안녕하세요~~!
투자자의 정신을 깨워주는 알람 ‘아라메르’입니다.
이번 실전반의 임장보고서 개편을 맞이하여, 이번엔 시세 파트로 돌아왔습니다.
시세 파트는 그야말로 투자로 이어지는 중추의 역할을 하는 파트입니다.
저도 임장보고서를 쓸 때 초창기에 가장 힘들었던 파트가 시세지도였는데요~!
어떤 단지를 올려야 할지, 그리고 시세를 어디까지 따야 하고 표시해봐야 할지…
대혼란이었던것 같아요 ㅠㅠ
그리고 이번엔 특별히 시세 파트에 허락된 장표가 8장..!!
- 시세 그룹핑 2장 (59, 84)
- 시세지도 5장
- 랜드마크 TOP 10 1장
이렇게 구성이 되어 있습니다.
임보 전체 장표가 20P이고 단지 분석이 없는 현 정책 가운데에서
시세 파트가 무려 8장이라는 것은 엄청난 비중이라고 할 수 있겠죠??
그만큼 투자자에게는 '시세'가 곧 '실력'과 직결되기 때문이라는 것을 눈치채신 분들도 있으시겠죠. ㅎㅎ
중요도를 알았으니..!!
우리가 그동안에 썼던 마감용(?) 시세 파트가 아닌..!!
투자자의 본질인 시세를 녹인 압축형 시세 파트로 어떻게 도약해볼지 한번 적어보겠습니다.
0. 시세 따는 법
우선 먼저..! 시세 파트를 작성하려면 우선적으로 해야 할 부분이 '시세 따기'입니다.
시세를 먼저 정리하고 지도나 그룹핑에 올려보는 방식인데요~!
물론 한 땀 한 땀 별도로 진행해도 되지만,
"나는 이 지역의 시세를 전부 알고 싶다!!"라고 하시는 분들은
푸르니푸님의 엑셀 시세표를 추천드립니다. (푸버리지 최고 ㅠ)
[푸버리지 2024년 디렉토리] 전국 최근 단지 정보 반영
나는 엑셀이 어렵다고 하시더라도
아래 Q&A 참고하여 진행하시면 충분히 수월하게 시세를 따실 수 있습니다. ㅎㅎ
[푸버리지 FAQ] 푸버리지 (전국 엑셀시세표) 자주 묻는 질문 및 각종 오류 해결방법
저는 해당 프로그램을 참고해서 대형 단지는 빼고
59~84까지 필터를 걸어서 모든 시세를 땁니다.
물론 해당 지역이 소형 평수 투자가 의미가 있는 곳이라면..!?
소형 평수도 함께 볼 수 있는 것도 장점입니다.
또한 시세를 딸 때에는 이미 모두 아시겠지만,
저층(1~3층)과 탑층을 제외한 최저가 가격을 쓰고,
전세 가격의 경우에는 수도권의 경우 최고 가격 기준
지방의 경우 최저 가격 기준으로 저는 보통 진행하고 있습니다.
이유는 수도권의 경우 최고 가격이라도 물건이 적어서 충분히 물건이 나갈 수 있거나
전세 부족 현상이 일어나는 곳이 대부분이고,
지방의 경우에는 최대한 보수적으로 전세가를 세팅해야 안전한 부분과
공급이 남아있는 곳이라면 예상 전세가보다 더 낮게 나갈 확률이 높기 때문입니다.
(물론 전세가 매우 매우 부족한 지역이라면 높은 기준도 무방합니다.)
단, 주의할 점은 본인이 실제 투자를 진행할 때는
단순히 현재 시세 파트에서 딸 때처럼 최고 가격 / 최저 가격 기준으로만 보는 게 아니라,
실제 현장에서 사장님께 여쭤보면서
'진짜 나갈 전세가가 얼마 정도인지' 가늠해 보는 과정을 거쳐보시길 바랍니다..!!
(노파심에 말씀드려요. ㅋㅋ)
어떤 방식으로든지 시세를 잘 따서 오셨다면?! 이제는 실무로 들어가야 합니다.
1. 시세지도 그리기
시세지도를 왜 그려야 할까요?? 네이버 부동산만 보면 안 될까요? ㅎㅎ
그러셔도 상관은 없습니다.
하지만 앞마당을 만드는 현 시점에서는 시세지도를 직접 그려보는 게 장기적으로는 훨씬 이득입니다.
직접 시세를 갈무리해 보고 지도에 올려봄으로써
어느 위치에 어떤 단지가 어떤 시세를 형성하는지를 한눈에 볼 수 있습니다.
