느낀 것

작년 월학에서 부트25를 읽고 반독모를 했었는데

이번 월학에서도 반독모로 부트26버젼을 읽게 되어 감회가 새로웠다. :)

작년에 읽고 느꼈던 감정들이 새록 새록 기억나기도~

무엇보다 투자자인 내가 부동산 책을 읽으니 읽기 편하고 재밌었다.

내가 가지고 있는 관점이 있다 보니 저자와 어떤 점이 다른지,

생각하고 고민해볼 지점들이 많아서 좋았다. :)

이 책은 거래량, 가격, 지역별 가격 흐름을 통해서

앞으로의 시장을 전망해주고 있다. 

아마도 사람들이 가장 궁금해 하는 것들을 시원하게 긁어주는 책?ㅎㅎ

작년에 저자는 공급, 정책, 금리, 인플레이션, PF사태 등의 모든 지표가

부동산 상승을 가르키고 있다고 는 것이 저자가 주장했었고

현재 저자가 예측한 대로 부동산 시장은 상승의 흐름을 지나는 중이다. 

부동산 전문가가 어떻게 시장을 분석 하는 지를 살펴보니 

거래량, 그리고 가격의 흐름을 통해서

현재 시장을 진단하고

공급 부족(입주,착공,빌라 모두…), 서울의 세대 수 증가와

현재 시행되고 있는 규제 책을 뜯어보았다.

특히 이번 정책에서 여전히 규제에서 벗어나 있는

저가 아파트 시장은 직장인들이 내집 마련으로 시도하기에 

현실적으로 크게 어렵지 않은 가격대라는 것을 꿰뚫어본 점에서

지금 현재 일어나고 있는 시장에 대해 잘 읽었다는 생각을 했다.

다만, 투자자로서 이 책을 읽으며 느낀 것은

분석가들은 이미 일어난 결과인 지표와 그래프를 가지고 

이미 일어난 결과를 분석함으로 앞으로를 예측하지만

그것은 후행 지표가 될 수 밖에 없다는 점이다.

우리가 마주하는 그래프는 결과로 볼 수 있을 뿐, 

그래프는 현장보다 늦다.

때문에 부동산 분석가들은 현장을 누비는 투자자들을 앞설 수 없다고 생각한다.

실전 투자자들은 항상 현장을 지켜보고 있기 때문에

때로는 이미 일어나서 대응하고 있는 일을 지표로 확인하기도 한다.

때문에 투자자가 집중해야 할 것은

그래프를 틀리지 않고 잘 분석하고 예측하는 것이 아니라

현장에서 레이더망을 키고 가장 빠르게 시장을 캐치 하는 것이고,

시장에 맞게 누구보다 민첩하게 움직이는 것이다.

또 시장의 예측이 하락이든 상승이든 보합이든

마주하게 될 상황에 대해 준비되어 있어야 한다는 것이다.

언제나 투자는 대응의 영역이라는 것 또한 생각해보게 되었다.

배운 것들

 # 세대수 증가

이 책을 읽으며 배우게 된 점은

서울의 세대수는 늘어나고 있다는 것이었다.

서울의 가격 흐름을 살펴볼 때 

국민 평형이라고 할 수 있는  30평대를 봐야 한다고 생각했는데

실제 이번 시장에서 20평대의 가격 흐름이 매우 빠르고 가팔랐다.

20평대가 먼저 오르는 바람에 30평대가 저평가 된 상황을 왕왕 보게 되었는데,

그렇다고 해서 수요가 20평대로 넘어간 것은 아니라고 생각했다.

모두 30평대를 원하지만, 가격이 비싸기 때문에 

“차선으로 20평대”를 선택했다고 판단했고

그렇기 때문에 30평대가 메인 수요라는 판단을 유지 했었다.

하지만 서울의 인구수는 줄어도 1인 가구 2인 가구가 늘어나면서

분가, 이직, 결혼, 노후 진입은 그 자체로 이미 실제 수요가 늘었다는 의미 이기 때문에

20평대를 선택하는 것이 30평대의 차선의 선택만은 아닌

20평대를 원하는 특정 수요가 많다는 것을 인식하게 되었다.

 # 노원구 거래 물량에 대한 팩트체크!

최근에 핫한 지역인 노원구!

규제 이후 계속 서울에서 최고 거래를 갱신하고 있어서

저가 아파트, 하급지의 수요가 정말 뜨겁구나! 라고만 생각했는데,

노원구는 서울 아파트 중 10%가 노원구에 있기 때문에

절대 거래량이 많아서 24년에도 노원구는 항상 TOP3에 있는 지역이었다는 것!

물론 지금이 하급지에도 실거주 수요가 몰리는 분위기가 맞긴 하지만,

노원구 거래량이 계속 1등이라는 소식을 처음 접했을 때 보다는 

조금더 차분하게 시장을 바라보게 됐다.

 # 뉴욕의 집값과 흐름을 같이 하는 서울 부동산

또 기억나는 포인트는

“정권에 따라 집값이 움직인다”라는 주장에 반대하는 저자의 이야기 였다.

나 또한 투자자로 4년차가 되면서 

여러 규제들로 시장이 바뀌고 어떻게 반응 하는지를 보게 되는데

내가 느끼는 것은 “규제로 시장의 심리는 누를 수 없다”는  것이다.

사람들이 부동산에 몰려 가격이 올라가는 것은 

어쩌면 절박한 선택 일 수 있는 상황에서 규제를 적용 했을 때

오히려 시장의 “불안감”을 더 자극하게 되어

규제가 오히려 기름이 되는 것 같다는 생각을 하게 된다.

그런 의미에서 서울의 부동산 흐름이 뉴욕의 흐름과 비슷하게 가고 있다는 점이 새롭게 다가왔다.

연준의 금리 향방, 트럼프 대통령의 관세 정책 등은

우리나라에 매우 직접적으로 영향을 미치는 것들이기 때문에

뉴욕의 집 값과 비슷하게 가는 것은 어쩌면 당연한 흐름일 수 있겠다?

이러한 관점에서 우리가 적용해야 할 것은

이제는 거시적인 경제 관점, 세계적인 부의 흐름을 같이 살펴봐야 할 필요성을 더욱 느끼게 된다.

논의 해보고 싶은 점

P7. 2025년 상반기의 강남권 아파트 폭등이 앞으로도 지속된다고 보기는 어렵다. 간혹 신고가가 나오더라도 가격 상승세는 둔화할 가능성이 크다. 과거 몇 년에 걸친 누적상슬률을 보면 강남과 강북의 움직임은 유사했다. 따라서 앞으로 주목 받을 핵심 이슈는 강남권의 상승세가 강북권으로 전이되는 ‘상승 도미노’다.

 Q. 저자는 여러 관점에서 데이터를 분석하여 앞으로의 전망을 “상승 도미노”가 일어날 것이라고 예측 했습니다. 이 책을 읽고 나의 투자에 ‘적용’ 할 것은 무엇이라고 생각하였나요? 투자자로서 이 책을 본 관점을 함께 나누어 보면 좋을 것 같습니다.