"1억 오른 구리 지금도 사도 될까?" 규제 상황 속 투자 가능한 구리 아파트 전격 분석 (평촌, 하남, 다산 비교)

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.

작년 10/15 규제 이후 수도권에서 투자할 수 있는 지역이 대폭 줄었고, 그 중에서 서울 접근성이 유독 좋으면서 규제를 빗겨가 투자가 가능한 구리의 아파트 가격이 단기간에 빠르게 오른 상황입니다.

이런 상황 속에서 여전히 구리를 투자해도 되는지 의문을 갖는 분들이 많으실 것 같습니다. 

객관적으로 투자가 가능한 상황인지, 지금 진입해도 괜찮은 상황인지 비교가 가능한 평촌/하남 등의 경기도 안에서도 가장 좋아하는 규제 도시와 비교하며 분석해드리겠습니다.

1. 도시 기본 특징: '서울의 12번째 자치구' 구리와 '편견의 벽'을 허문 미사

부동산의 혈통을 논할 때 구리는 경기도라는 행정 구역의 꼬리표가 가장 무색한 곳입니다. 물리적으로 서울 광진구, 중랑구와 완벽히 맞닿아 있어, 사실상 '서울 동부권의 확장판'이자 '영등포보다 강남이 가까운 서울 외곽'의 위상을 가집니다. 1기 신도시인 평촌처럼 자로 잰 듯 계획된 도시는 아니지만, 서울의 팽창과 함께 수십 년간 인프라가 유기적으로 켜켜이 쌓여온 '근본' 있는 주거지입니다. 과거에는 '구축 밭'이라는 노후화된 이미지가 강했지만, 최근 인창·수택 재개발이 속도를 내고 신축 단지들이 들어서며 서울 동북권의 '신축 공급 기지'로서 그 존재감을 과시하고 있습니다.

반면 하남 미사의 성공 서사는 '편견'과의 싸움에서 승리한 기록입니다. 불과 10여 년 전만 해도 "미사리 조정경기장 옆 황무지나 카페촌 아니냐"는 냉소가 가득했던 이곳은, 현재 경기 동부권을 대표하는 신흥 부촌으로 완벽하게 탈바꿈했습니다. 한강 변이라는 압도적인 지리적 이점에 5호선 연장이라는 강력한 한 방이 더해지자, 젊은 고소득 직장인들이 빨려 들어왔습니다. 미사의 초기 진입 기회를 "미사리가 웬 말이냐"며 걷어찼던 이들이 지금의 시세를 보며 땅을 치듯, 구리의 1억 상승을 보며 주저하는 이들 역시 '입지의 본질'이 변화하는 변곡점을 놓치고 있는 것은 아닌지 냉정하게 돌아봐야 합니다.

평촌(범계)은 1기 신도시의 큰형님답게 이미 모든 시스템이 완성된 '안전자산'의 성격을 띱니다. 안양의 중심지로서 탄탄한 자족 기능과 대한민국 3대 학원가라는 강력한 뿌리를 갖추고 있어, 시장의 흔들림에도 방어력이 매우 독보적입니다. 

여기에 남양주 다산은 구리의 인프라를 공유하면서도 신축의 쾌적함을 무기로 구리의 수요를 흡수해온 전략적 파트너입니다. 구리는 지금 이들 쟁쟁한 경쟁지 사이에서 '서울 접근성'이라는 원초적 강점과 '8호선 연장'이라는 혁명적 변화를 통해 자신만의 새로운 계급을 만들어가고 있습니다.

결국 구리의 가치는 단순히 '옆동네'라서 오르는 것이 아닙니다. 2 서울과 경계를 공유하는 구리의 신축과 준신축은 서울 수요를 받아낼 수 있는 가장 확실한 대체재이기 때문입니다. 다주택자들이 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 '급매'를 던지는 지금, 구리의 상승은 단순한 거품이 아니라 상급지 갈아타기를 노리는 스마트한 자금들이 '안전마진'을 확인하고 진입하는 결과물입니다.

