안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
오늘은 한안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
오늘은 한가해보이멘토님과 에2반의 두번째 반임장이 있었습니다.
반원들 모두 밤을 새우고 쾡한 눈으로 모였지만 멘토님과의 임장이 진행될수록 초롱해졌던 하루였습니다.
1. 가설검증으로 실력을 키우는 방법
우리가 임장보고서를 작성하면서 많은 의문을 남기기도 하는데요.
의문에서 끝나는 것이 아니라 실력을 키우기 위해서는 가설을 세우고 내린 정답을 현장에서 검증하고 확인하는 과정이 필요하다고 말씀해주셨습니다.
저도 그동안 임보를 작성하면서 가설검증을 하고 정답을 내려보는 연습을 해본 적은 많았지만, 스스로 생각한 정답에 대해서 현장에서 검증하는 것이 아니라, 그래프로 검증하고 넘어갔었습니다.
하지만 그래프는 입지 변화를 반영하지도 못하고, 부동산을 이루고 있는 땅과 건물중에서 연식의 가치도 포함되어 있기에 그래프가 아니라 전화임장이나 매물임장을 통해서 검증하는 것이 필요함을 배웠습니다.
2. 실수요자의 관점
A지역의 1등 생활권은 상급지인 B지역과 비교했을때 가격 수준이 낮지 않아 비싸다는 판단을 내렸습니다.
물론 투자자 관점에서는 비싸다고 판단할 수 있지만, A지역은 아파트의 비중이 많지 않아 지역에 거주하고자 하는 실거주 수요가 몰려서 상대적으로 비싼 가격을 형성하고 있습니다.
이처럼 실수요자 관점에서 가장 선호하는 생활권, 단지는 지역의 가격을 리딩하는 대장이기에 지역의 선호도를 현장에서 뾰족하게 파악하여야 지역의 시세 흐름을 빠르게 캐치 할 수 있음을 배웠습니다.
그리고 비교임장지인 C지역은 교통입지가 개선되는 지역으로 단순하게 생각하면 대장의 생활권이 바뀌겠다고 생각할 수 있었습니다.
하지만 실거주자 입장에서 기준의 대장 생활권이 가진 환경이라는 입지를 교통만으로 완벽하게 극복하기 어렵기에 대장이 바뀌지 보다는 교통과 환경의 입지로 수요가 나뉘게 될 것 같다는 것을 배웠습니다.
부동산의 입지 가치를 배우고 실거주자들의 수요는 쉽게 간과하고 입지로만 판단하곤 했었는데, 또 사람들이 지역내에서 대장이라고 생각하는 단지는 측정할 수 없는 프리미엄이 있기에 현장에서 조금 더 뾰족하게 선호도를 파악해야 할 것 같습니다.
3. 공급의 양과 질
최근 공급이 진행되고 있고 앞으로도 공급이 많이 예정된 D지역을 볼때 단순히 공급이 많으니 지역이 어려워질 것이라고 생각한 적이 많았습니다.
하지만 막상 현장에서는 전세매물이 없고 전세가도 오르고 있는 상황으로 예상과는 흐름이 이해가 되지 않았는데요.
멘토님께서는 진행중인 공급도 수량으로만 판단하시는 것이 아니라, 공급의 평형, 세대수까지 상세하게 분석하셔어 왜 현장에서는 공급이 진행중임에도 오히려 상승하는 흐름을 보이는지를 알려주셨습니다.
그리고 현재 입주가 진행중인 단지는 하락장에서 분양한 단지로 투자자보다는 실거주자 많이 매수하여 더욱 전세매물이 나오지 않았고, 같은 시기에 분양한 단지들도 비슷한 양상일 것 같습니다.
또한 지금 창원이 투자하기 좋은 이유는 예정된 공급의 위치가 사람들이 좋아하는 공급이 아니기에 지역에 큰 영향을 주지 않을 수 있기 때문입니다.
이처럼 이제는 공급을 단순히 수량으로만 분석하는 것이 아니라, 질적인 측면까지 분석해야함을 배울 수 있었습니다.
오늘도 많은 것을 배우고 성장하는 시간 잘 정리하고 나누는 투자자가 되겠습니다.
긴시간 가르침을 주신 보이멘토님, 에2반 모두 고생하셨습니다.
