저는 분기마다 대형 단지들의 국평 실거래가를 추출해서 시장 트렌드를 확인하는 내용을 글로 정리해오고 있기에 월부닷컴에도 동일한 내용을 게재코자 합니다.
처음에는 "세대수"만을 기준으로 권역별 대형 단지를 뽑았더니 이번에는 권역별 대표 단지로 삼기에는 부족한 단지들이 포함되어 있다는 지적이 있었고, 다음에는 "단지별 시가총액"순으로 권역별 대표 단지를 뽑았더니 이번에는 특정 단지들에 집중되는 문제가 생겼습니다. (가령 서남권 시가총액 상위 5개 단지가 모두 목동 단지들로 구성되어 있다보니 서남권 목동 외 지역 소유주 분들의 반발이 있었습니다)
그래서 대안으로 아예 25개 구별로 2개씩 시가총액 상위 단지를 뽑아보기로 하였습니다.
거두절미하고 이제 결과를 보시기에 앞서 몇 가지 주석을 달아봅니다.
※ 표는 PC 화면으로는 잘 보이지만 모바일 상으로는 화면에 다 나타나지 못해서 보시기에 불편하실 수 있기 때문에 표를 그림 파일로 붙였습니다. 모바일에서 표가 잘 안 보이시면 확대해서 보실 것을 권해드립니다.
※ 표에서 실거래가 단위는 천만원입니다. 가령 211이라고 적혀있다면 21억 1천만원입니다.
※ 전용면적 84㎡ 기준으로 평균 실거래가를 뽑았습니다만 해당 단지에 84㎡가 없거나 84㎡ 세대수가 너무 적은 단지는 다른 평형을 기준으로 했습니다. (여의도 시범 79㎡, 삼부 78㎡, 목동7단지 67㎡, 목동14단지 71㎡, 광화문 풍림스페이스본 95~97㎡, 용산 신동아 96㎡, 신내두산대림 102㎡, 미성미륭삼호3차 50~51㎡, 창동주공3단지 58~59㎡, 성산시영 50㎡ 기준)
※ 강남구 시가총액 1위 단지는 개포 디에이치퍼스티어아이파크입니다만 아직 등기가 나지 않아서 부득이 시가총액 3위 단지인 압구정 신현대로 갈음하였습니다.
※ 빈 칸은 해당 분기에 거래가 없어서 평균 실거래가를 산출하지 못했음을 의미합니다.
※ 각 분기마다 "이상 거래가"는 배제했습니다. "이상 거래가" 기준은 해당 분기 최고가 대비 -20% 이상 하락한 가격으로 삼았으며, "직거래"도 제외했습니다.
주석이 길었는데 그럼 이제 각 구별 시가총액 상위 2개 단지들의 분기별 평균 실거래가 추이를 보시죠.
몇 가지 눈에 띄는 것들을 두서없이 이야기해보겠습니다.
① 2025년 3분기 대비 4분기 평균 실거래가 상승률을 보면 핵심지에 해당되는 강남3구 및 용산구의 상승폭이 많이 축소된 것을 확인할 수 있습니다. 게다가 압구정 신현대와 반포 래미안원베일리는 국평 평균 실거래가가 하락한 것으로 나옵니다. 특히 이재명 대통령의 다주택자 규제 및 보유세 강화 발언 이전부터 강남3구 매물이 늘어나고 있는 모습은 예사롭지 않아보입니다. 그간 급등에 대한 피로감이 반영된 것으로 보입니다.
② 역시 25억 이상 단지들의 상승폭이 둔화된 것이 눈에 띕니다. 2025년 4분기 국평 평균 실거래가가 25억 이상인 단지는 14개 단지에 이르는데, 4분기 상승률이 5% 이상인 곳은 3개 단지(고덕 그라시움, 여의도 시범 및 삼부)에 불과합니다. 심지어 앞서 언급한대로 2개 단지(압구정 신현대, 반포 래미안원베일리)는 가격이 하락하였습니다.
③ 반면 평균 실거래가가 15~25억인 17개 단지는 상승폭이 엇갈렸습니다. 서울역센트럴자이(+13%), 목동14단지(+13%), 래미안상도3차(+12%), 현대프라임(+10%), 힐스테이트 상도센트럴파크(+9%) 순으로 상승률이 높았던 반면, 경희궁자이(+2%), DMC센트럴자이(+1%), 광화문 풍림페이스본(+0%)은 상승률이 저조했습니다. 특별히 지역별로 유의있는 차이는 아니었습니다.
④ 평균 실거래가가 15억 미만인 21개 단지는 대체로 상승폭이 낮았습니다. 성산시영(+8%), 우장산아이파크이편한세상(+8%), 관악드림타운(+6%), 두산(+5%), 한신한진(+5%)은 상승률이 +5% 이상이었으나, 신내두산대림(-3%), 남서울힐스테이트(-2%), 금천롯데캐슬골드파크1차(-2%), 현대(개봉동, -1%), 주공3단지(창동, -1%)는 하락하였습니다.
⑤ 이러한 점들을 종합해보면, 초고가 단지는 약보합, 25억 이상 단지는 상승폭 둔화, 15~25억 단지는 상대적 강세, 15억 미만 단지는 약보합으로 나옵니다. 풍선 효과가 15~25억 단지로 퍼져나가고 있음을 엿보게 합니다. 상승률 Top 5 단지를 분기별로 보면 다음과 같습니다.
□ 2분기 : 강남구 1개, 서초구 1개, 강동구 1개, 영등포구 1개, 성동구 1개
□ 3분기 : 광진구 2개, 마포구 2개, 양천구 1개
□ 4분기 : 동작구 2개, 양천구 1개, 광진구 1개, 영등포구 1개
이것만 봐도 고가 아파트가 가장 밀집해 있는 동남권의 상승폭이 약화되고 있으며, 그 외 지역으로 상승폭이 확대되는 모습을 보실 수 있습니다. 차주에는 이러한 기조가 보유세 강화 방침과 맞물려서 어떤 변화를 일으킬지에 관련된 글을 준비해보도록 하겠습니다.
감사합니다.
