튜데의 날이 밝았습니다!

서울은 너무 추웠지만 튜데의 열정 덕분에 덜 추웠던 것 같아요

이번엔 사임을 5장 작성하라는 파격적인 조건이 있었는데,

어떻게 줄일지 무엇이 투자에 중요한 장표인지

생각해보는 시간이 되었던 것 같습니다.

조원분들의 사임 발표를 보면서

어떤 장표를 추가해볼지,

같은 데이터로 어떻게 해석하면 좋을지

생각해볼 수 있었고

질문과 의견을 나누고

튜터님의 코멘트까지 들을 수 있어

매우 유익했던 시간이었습니다!

해원님, 카장님, 한다님, 윤이짜장님, 오나내님

발표 모두 하나하나 배울 것들이 있었습니다!!

멋진 조원분들이 같은 조라서 너무 좋다...

POINT

- 전체에서 이 구역은 어떤가?

- 현장을 잘 담아낸 임보

- 선호요인을 뽑아내는 임장이 되어야 함

- 공급이 많은 지역에서는 더 디테일해야함.

공급이 과거에 어떤 영향을 미쳤는지

역전세가 얼마나 날지 고민해야 함

BM 각 부분별로

#개요

- 행정구역의 예상되는 포인트를 적어보기

#직장

- 임장지를 전체로 펼쳐서도 직장을 확인하기 (수도권도 지방처럼 zoom out, zoom in)

- 지역 건보료 확인하기 (자료에서 '시'만 나오는 경우, ‘구’까지 보기 위해서는 건보료를 확인해보면 된다)

- 부동산 지인에 필터 1000명 이상으로 주변 인접 지역의 큰 직장들도 확인해서 지도에 올리기

- 산단 확인

- 고소득 직장을 뺐는데 이것도 같이 장표에 적어넣어도 되겠다

- 뾰족한 이점이 없는 곳이기 때문에 고소득자들이 좋아할 곳이지 의문이라면 고소득은 아닌 직장의 수요가 올 수도 있을 것 같다고 생각하자

- 베드타운인가 업무지구인가/주요 일자리는 무엇인가/해당지역이 베드타운이라면 어떤 업무지구로 출퇴근 수요가 있는가?

- 베드타운이다 -> 그럼 어디의 수요가 있을까? 를 이어서 해서 좋았다 수요파악이 중요!

#교통

- 애매한 지역은 어떤 교통수단을 이용하는지 같이 확인해보면 좋겠다

- 렉스비아로 기아차, 현대차 통근버스가 온다

- 경기도 통근수단 이용비율 – 이 장표 보면서 버스 이용, 통근버스 이런 것들 보기

- 지하철이 선호요인이 아니라는 것이 밝혀졌으면 그것보다 중요한 선호요소는 무엇일까를 고민해보기

- 고학년이 줄어드는 거랑 많아지는 초등학교도 지도에 올려보자(학군이 중요한 지역에서!)

#학군

- 새로 만들어지는 신축이 많은 곳들은 학업성취도가 없는데 학군을 어떻게 따지면 좋을지

#환경

- 쾌적성 (아파트의 밀접, 균질성)/ 편리함 (마트나 상권의 이용); 거주 편의, 편의시설/ 환경 (강, 공원 등)

- 연식이 중요한 곳은 호갱노노에서 어디가 신축이고 어디가 구축인지 넣어보자

- 분임할 때 체크했던 상권 사진을 같이 넣어주면 좋겠다

- 스타벅스도 DT 인지 아닌지도 비교하면 좋을 듯

#공급

- 고려할 매수 기회 or 리스크가 있는가?