2. 교통의 밀도: '출퇴근 20분'이 만드는 자산 가치의 지각 변동

부동산은 결국 '시간을 사는 행위'입니다. 

교통도 마찬가지입니다. 구리역(8호선 연장)은 잠실역까지 단 20분대 진입이라는 경이로운 속도를 선물했습니다. 잠실에서 환승해 강남역까지 가는 시간을 합쳐도 40분 초반이면 충분합니다. 이는 단순히 지하철이 새로 뚫린 것이 아니라, 구리가 '잠실 생활권'으로 완전히 편입되었음을 의미하는 거대한 지각 변동입니다.

경쟁지들과의 실제 '지하철 문 열림 시간'을 비교해 볼까요? 범계역(평촌)은 4호선을 타고 사당을 거쳐 강남역까지 약 40분 내외가 걸립니다. 소요 시간은 구리와 비슷하지만, 사당역의 엄청난 환승 피로도는 구리-잠실 노선의 쾌적함과 비교할 때 체감상 훨씬 길게 느껴집니다. 

미사역은 강동구와 붙어 있어 유리해 보이지만, 실제 강남역까지는 45~50분이 소요됩니다. 

다산역 역시 구리보다 한 정거장 뒤에 있어 강남역까지 50분 내외의 시간이 필요하죠. 강남 접근성이라는 절대 지표에서 구리는 이미 평촌과 대등하거나 미사, 다산을 앞서는 압도적 우위를 점했습니다.

도심(CBD)과 여의도(YBD) 접근성 또한 흥미롭습니다. 범계역은 서울역까지 환승 없이 45분이면 가고, 미사역은 광화문까지 50분이면 도착하는 '직결'의 힘을 가졌습니다. 구리는 도심까지 약 50분~1시간이 소요되어 이들보다 조금 뒤처지는 듯 보이지만, 8호선 별내선 개통으로 인한 '강남권 초단축'의 임팩트가 워낙 강해 다른 노선의 약점을 충분히 상쇄하고도 남습니다. 특히 구리역은 경의중앙선과 8호선의 더블 역세권으로서, 향후 GTX-B 노선이 인근 망우역이나 별내역을 통과할 때의 간접적인 광역 교통 수혜까지 기대할 수 있는 잠재력을 가졌습니다.

출퇴근 시간 10분을 단축한다는 것은 연간 수백 시간의 여유를 확보하는 일이며, 이것이 바로 1억 상승 뒤에 숨겨진 구리 아파트의 진짜 '안전마진'입니다. 사람들은 더 이상 '지도로 보는 거리'에 속지 않습니다. 실제 내 삶의 질을 결정하는 '출퇴근의 밀도'에 기꺼이 지갑을 엽니다. 8호선 연장은 구리에게 단순한 교통 호재가 아니라, 도시의 운명을 바꾼 '혈관의 재건'과도 같습니다. 

결국 현재 시점에서 강남 및 도심 접근성을 입체적으로 볼 때 구리 ≥ 평촌 ≥ 다산 > 미사 로 경론 내려볼 수 있습니다.

3. 학군의 가치: '학원가 1번지' 평촌과 '실속형'의 구리

교육 환경은 집값의 하방 지지선을 결정하는 가장 강력한 요소입니다. 

이 면에서 평촌의 위상은 여전히 철옹성 같습니다. 범계역과 평촌역 사이를 꽉 채운 수백 개의 학원은 '경기도의 대치동'이라 불리기에 부족함이 없습니다. 단순히 학원 수만 많은 것이 아니라, 특목고 진학률과 입시 데이터가 수십 년간 축적되어 있어 인근 의왕, 과천, 안산에서도 원정 학원을 올 정도입니다. 교육 하나만 보고 진입하는 수요가 탄탄하기에 하락장에서도 매매가가 가장 늦게 빠지며, 전세가가 매매가를 강력하게 밀어 올리는 동력이 됩니다.

