안녕하세요 멤생이입니다.
이번 2월의 반임장 역시 하나하나 인사이트의 순간들이었습니다.
날씨가 추웠지만, 함께하는 공간은 정말 뜨거웠는데요.
그날의 인사이트 느낀점 위주로 정리해보겠습니다 :-)
수요와 땅의 가치를 구분하여 생각하는 방법
#수요 : 동네 안에서 사람들이 어디로 이동하는지로 확인하기
상위 생활권으로 확 넘어가기보다, 같은 생활권 안에서 한 단계씩 업그레이드하는 흐름이 자연스럽게 이어질 때 수요가 단단해질 수 있다는 걸 배웠습니다. 하락장에도 내부 거래가 완전히 끊기지 않는 힘이 이런 데서 나온다는 말이 왜 나오는지 조금은 느낄 수 있었습니다.
#땅의 가치 : 생활권 내부 이동이 아니라 더 큰 틀에서 결정
핵심 업무지구로 연결되는 접근성, 교통, 주변 상위 급지와의 연결성이 좋아질수록 입지 장점이 쌓이고, 시간이 지날수록 같은 조건에서도 더 비싸게 평가받을 수 있다는 흐름을 이해하게되었습니다. 그래서 지역을 볼 때 둘 중 뭐가 더 중요하냐를 묻기보다, 두 힘이 각각 어떻게 작동하는지 나눠서 보는 게 훨씬 도움이 되겠다고 느꼈습니다.
단지단위로 쉽게 비교하는 방법
연식이 다른 단지를 섞어서 비교하면 결론이 쉽게 흔들릴 수 있다는 걸 알게되었습니다. 구축 주공 같은 단지와 브랜드 신축을 같은 선상에 올려두면 비교 자체가 어긋날 수 있다는 것도 느낄 수 있었습니다. 비슷한 연식끼리, 브랜드 단지끼리 단지대 단지로 맞춰놓는 순간 가격이 어디에서 더 단단하게 형성되는지 흐름이 보인다는 것도 배웠습니다.
또 내가 어떤 곳을 좋아하는 이유가 이미지로만 남아 있으면, 시장이 흔들릴 때 같이 흔들린다는 걸 체감했습니다. 브랜드, 땅의 위치, 일자리 접근성처럼 선호를 만드는 요소를 조건으로 설명할 수 있어야 감정이 아니라 근거로 판단하게 된다는 걸 알게되었습니다. 그래서 지역 이름부터 결론을 내리기보다 단지 조건을 먼저 맞춰 비교하는 게 훨씬 실효성이 있겠다고 느꼈습니다.
신축을 보는 관점
신축은 그냥 새것이라서가 아니라, 사람들이 좋아할 이유가 설명 가능하게 여러 개 겹쳐져 있을 때 힘이 생긴다는 점을 배웠습니다. 연식, 브랜드, 생활권이 자연스럽게 이어지는 요소, 연결성 같은 조건이 함께 붙는 단지는 시간이 지나도 선택받기 쉬울 수 있다는 것도 느낄 수 있었습니다. 그래서 신축을 볼 때는 장점 하나만 잡기보다 좋아할 이유가 몇 개나 겹쳐져 있는지부터 점검해봐야겠다고 알게되었습니다.
같은 투자금이 같을 때 무엇을 선택하는지에 대한 기준
가격이 충분히 좋다면 어느 쪽이든 가능하지만, 결국 내 투자금으로 할 수 있는 선택지 중에서 더 좋은 것을 조건을 잘 맞춰서 잡는 게 중요하다는 것을 배웠습니다. 그리고 단순히 지금만 보는 게 아니라, 2년 뒤부터 매도가 가능하다 같은 생각까지 같이 고려해야 흔들리지 않는다는 것도 알게되었습니다. 단지 레벨로 들어가면 평가가 달라질 수 있다는 말이 어떤 뜻인지도 조금 더 이해하게되었습니다.
어떤 단지는 연식이 너무 오래되어 우선순위가 떨어질 수 있고, 독점성이 약하면 대체재가 생기기 쉬워서 힘이 덜할 수 있다는 점. 반대로 어떤 단지는 재건축 가능성 같은 미래 호재가 열려 있을 수 있어서, 같은 가격이어도 다른 시나리오로 기대해볼 수 있다는 점도 알게되었습니다. 결국 비교는 지역 이름보다 그 단지가 가진 독점성과 앞으로 열릴 수 있는 방향을 같이 보는 게 더 도움이 되겠다고 느꼈습니다.
호재에 대한 이해
호재는 존재 자체보다 들어오는 방식이 더 큰 영향을 줄 수 있다는 점을 배웠습니다. 구역 지정이나 이주 같은 전제가 깔린 뒤 특정 구간이 좋아질 수 있다는 기대가 있더라도, 역세권이라는 인식이 생각보다 크지 않을 수도 있다는 관점도 함께 가져가야 한다는 걸 알게되었습니다.
특히 애매하게 들어오느냐, 한 번에 제대로 들어오느냐가 결과를 가를 수 있다는 말을 듣고 체감의 차이가 왜 생기는지 느낄 수 있었습니다.
복기에서 가장 배울 수 있었던 건 판단 기준이었습니다. 시장은 내 마음대로 움직이지 않고, 전세가율이 낮다면 여전히 리스크가 될 수 있다는 점을 다시 알게되었습니다. 그래서 전세가가 실제로 얼마에 형성되는지 감을 가져야 하고, 하락이 생각보다 빨리 올 수도 있다는 전제도 놓치면 안 된다는 걸 배웠습니다.
공급이 있어도 전세가가 예상보다 버티는 구간이 있을 수 있고, 신축 입주가 이어져도 전월세가 부족해질 수 있다는 체감 역시 알게되었습니다. 결국 리스크를 말로만 판단하기보다 전세 흐름과 수급으로 확인해야 한다는 걸 느꼈습니다.
이렇게 하루를 정리하고 나니, 또한번의 기준이 정립했다는 느낌이 들었습니다. 수요와 땅의 가치를 나눠보고, 단지 비교는 조건부터 맞추고, 신축은 좋아할 이유가 겹치는지 확인하고, 투자금이 같다면 독점성과 옵션을 보고, 시장은 전세와 수급으로 팩트체크하기. 정말 감사합니다!
인사이트 넘치게 만들어주신 러미튜터님.
그리고 복기 발표해주신 반장님, 미요님.
가이드 발표해주신 링님, 트리님, 레니님.
그리고 소중한 질문 나눠주신 운조님, 지공님, 뜸부님 감사합니다.
다음 반모임에서 만나요!!
