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독서멘토, 독서리더
✅ 책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2026 / 김경민
✅읽은 날짜 : 23.2.1~2.7
✅핵심메세지 :
어떤 자산만 살아남고 있고 어떤 자산이 외면받는가를 아는것이 투자자의 실력이다.
저자 및 도서 소개
✅저자소개 :
서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획학과 교수로 재직 중이다.
소프트웨어 프로그래머로 실리콘밸리에서 근무 후, 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.
지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈와 ≪2020 부동산 메가트렌드≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫ 등이 있다.
✅도서 소개 :
이 책은 2026년 부동산 가격의 상승과 하락을 이야기하느게 아닌 현재를 진단하고 현실에 대해 어떤 선택을 해야 하는지에 대한 메세지를 주고 있다.
저자 김경민은 단순한 전망이나 예측 대신, 부동산 시장이 이미 어떤 구조로 바뀌었는지를 설명하는 데 집중한다. 즉, 이 책은 “미래를 맞히는 책”이 아니라 현재를 해석하는 책이다.
감각적 전망이나 자극적인 결론을 최대한 배제하고, 실거래 데이터·거래량·가격 흐름을 중심으로 시장을 설명하고 있다
2. 내용 및 줄거리
:
Part 1. 2025년 부동산 시장 돌아보기
2026년 시장은 새로운 출발점이 아니라, 이미 방향이 정해진 상태에서 출발하고 있다,
2025년 부동산 시장은 선별적 상승이였다.
서울 핵심 지역, 특히 강남권과 일부 선호 단지는 거래량이 먼저 살아나며 가격이 회복됐지만,
외곽 지역과 지방, 비아파트 자산은 보합이나 하락의 구간에 아직 머물러 있다.
과거에는 서울이 오르면 결국 다 오르며 상승의 기운이 퍼지는 기대가 유효했지만,
2025년 이후 시장에서는 오르는 자산만 계속 오르고, 오르지 못한 자산은 끝내 반응하지 않는다.
Part 2. 빅데이터로 본 서울 전국 아파트
실거래가, 거래량, 가격 변동률을 통해 지역마다 다른 패턴을 보였다.
서울과 비서울의 회복 속도 차이는 구조적이다.
서울은 거래량이 먼저 살아나고 가격이 뒤따르는 전형적인 회복 패턴을 보였지만,
수도권과 지방은 일부 지역만 제한적으로 반응했다.
서울 내부에서도 권역별·단지별 격차가 극단적으로 벌어졌다.
강남권과 인접 핵심지는 빠르게 회복됐지만,같은 서울이라도
수요 기반이 약한 지역은 거래 회복조차 어려웠다.
‘상승 도미노’는 존재하지만 모든 지역에 적용되지 않았다 .
상승은 확산되지 않으며 시장의 양극화현상을 나타내었다 .
Part 3. 서울시 빌라 시장 정밀분석
빌라 시장의 문제는 가격이 아닌아파트의 대체재로서 기능이 약화된 것이 핵심이다.
과거에는 빌라는 아파트 대체 주거지이자 전세 중심 시장이라는 역할이 있었지만,
2025년 이후 빌라는 전세 축소, 반전세·월세 전환, 거래 급감이라는 구조적 변화를 겪는다.
빌라의 수요와 공급이 감소함에 따라 아파트의 수요는 더 커질 수 있다.
Part 4. 2026년 부동산 투자 빅이슈
2026년 시장을 흔들 핵심 변수는 글로벌 금리, 인플레이션 , 서울 집값 양극화,
강남 수요 구조, 공급 부족이다.
인플레이션 압력은 실질소득의 감소와 소비위축으로 실물자산에 대한 상대적 가치를 높이는 역활을 한다
강조되는 것은 ‘슈퍼스타 단지’ 현상으로 수요가 일부 단지에 과도하게 집중되며,
서울시장은 중산층 중심시장이 아닌 특정계층을 중심으로 개편되고 잇다.
그러나 이 현상은 정책으로 쉽게 제어되지 않는다는것이 부동산 시장의 해결되어야 할 문제라고 이야기한다.
또한 공급부족이라는 구조적 문제는 경기와 관계없이 거주지의 가격상승이 지속될것이다.
서울부동산 시장의 상승도미노는 시장 전체의 신호가 되고, 공급부족이라는 점과 연결되어
실수요자들의 수요가 유입되어 상승흐름이 이어질 수 잇다.
다만 외곽지역은 상대적으로 자산여력이 약한 수요층이 많아 상승속도의 지연이 두드리진다.
Part 5. 서울 핵심 대장 단지
서울의 대표적인 핵심 단지들을 분석하며, 대장 단지의 공통점을 정리한다.
단순히 브랜드나 신축 여부가 아니라, 지속적인 실수요와 교체 수요가 존재하느냐가 핵심 기준이다.
저자는 대장 단지를 “가격이 높은 곳”이 아니라 어느시장에서나 수요가 사라지지 않는 곳이다.
Part 6. 2026년 부동산 가격 대예측
그간 사람들의 선택을 받은 강남권과 주변지역이 상승을 견이했다면 강북인 현재까지 정체상태이다.
이 점은 강북아파트 시장은 더이상 오르지않는다라기보다는 상승도미노가 이어질 가능성이 있다
정책으로 집값을 통제할 수 있다라는 구조는 오히려 자산 격차를 더욱 고착화한다.