즉, '지역의 선호도'를 더 뾰족하게 파악할 수 있는 방법입니다.
그리고 저평가된 단지들을 골라낼 수 있습니다.
같은 생활권의 단지들 중에서 유독 저렴한 아파트가 있을 경우 아직 덜 오른 아파트로 판단할 수 있겠죠. ㅎㅎ
지도에 올리시면서 챙겨가시면 좋은 부분은:
- 연식과 세대수
주요 평형의 시세가 얼마 정도인지
(구조와 타입별로 가격 차이가 있다면 왜 그럴지 따로 기록 -> 전임 때 확인)
- 초등학교 (특히나 과밀학급 등 '초품아' 여부), 중학교 배정, 위치 등도 함께 살피면 좋습니다.
그리고 반드시 추가해야 할 부분은
해당 지역의 선호 결정 요인이 어떤 것일지 추측해 보는 과정입니다. ㅎㅎ
각 입지의 영향력과 매력을 살펴보고
이 생활권의 입지 결정 요소가 어떤 것일지를 적어보는 연습이 필요합니다.
또한 물건의 시세를 보고 스스로에 대한 생각 정리를 해보고 관심 단지를 표시하는 것도 좋습니다.
중요!! ) 또한 여기서 하나 더 추가할 부분은!?!?
우리가 단지 분석이 이번엔 없죠??
그렇기 때문에 시세지도에 반드시 생활권 내 단지들의 상/중/하를 나눠보는 작업
+ 왜 그렇게 생각했는지 간단한 코멘트를 남겨보는 것도 좋을 것 같습니다. ㅎㅎ
그러면 시세 그룹핑으로 넘어가겠습니다.
2. 시세 그룹핑
시세 그룹핑의 장점은:
- 지역 내 천장/중간/하위의 시세 범위를 파악할 수 있으며
- 생활권별로 시세가 어떻게 형성되는지, 내가 생각한 생활권 우선순위와 유사한지 확인 가능합니다.
그리고 시세 그룹핑은 임보 중 유일하게
해당 지역의 모든 시세를 놓고 ‘가로 방향’으로 비교해 볼 수 있는 유일한 장표이므로..!
저평가된 단지 찾기가 수월합니다.
그렇다면 어떤 기준으로 판단해서 저평가 단지를 찾을 수 있을까요?
우리가 앞서 했던 입지 분석의 핵심 결과물은
해당 지역의 선호 결정 요인을 찾는 것이라고 해도 과언이 아닙니다.
열심히 분석했던 결과를 각 생활권별 입지 지도를 통해서 구체화해 보고,
해당 선호 결정 요소를 실제 그룹핑에 반영해서 저평가 단지를 뽑아내면 되겠습니다.
그리고 시세 그룹핑도 역시 본인의 생각이 매우 중요하기 때문에 글로 적어보면 좋습니다.
또한 시세 그룹핑을 하면서 시세에 의문이 드는 단지들이 눈에 띄실 겁니다.
A단지와 B단지의 현 시세가 이해가 가지 않을 경우 표시해두고
그래프를 붙여보는 등 스스로의 생각을 정리해두는 것도 방법입니다.
핵심은 최대한 많은 궁금증을 시세 트래킹 표를 보면서 가지는 게 중요합니다.
마무리하며
- 시세파트의 중요성: 20P 중 8장이 시세 장표, 투자 실력과 직결되는 핵심 파트.
- 시세 따기: 시세 따기의 본질은 단순히 숫자 기입이 아닌 지역 가격 자체를 내 것으로 익히는 것.
- 시세지도 활용: 입지 요소를 대입해 단지별 상·중·하 급지를 나누고 저평가 단지 식별.
- 시세 그룹핑: 전 단지 가로 비교로 시세 범위를 파악하고 나만의 투자 후보 선별.
실전 연결: 도출된 의문과 관심 단지를 바탕으로 전임·매임 전략 수립.
오늘은 시세 파트에 대해서 적어봤습니다.
지역의 시세를 알고 상세하게 분석하면서
실제 내 투자에 적용할 수 있는 자료로 활용하셨으면 좋겠습니다.
그리고 이 장표를 통해 나온 궁금증들을 잘 적어두시고
전임 / 매임을 통해 해결하시는 것을 추천드리며,
그룹핑과 시세지도를 통해 얻은 관심 단지들을 중심으로 매물 임장을 진행하시면 됩니다.
열심히 사전임장보고서 달리신 만큼 시세파트부터도 꾸준히 성장하시길 응원드립니다.
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