반면 구리는 수택동과 인창동을 중심으로 지역 밀착형 학원가가 아주 탄탄하게 형성되어 있습니다. 평촌처럼 광역적인 명성을 떨치는 대형 학원가는 아니지만, 서울 광진구 광장동 학군과 인접해 있어 이를 보완하거나 공유하는 형태의 교육 시스템이 잘 갖춰져 있습니다. 특히 구리의 중·고등학교들은 지역 내 자부심이 강하고 학업 성취도가 높아, 실거주하는 맹모들의 만족도가 상당히 높습니다. 신축 아파트 입주와 함께 젊은 학부모 유입이 늘어나면서 학원가의 질적 수준도 빠르게 업그레이드되고 있는 추세입니다.

미사와 다산은 신도시답게 모든 학교 시설이 깨끗하고 최신식이라는 외형적 강점이 있습니다. 미사는 강동구의 우수한 학군 인프라를 흡수하며 신흥 학군지로 부상 중이고, 다산 역시 구리 학원가를 공유하며 시너지를 내고 있습니다. 하지만 여전히 명문대 진학 노하우나 대형 학원 인프라의 '깊이' 면에서는 평촌의 벽이 높고, 구리의 안정감을 따라잡기엔 시간이 조금 더 필요해 보입니다. 미사와 다산이 '아이 키우기 쾌적한 곳'이라면, 평촌과 구리는 '공부시키기 검증된 곳'이라는 차이가 있습니다.

4. 환경의 질: 각각 장단점이 뚜렷한 지역들

마지막으로 사람들이 편하게 돈을 쓰는 '소매 상권'과 '휴식 공간'을 비교해 보겠습니다. 

구리는 도시의 밀도가 매우 높은 만큼, 생활의 편리함이 극대화되어 있습니다. 구리역 인근의 롯데백화점을 중심으로 전통시장과 대형 마트, 각종 병의원이 집약되어 있어 슬리퍼 신고 모든 것을 해결할 수 있는 '슬세권'의 정석을 보여줍니다. 거창한 자연환경이 아니더라도, 집 앞에서 장을 보고 카페를 가고 병원을 이용하는 그 '생활의 밀도'에서 구리는 경기권 내 독보적인 편의성을 자랑합니다.

여기에 구리의 자부심인 장자호수공원은 도시의 품격을 한 단계 높여줍니다. 수택동과 토평동을 잇는 이 거대한 녹지 공간은 구리 시민들의 영혼을 달래주는 허파와 같은 곳입니다. 잘 정비된 산책로와 수변 공간은 서울의 웬만한 유명 공원보다 관리 상태가 훌륭하며, 이는 곧 인근 아파트 단지들의 '환경 프리미엄'으로 직결됩니다. 복잡한 도심 한복판에서 이런 광활한 호수 공원을 누릴 수 있다는 것은 실거주 가치를 끌어올리는 일등 공신입니다.

하남 미사는 환경 면에서 오늘 비교 지역 중 가장 세련된 '신도시 감성'을 자랑합니다. 한강 변을 따라 조성된 대규모 공원과 미사경정공원, 그리고 차로 10분 거리에 있는 스타필드 하남은 미사 주민들의 삶의 질을 극적으로 높여줍니다. "강남 접근성 좋고 한강 공원이 내 마당인 신축 아파트"라는 이미지는 젊은 자산가들을 미사로 불러모으는 강력한 유인이 되었습니다. 자연환경과 대형 쇼핑몰의 조화라는 측면에서 미사는 경기 동북권에서 독보적인 위치를 차지합니다.

평촌은 중앙공원을 중심으로 질서 정연하게 배치된 상권이 특징입니다. 범계역 로데오거리는 평일 저녁이나 주말할 것 없이 사람들로 붐비는 '지갑이 열리는 상권'이며, 백화점과 아울렛이 도보권에 밀집해 있습니다. 평촌 역시도 학원가가 크게 발달한 만큼 사람들이 쾌적하게 살고 싶은 마음을 강하게 들게 하는 곳입니다.