이에 정부는 자유시장경제에 맞는 정책목표를 세우고, 다응햔 계층이 공감대를 형성하는 정책과
지속 가능하고 안정적인 주택금융을 제공하도록 노력해야 한다.
나에게 어떤 점이 유용한가?
부동산을 이야기할 때. 지금 사도 될까, 언제 오를까, 어디가 오를까.를 고민한다.
그러나 이 책에서 타이밍, 상승이 중요한게 아닌 자산의 가치에 대해 이야기 하고 있다.
25년부터 상승으로 시작된 서울, 수도권시장을 분석하며 26변은 새로운 변화이기보다 연장선으로 이야기하며
현상에 대한 근거와 이유를 설명해주고 있다.
언뜻 이책은 부동산 시장의 예측이라고 생가할 수 있으나 과거와 달라진 사람들이 선택하는 자산에 대해 말하고 있다.
책의 전반적인 메세지는 동시대에서 같은 흐름으로 자산이 흘러가지 않는다는것이다.
더욱이 같은 지역안에서도 사람들의 선호요소에 따라 자산의 크기는 격차를 보이며
회복하는 자산과 그렇지 않은 자산에 대해 움직이는 현상들을 설명해준다
앞으로의 시장은 공급절벽이라는 큰 요소가로 상승이라는 대세적인 흐름이 있지만
그안에서도 사람들이 중요하게 생각하는 요소를 근거로 이야기하며
실거주, 투자자 모두 가치판단의 중요성에 대해 심어주는 책이라 생각한다.
또한 빌라시장과 공급의 문제를 이야기하며 아파트로 흘러올 수요들에 대한 부분이 유용했다.
단순이 공급이 적으면 아파트의 가격이 오를거라는 단편적인 생각이였지만
빌라의 수요와 공급까지 확대된 범위까지 다루어주며, 앞으로의 전세가에 대해 짚어준 부분이 좋았다.
마지막으로 “슈퍼스타”와 비교되는 대장단지들의 가치와 가격을 설명하며 시장이 죽어있는 하락장에서
버틸 수 있는 수요에 대한 인지를 하게 해주었으며 가격을 만들어 내는 요소는 자산이 가치는 가치라는점이 유용했다.
이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
지금 투자 해도 될까?여기도 오를까? 라는 생각이 투자의사결정과정에서 마지막 남은 질문이였다.
부동산 시장의 사이클을 맞히고, 바닥을 예상하고, 남들보다 먼저 움직이는 것이 투자자의 역할이라고 생각했다.
하지만 이책을 읽고 난 후 타이밍보다 중요한것은 그 자산이 가진 본질, 그 가치라는 점을 알게되었다.
과거는 싸게 사서 돈을 버는것이 투자의 우선순위라 생각하기에 기치보다 가격에 집중되어 있었다.
그러나 지난 투자의 과정과 저자가 말하는 메세지를 보면 수익을 얻기 위해서는 사람들이 선호하는 요소를 알아야 하는 시장이라는 점이였다.
과거 23년을 돌아보면 서울 수도권의 가격은 모두 하락을 하고 가치와 가격이 왜곡되었던 시장이였다.
그리고 23년에 투자의 선택에 따라 자산의 가격의 격차를 벌리는 현상이 나타났고
사람들의 선택을 받고 받지 못한 자산에 따라 수익의 크기가 매우 다름을 알 수 있었다.
과거 21년 대세상승장에는 가치가 낮은 단지도 상승하는 결과를 가져다 주었기에 그간 싼 가격에 몰입되어 있었다.
그러나 싸졌다는 이유만으로 투자의사결정 시 회복되지 못할 결과를 가져올 수 있음을 인지하였다.
앞으로의 미래는 알지 못한다.
그러나 과거의 대세상승장과 다를 수 있음을 인지하며 투자의사결정 시 가치에 대해 더욱 집중해야됨을 알게 되었다.
전고점을 오른 단지들에 대해 비싸졌다고만 생각했다.
그러나 중요한것은 비싸진 이유를 찾고 그 특징을 다른 지역에서 대입하며 기회를 찾아야 됨을 느끼게 되었으며
사람들의 선택을 받지 못하는 즉, 수요가 없는 자산을 알아볼 수 있는 실력도 중요하다는 생각이 들었다.
부동산 투자란, 어느 한시기에 성과를 낼 수 있는것이 아니기애 오래 살아남는 투자자로서 가치있는 자산을 볼 수 있는 실력이 중요하다는것을 깨닫게 되었다.
논의하고 싶은 구절 및 나누고 싶은 내용
P125 . 미세한 입지차이, 브랜드 프리미엄, 학군이나 교통접근성 같은 세부적인 요소가 복합적으로 작용하면서
수요가 특정 상위 단지에 몰리고 이러한 단지의 가겨깅 상상이상으로 치솟았기때문이다. 조건이 비슷한 단지가 많은데도 부동산 시장에서는 과도한 프리미엄이 형성되는 소수의 “슈퍼스타 단지"가 출현한다. 이러한 부동산 시장 대세 상승초기에 생긴다.
Q. 같은 지역, 같은 시기에도 입지와 가치에 따라 사람들이 선호하는 단지들은 시장안에서 사람들의 선택을 먼저 받으며 가격이 먼저 상승하고 가격차를 벌리며 양극화 현상을 보이고 있습니다. 우리임장지에서 이러한 단지들의 특징과 투자 시 의사결정과정에 어떤점을 중요하게 생각하는지를 이야기해봅시다.
