안녕하세요. 시크릿브라더입니다.
[모두가 알고 있는 부동산 상식이 틀릴 수 있다]는 생각으로
기존의 부동산 상식들을 하나씩 점검해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
오늘은 [매수심리]에 대한 잘못된 오해를 풀어보겠습니다.
많은 전문가들이 이렇게 이야기합니다.
(제가 예전에 들었던 강의에서 강사가 이렇게 가르쳐주더군요)
과연 맞을까요?
팩트 체크를 해보겠습니다.
1) 서울
서울의 매수심리가 평균선 위로 올라갔을 때는
16,17,18,19,20,21년에 다 있었습니다.
20년과 21년을 제외하고 그 전에 매수했다면 상당한 상승을 했을겁니다. 그런데 이게 과연 옳은 판단이었나? 매수심리를 보고 투자하면 되나? 라는 물음에는 답이 되지 못합니다.
왜냐하면 서울의 가장 매수하기 좋았던 타이밍은 13년인데 이때는 매수심리가 가장 바닥이었고, 가장 최근의 저점이었던 19년 2월과 고점이었던 20년 8월을 비교했을 때도 결과적으로 19년 2월 매수가 더 좋은 선택이었기 때문입니다. 그리고 가장 최근 저점이었던 22년 12월에 매수했다면?
여러분이라면 매수심리가 가장 높았던 20년 8월에 매수하시겠어요? 아니면 매수심리가 바닥이었던 19년 2월이나 22년 12월에 매수하시겠어요?
다른 지역들도 보죠
2) 부산
부산의 매수심리가 높았을 때는 11년, 16년, 21년이었습니다. 그리고 가장 낮았을 때는 19년 4월이었습니다.
(매수심리가 좋았던)
11년 1월에 샀다면 2년 동안 -4% 빠졌습니다.
16년 8월에 샀다면 2년 동안 -3% 빠졌습니다.
21년 9월에 샀다면 2년 동안 -23% 빠졌습니다.
(매수심리가 바닥이었던)
19년 4월에 샀다면 2년 동안 +101% 올랐습니다.
3) 대구
대구의 매수심리가 가장 좋았을 때는
13년 9월 그리고 20년 9월이었습니다.
가장 안좋았을 때는 16년 3월이었네요.
(매수심리가 좋았던)
13년 9월에 샀다면 2년 동안 +47% 올랐습니다.
20년 9월에 샀다면 2년 동안 +1% 올랐습니다.
(매수심리가 바닥이었던)
19년 4월에 샀다면 2년 동안 +18% 올랐습니다.
기간을 2년으로 한정했기는 했지만,
대구의 경우 언제 사도 올랐네요 (물론 20년 9월에 사서 현재까지 보유했다면 마이너스였겠지만요)
4) 대전
대전의 매수심리가 가장 좋았을 때는
11년 2월 그리고 20년 5월이었습니다.
최근 10년 내에 가장 안좋았을 때는 (22년을 제외하고) 17년 4월 정도였네요.
(매수심리가 좋았던)
11년 2월에 샀다면 2년 동안 -12% 빠졌습니다.
20년 5월에 샀다면 2년 동안 +23% 올랐습니다.
(매수심리가 바닥이었던)
17년 4월에 샀다면 2년 동안 +55% 올랐습니다.
5) 울산
울산의 매수심리가 가장 좋았을 때는
11년 3월, 15년 5월 그리고 20년 11월이었습니다.
가장 안좋았을 때는 19년 3월 정도였네요.
(매수심리가 좋았던)
11년 3월에 샀다면 2년 동안 -8% 빠졌습니다.
15년 5월에 샀다면 2년 동안 +18% 올랐습니다.
20년 11월에 샀다면 2년 동안 -27% 빠졌습니다.
(매수심리가 바닥이었던)
19년 3월에 샀다면 2년 동안 +89% 올랐습니다.
6) 광주
마지막 광주입니다
광주의 매수심리가 가장 좋았을 때는
11년 2월, 14년 10월 그리고 21년 9월이었습니다.
가장 안좋았을 때는 16년 6월 그리고 19년 5월 정도였네요.
(매수심리가 좋았던)
11년 2월에 샀다면 2년 동안 +17% 올랐습니다.
14년 10월에 샀다면 2년 동안 +22% 올랐습니다.
21년 9월에 샀다면 2년 동안 +8% 올랐습니다.
(매수심리가 바닥이었던)
16년 6월에 샀다면 2년 동안 + 51% 올랐습니다.
19년 5월에 샀다면 2년 동안 +19% 올랐습니다.
@결론@
매수심리가 시,도 단위로 나오기 때문에 중소도시까지 굳이 볼 필요는 없지만, 제가 확인했을 때 거의 비슷한 결과값이 나옵니다.
중소도시가 가장 많이 상승했던 19년에는 매수심리가 바닥이었는데 이때 매수했다면 가장 큰 수익을 거둘 수 있었지만, 매수심리가 가장 높았던 21년이나 22년에 매수했다면 지금 눈물을 흘리고 있겠죠.
매수심리는 그 당시의 시장 상황을 보여줄 뿐이지, 미래를 예측하는 지표로 사용하면 안 된다는 것이 저의 생각입니다. 이를 예전부터 말씀드려왔는데, 직접 검증을 해보니 더 확실해졌네요.
많은 사람들이 부동산을 주식처럼 생각합니다.
늘 말씀드리지만 부동산은 오늘 사서 내일 팔 수 있는 자산이 아닙니다. 때문에 당장 내일, 다음달 혹은 내년까지 내리더라도 2년 뒤에 오를 수 있는 부동산을 골라야합니다.
'매수심리가 좋으니 시장 분위기가 좋은거고 그러니 매수해야한다?' 는 논리는 당장 내일은 오를 수 있으나 2년 뒤 혹은 4년 뒤에 올라야하는 부동산 매매 프로세스상 맞지 않는 논리라고 생각합니다.
오히려 이런 결론이 더 타당해보입니다.
가장 좋은 매수 타이밍은 아무도 거들떠 보지 않는 시기(매수심리가 바닥일)때 매수하는 겁니다. 그리고 사람들이 미쳐서 몰려오는(매수심리가 고점일)때 매도하는 것이죠.
과거 거의 모든 지역이 그랬습니다.
어떤가요? 여러분들이 알고 있는 뻔한 내용이었나요? 아니면 가지고 있던 부동산 상식과 정반대되는 내용이었나요?
앞으로도 이런 검증을 계속해서 해나가면서
더 좋은 부동산을 매수하기 위해, 그리고 올바른 정보를 제공하기 위해 노력하는 시크릿브라더가 되겠습니다.
오늘 포스팅도 읽어주셔서 감사합니다!
시크릿브라더 ('나는 1,000만 원으로 아파트 산다' 저자)