다산은 현대프리미엄아울렛 스페이스원을 중심으로 쇼핑과 문화가 결합된 쾌적한 환경을 제공하며 신도시 특유의 깔끔함을 뽐냅니다. 

그래서 하나의 표로 정리하자면 아래와 같습니다.

그래서 어디를 투자하면 좋을까?

현재 투자가 가능한 곳은 구리와 다산(남양주) 이지만 하남과 평촌등과 가격 비교를 하지 않을 수 없습니다.

먼저 하남과 비교 해보겠습니다.

구리와 하남 모두 “신축” “비역세권” 단지를 갖고 왔습니다. 그리고 강남과의 거리도 비슷하게 고정해서 갖고왔습니다.

• 구리: e편한세상수택센트럴파크 - 강남 45분
• 하남: e편한세상미사 - 강남 45분

현재 주 가격의 흐름입니다. 저는 두 단지의 가치가 크게 다르지 않다고 생각하지만, 하남의 경우 전고점을 뚫고 나아가는 모습을 보여주고 있고 구리 수택센트럴파크는 여전히 전고점 아래 가격에서 실거래가가 찍힌 모습입니다. 규제로 묶인 하남에 비해서도 여전히 저렴한 모습을 보여주고 있습니다.

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두번째 비교입니다. 두번째는 평촌과 구리입니다.

이번에는 조금 조건을 다르게 갖고와서 구리는 “신축” “역세권”을 평촌에서는 “신축” “비역세권” 단지를 갖고 왔습니다. 

• 구리: e편한세상어반포레 - 8호선 역세권, 신축
• 평촌: 센텀퍼스트 - 비역세권(버스 10~ 15분), 신축

평촌에서는 더 조건이 좋지 않은 단지를 갖고와봤지만, 가격의 흐름이 훨씬 구리가 싼 모습을 보입니다.

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마지막 비교입니다. 두번째는 구리와 다산(남양주)입니다.

구리가 상대적으로 남양주 대비 서울에 가깝기에 역과 멀지만 신축을, 다산에서는 역과 멀지 않은 역세권 신축을 갖고와봤습니다. 그래서 공교롭게 강남이 둘다 45분 정도 걸립니다.

• 구리: e편한세상수택센트럴파크 - 강남 45분
• 다산: e편한세상다산 - 강남 45분

다산과는 현재 유사한 흐름을 보이고 있습니다. 어떤 것을 선택하더라도 괜찮은 흐름으로 보이며, 구리가 위치가 더 좋기에 가격이 먼저 치고 올라갔지만 위에서 비교한 것처럼 아주 비싸다는 느낌을 주지는 못합니다.

그래서 결론: 용기를 내보셨으면 좋겠습니다.

최근 구리의 아파트 가격이 1억 이상 오르면서 많은 분들께서 “살지 말지” 고민을 많이 하시는 것 같습니다. 그럴 때 주변 지역에 눈을 한번 둬 보시면 좋겠습니다. 여전히 서울에서 멀지 않아서 사람들이 선호하는 경기도 규제지역들은 매수세가 매우 뜨겁습니다.

경기도에서 탑레벨인 과천 분당은 고사하고 광교나 구성남 신축 아파트들은 20억 선을 두들기고 있습니다. 구리가 1억이 오르는 동안 다른 곳에서도 실수요자 중심으로 거세게 가격 흐름이 넘어오고 있습니다.

여전히 구리는 가치 대비 가격이 아주 비싸다고 보기 어렵습니다. 왜냐하면 20~21년 쯤 찍은 최고가를 뚫은 서울수도권 아파트가 많아지고 있는 상황에서 여전히 구리는 그 가격 아래이기 때문입니다. 가격이 올라도, 현장에서 물건 찾기가 아주 쉽진 않더라도 용기를 내셔서 앞으로 전진해보시면 좋겠습니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다 :)