공급 영향권
가고 싶은가? / 갈 수 있는가?
입지가치를 비교해서 주변 지역의 수요를 뺐어 올 만 한지 확인. 교통요소가 더 좋으면서 환경까지 더 좋으면 100% 이겠지만 교통이 조금 멀어져도 신축환경을 느끼면서 살 고 싶어하는 수요 분명 존재. 대단지여서 주변이 천지개벽한다면 더 할 나위 없음.
그러나 가격을 뺴놓을 수 없음. 신축에 좋은 환경에 교통도 나쁘지 않음을 알지만 지금 거주하는 단지가 가격적인 메리트가 있어서 가성비적으로 머무를 수 있음.
그럼 결론적으로는 주변 지역에 대단지 신축 공급을 확인하면 본인 스스로의 시나리오를 생각해보고
(과거 공급을 확인하며 그 당시에 넘어갈만한 수요가 있는 지역이었는지 단지였는지를 확인해보며 현재를 상상)
but 결국 현장에서 부동산사장님께 확인.
단절성의 양면성
단절되었다는게 꼭 나쁜 것인가?
일반적으로 지상철. 도로로 인한 단절성은 부정적인 영향을 주는 경우가 많지만 그 단절성으로 (-)요소인 환경과 단절된다면 오히려 긍정적으로 볼 수 있을 것이다.
환경 특히 커뮤니티에서 사람들은 본인이랑 비슷하거나 본인보다 나은 부류와 어울리려는 특징을 생각하면 단절되는 주변환경이 (+)요소인지 (-)요소인지에 따라 긍정적이냐 부정적이냐가 결정될 것이다.
가격의 적절성 판단
규제라는 특수한 상황이 가격의 왜곡을 일으킬 수 있다.
비규제 지역 앞마당을 만들면서도 이 가격으로 이게 맞나? 라는 생각은 떨쳐내기 힘들다. 물론 할 수 있는 투자를 해야됨은 부정하지 않는다. 그러나 그 단지에 대한 가치와 가격의 수준을 알고 투자하면 장기 보유하는데 훨씬 버티기 수월할것이라고 생각한다.
이전에는 가성비로 전세로는 잠깐 살아도 내 집으로 살고 싶지는 않은 마음이 강한 지역일 수 있다. 규제 및 열기로 인해 가격이 오르는 상황에서 조급해져 가치를 잊고 뇌동매매하기보다는 상대적 저평가의 의미를 새기며 신중하되 느긋하지 않게 할 수 있는 투자를 진행해야겠다.
분양가에 대한 판단
단순하게 분양가격만 볼 게 아니라 그 당시 시장상황도 같이 판단
주변 지역에 공급되는 단지들 분양가격으로 단순하게 '이 지역이 교통은 덜 좋은데 분양가격이 비싸네?' 이렇게 볼게 아니라 분양 당시의 시장상황을 같이 판단하여 '아 이 당시는 시장이 침체되어 있어서 분양가격이 저 정도인데도 비싸단 소리가 나왔었구나' '그런데 지금은 다시 분위기가 살면서 오히려 가격이 싸게 느껴지네?' 등 단순 지표만으로 1차원적인 해석을 하기보다는 종합적으로 이해하려는 노력이 필요하다.
앞마당간 비교
비슷하게 가격이 흘러가는 쌍둥이 단지를 찾아서 지역간 위상 감잡기
1개의 지역내에서는 생활권 우선순위 단지 선호도를 통해 가치 비교가 어느정도 되는데 다른 지역의 단지와 비교하려면 어려움이 있다. 그 이유는 교통을 우선시하냐 환경을 우선시하냐 등 핵심가치요소가 다를 수 있기 때문이다.
이떄는 가격이 비슷하게 흘러가는 단지를 붙여서 각각의 단지가 그 지역에서 어떤 위상을 가지는지 감을 파악하고 " n급지의 n등생화권의 n등 단지" 끼리의 비교를 통해 조금 더 쉽게 접근이 가능하다.