- 언제 청약을 했는지? 아파트 청약일정과 경쟁률, 가격을 꼭 비교해 볼 것

- 주변환경 개선효과? 신축이 들어오면 사는 사람들이 어떻게 변할지

- 다 지도에 올리기, 언제/어디에/몇 세대 – 특히 지방, 특히 공급이 많은 곳

#호재

- 새로 만들어지는 역이 강남까지 얼마나 걸릴지 확인할 것

- 이 호재가 어떤 단지에 영향을 주는지 같이 확인해 본다

- 신축이 들어오면 경쟁률, 시기, 미분양이 난 이유를 3가지로 생각해본다

(가격이 높아서, 시장이 안 좋아서, 입지가 안 좋아서)

- 교통이 불편했던 곳일수록 가격 반영이 크다, 업무지구 연결 중요, 철도교통이 없었다면 선호도 낮아도 파급력 있음

- 주요 업무지구에 도달하는가?/실현가능한가?/교통불모지인가?(폭발력)

#생활권 순위

- 느낌, 상권, 사람! ;사람'을 넣어서 같이 적어보자

<튜터님 코멘트>

- 이 입지 중에 어떤 입지가 가장 중요한가 적어보기! 전체적으로 한판에 정리해보기

- 가설을 세우고 검증까지 하는 것이 중요하다 그래프로 바로 결론이 나오는 것보다 실제 검증이 필요하다

- 공급할 때 위험한지 아닌지는 이전 데이터를 가지고 와서 확인해보는 것이 좋겠다

임보에서 가장 중요한 장표

1.    생활권 - 느낌, 선호요인, 궁금, 랜드마크

2. 사임마지막 입지분석 – ONE page : 어떤 요소가 외부 수요를 이끌까? 투자와의 연결 Key question 에 대한 대답

3. 전용84 랜드마크 아파트 변화

이 지역 사람들은 뭘 좋아할까?

선호도나 단지 가치를 판단할 때의 출발점은 

‘느낌’이 아니라 ‘기준’이어야 한다

ex) 역이 중요한 지역인지, 한강 접근성인지, 중심지와의 거리인지, 그 기준을 우선 적용해서 저평가를 따져야 한다.

가격을 고정해서 저평가를 찾아내고

20/30평대 나눠서 저평가를 찾아내고 20평*125%가 30평의 적정

생활권 선호요소 – 랜드마크 – 상중하 – 투자생각

생활권 내에서 상중하를 나눠서 여기서 저평가를 찾는게 먼저라고 생각

이 지역의 선호요소를 따져서 그걸 중심으로 상중하로 준다

 시세트래킹과 전수조사, 시세스캐닝

전수조사 이후 가격을 걸어서 시세스캐닝을 하는 것

매달 3-4지역 정해서

이 후 내가 할 것

- 입지 마지막에 어느 요소가 가장 중요한지 정리 장표 넣기

- 가설을 단지 가격 비교해서 넣어두기

- 구축의 단지 선호도는 어떻게 갈라지는가?

- 임보를 좀더 뾰족하게 궁금증과 그것을 전임과 그래프를 통해 해결하는 장표를 넣어야 함

- 두루뭉실하지 않게 실제 단지가격에 영향을 미치는지 확인할 것

- 마지막 장표(전체 입지 한판 정리) 다시 만들어 두기

비교 분임까지 진행하면서

임장지의 위상을 좀더 확실하게 확인해볼 수 있던 시간이었습니다.

스스로의 임보도 점검하고

임장지에 대한 궁금증도 해소하고

제 지금 상황에 대한 것도 튜터님께 얘기해볼 수 있었습니다.

에너지 넘치고 긍정적인 조원분들에게

에너지도 많이 얻은 튜데!

아잘즈와 너무 즐거웠습니다ㅎㅎ

다들 마지막까지 화이팅!!

그리고 정말정말 차분하시고

하나하나 끝까지 의견을 듣고 곰곰히 생각하며

말씀해주시는게 인상깊던 튜터님!!

튜데 저희와 함께 해주셔서 감사합니다:D

무엇이 무조건 맞다, 이런 것이 아니라

상황에 따라 그리고 스스로 어떤 생각을 해야할지

짚어주셔서 좋았습니다

너무너무 고생하셨습니다 끝까지 화이팅하겠습니다!