[삶은일기] 전화임장이 쉬워지는 '투자자의 질문법'

안녕하세요,

일기쓰듯 하루하루 노력하는 삶을 쌓아가는

삶은일기 입니다.

곧 본격적인 매물임장 시작이네요.

떨리는 마음으로 부동산 전화번호를 누르고 차마 통화버튼까지 누를 용기가 없어서 검지손가락을 든 채 바들바들 떨기만 했던 생각이 아직도 납니다. 

목소리를 다듬으며 의연한 척 대화하려고 어찌나 노력했던지! 

그 땐 스스로 잘 넘겼다고 생각했지만, 

아마 부동산 사장님들은 다 눈치채셨었겠죠? ^^;

전화임장을 처음 시작했을 땐

진짜로 대본까지 썼었는데, 생각보다 대본처럼 흘러가지 않아 오히려 당황할 때가 많더라고요.ㅎㅎ

그 뒤로 선배에게 배운 방법은 바로,

‘6가지 키워드’를 활용한 전화임장이었습니다. 

핸드폰 케이스 뒤에 이 종이를 넣고 다니며

실제 매물예약이나 전화임장을 할 때 늘 참고했었는데요,

촘촘히 짜여진 대본보다 활용도가 높고

진짜 중요한 것들을 빼놓지 않고 물어볼 수 있었습니다.

#전세금

진짜 물건을 살 투자자에게 가장 중요한 건

당연히 ‘투자금이 얼마나 드는가?’ 입니다.

매매가는 협상을 통해 변동이 가능하지만,

현재 세입자가 거주하고 있다면 

그 전세가를 기준으로 투자금이 책정되기 때문입니다.

#전세만기

그 다음으로 중요한 것은 전세 만기 시점!

언제 만기가 되는지,

계약갱신 청구권은 사용하셨는지,

퇴거 의사가 확실한지,

만기가 얼마 남지 않았다면 매도인의 주전세가 가능한지,

(조건부 전세자금 대출을 위한 3개월)

얼마 남지 않은 전세로 내가 가격 협상할 부분이 있는지.

전세만기 시점을 통해 많은 것을 질문하고

협상 포인트를 고민할 수 있습니다.

#전세시세

“사장님, 그럼 거래되는 금액은 얼마예요?”

제가 현 전세가를 여쭤보며 많이 쓰는 문장입니다.

전세가 낀 물건이라면

현 세입자 퇴거 시 예상되는 전세금이며,

주인이 살고 있는 물건이라면

지금 나의 투자금과 직결되는 금액이기 때문입니다.

예를들어,

전세 만기가 얼마 남지 않은 급매에 현 시세보다 조금 싸게 세입자가 살고 있다면,

감당 가능한 범위 내의 대출을 통해 물건을 싸게 산 뒤 현재의 전세시세 대로 세입자를 맞출 수도 있을 것입니다.

#매물정보

특히 요즘은 호가와 실거래의 가격차가 커서

실제 매물의 가격이나 협상 가능한 금액 등은 

전화임장을 통해서만 확인할 수 있습니다. 

매매가는 얼마인지(네고 가능성이 있는지),

입주 날짜가 정확히 언제인지,

저층이라면 몇 층인지 등등

매물의 기본 정보를 광고와 비교하며 확인하는 작업입니다.

#매물상태

말 그대로 매물의 현 상태 중,

광고에 표현되지 않은 것을 알아본다고 생각하시면 됩니다.

어떤 사람이 살고 있는지,

물건 내놓은지 얼마나 됐는지(매도인이 조급한지),

물건지 사장님이신지(가격 협상 가능한지) 등등

수리 상태, 거주인의 형태 등에 따라

가격이 차이 나기 때문에 

투자자라면 알아야 할 중요한 정보 중 하나입니다. 

#매도이유

매도자의 매도 이유를 들을 수 있는 부분인데,

경우에 따라 민감한 사안일 수 있어서

특이점이 보이지 않는다면 전화로 묻기보다 현장에서 더 많이 묻는 편입니다.

하지만 

매물이 나온지 오래됐다거나

선순위/후순위 대출이 있다거나

급매 물건이라면

가볍게 지나가듯 물어보기도 합니다.

매도 이유, 매도자의 물건 매수가 등을 파악하면

나중에 가격 협상에 결정적인 역할을 하기 때문입니다.

다음에는 ‘고수의 질문법’으로 

간단한 질문을 통해 지역파악과 매임까지 연결하는 전화임장에 대한 글과 함께 하겠습니다.

6가지 전임 키워드인

전세금 / 전세만기 / 전세시세,

매물정보 / 매물상태 / 매도이유



가장 중요한 질문들로 꽉 채워,

떨리지 않는 전화임장 되시길 응원드립니다.