공급이 없는 지역과 공급이 많이 남아있는 지역을 꼼꼼하게 살펴봐주셨는데요
공급이 많은 곳을 분석 할때는 공급되는 위치 뿐만 아니라 “주거용 부동산의 인허가, 착공물량, 입주 후 분양 미분양, 분약예정”까지 체크해보면 좋을 것 같다라고 짚어주셨습니다.
이렇게 했을 때 현재의 리스크와 미래의 리스크까지 한꺼번에 체크할 수 있어 지방투자에서 정말 중요한 공급 리스크를 상쇄할 수 있는 투자지역이 어디인지 알 수 있었습니다.
📝지니's BM
임보 사임 공급파트 작성 시 인허가, 착공물량, 입주 후 미분양, 분약예정 장표 추가하여 세세한 파악하고 현재 임장지에 이런 내용들이 어떠한 영향을 미치게 될지 생각 정리하기
#지금 할 수 있는 투자에 집중한다.
빈쓰 튜터님께서는 2019년에 있었던 모 지역 투자 이야기를 들려주셨습니다.
당시에는 첫 투자였기 때문에 투자금에 집중을 많이 하셨다고 햇는데요
그래도 그 당시에 할 수 있는 너무 좋은 투자가 아니었나 하는 생각이 들었습니다.
내가 할 수 있는 것이라는 것의 의미는 결국 내가 감당할 수 있는 것.
이 포인트가 정말 중요한 것 같습니다.
나는 돈이 없어 투자 못해가 아니라 내 투자금 범위 내에서 가장 좋은 건 뭘까를 끊임 없이 고민하고 만들어내는 과정을 통해 한발 한발 성장한다는 것을 한번 더 느꼈습니다.
투자물건 PICK하는 빈쓰 튜터님의 노하우
#시장의 흐름은 메크로 하게 먼저 들여다 본다.
튜터님께서는 먼저 “매크로 하게 시장의 흐름을 바라보기”에 대해서 알려주셨습니다.
A지역의 모든 구의 랜드마크를 가져와서 6개월 전, 현재, 전고점을 나열하여 비교하는 것이었는데요,
이를 통해 이 지역의 흐름의 방향을 알 수 있었습니다.
메퍼튜터님께서 항상 지금이 과거시장과 비교해서 어디쯤 와있는지 알아야 한다고 말씀해주셨는데
빈쓰 튜터님께서 알려주신 방법을 사용하면 파악이 훨씬 잘 될 것 같다는 생각이 들었습니다!!
이번 임보에 너무 적용해보고 싶다는 생각이 들었습니다💕
📝지니's BM
시세개요 작성 시 임장지역 랜드마크 가져와서 25년 6월, 26년 2월, 전고점 올려보고 현재 과거 시장과 대비해서 어디쯤 와있는지 나의 생각 풀어보기
#다음은 생활권별로 마이크로하게 파악한다.
마이크로 하게 지방 시장을 파악할 때 중요한 것은?!
바로 전세동향과 선호도이었는데요, 지방은 매매가가 먼저 치고 올라간다기 보다 공급이 정리 되면서 전세가 씨가 마르고 전세가가 올라가면서 매매가가 밀려올라가는 형태를 많이 띈다는 것을 알려주셨습니다.
이렇게 전세물건이 씨가 마르게 되면 전세가가 올라가는 것은 인지상정!!!
제가 임장하고 있는 지역의 전세를 한번 둘러보게 되었는데요 생각보다 신축단지들의 매물이 너무 없어서 놀랬습니다. 전화임장을 했을 때도 부사님들께서 요즘 전세가 없어서 잘받을 수 있다는 자신감이 많으셨었는데! 기대되는 시장이라는 생각이 들었습니다.
#서울/수도권 투자를 해야한다는 정해진 공식은 없습니다.
요즘 기조가 지방할 바엔 서울/수도권 해야지라는 인식이 너무나도 강한 탓에
저도 투자금이 1억 중반~2억 정도 있으면 수도권 가야지라는 생각이 은연중에 있었던 것 같습니다.
하지만 "이것은 정해진 공식이 아니다.”라고 튜터님께서 짚어주셨습니다.
“각자의 상황과 목표에 맞는 투자를 해야한다.”라고 말씀해주셨는데요
아직은 싱글투자자인 저는 “수익률을 극대화하는 투자가 지금 나에게 필요한 것이 아닐까”라는 생각이 들었습니다.
항상 강의들을 들으면서 드는 생각은 “내가 잊고 있던 것들을 다시금 깨우쳐 주신다”라는 것입니다.( •̀ ω •́ )✧
제가 간과하고 있던 부분에 대하여 짚어주셔서 다시금 정신을 차릴 수 있게 해주셔서 감사합니다 튜터님!
엔젤's 매도기준
#매도기준은 수익관점, 자산관점, 리스크 관점에서 파악하기
정말 인상적이었습니다. 그 이유는 “수익이났거나 갈아탈 단지가 있을때, 또는 피해야만 하는 리스크가 있을때 ” 갈아타기를 해야한다고 말씀해주시면서 매도를 수익관점, 자산관점, 리스크관점에서 풀어주셔서 너무 신선했습니다. 저는 항상 수익 관점에서만 판단했었는데 튜터님께서는 그 외에도 자산관점, 리스크 관점을 추가적으로 알려주시니 이런 생각까지도 투자적으로 할 수 있구나 하며 투자의 관점이 넓어지는 느낌을 받았습니다.
빈쓰튜터님께서 주신 강의장표 한장만 있으면 지금 내가 매도를 해도 될까 말까에 대한 고민을 지울 수 있을 것 같습니다. 이 장표를 보면서 나의 포트폴리오는 매도기준을 어디에 놓고 보아야 할까 고민해보았는데요 저는 역시나 아직은 수익 관점에서바라보아야 할 시기라는 생각이 들었습니다.
#매도에서 중요한 것은 시장상황과 물건상황+@
매도에서 가장 중요한 것중 하나는 바로 “시장상황”이 아닐까 싶습니다.
튜터님께서도 잘팔리는 시장이 중요하다고 말씀해주셨는데요
잘 팔리는 시장이라면 꼴등매물까지도 잘 팔리겠지만 잘 팔리지 않는 시기라면?
내 물건가 나온 매물 중 몇등 정도할지 가늠해보고 그에 맞는 가격으로 내는 것이 중요했습니다.
다음해면 저도 1호기를 팔게 되는데요
그 때의 시장이 굉장히 유의미한 시장이길 기도해봅니다!!
그리고 중요한 것 중 하나는 일잘러 부사님을 찾는 것 .
저도 1호기 찾을 때 일잘러 사장님과 함께했었는데요
이 부사님께서 전세를 3개월 전에 구해오셔서 맘 편하게 등기까지 마쳤습니다.
이런 분들은 나중에 매도할때도 가장 먼저 맡기고 싶더라구요 ^^
서울/수도권 투자를 하지 못하는 상황에
사실은 조금 의기소침해졌었던 것 같습니다.
하지만 이번 빈쓰튜터님 강의를 듣고 다시금 목표와 나의 행동에 대해 돌아보게 되었습니다.
나에게 맞는 투자는 작은 톱니들을 조금 더 돌려야 한다는 것을 다시 인식할 수 있었습니다.
지방투자에 대해 용기를 주고 자세한 방법을 알려주시고
그리고 지금 할 수 있는 나에게 맞는 투자를 하라는 메세지 전달해주신
빈쓰튜터님 넘 감사드립니다💕
