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[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 순호입니다.
실전반을 수강하거나 월부학교를 수강하면 최종임보를 발표하는 순간들이 오는데요.
그때마다 동료분들이 저에게 많이 여쭤보는 내용이 앞마당의 시세를 어떻게 정리를 하냐는 질문입니다.
그래서 저는 매번 양식을 공유해드리고 하는 방법을 알려드리는데,
그럼에도 어려워하시는 따라하기 어려워하시는 분들이 있으셔서 방법을 작성하고 자합니다.
엄청 거창하지는 않습니다.
다만 부지런히 시세를 작성하다보면 어느 순간부터는 그 지역에 대한 가격이 익숙해지고 머리 속에 들어오기 시작합니다.
그럼 시작해보겠습니다.
첫번째는 앞마당을 억대별로 정리하기.
이 부분은 사전임보를 작성 할 때, 생활권별로 억대별로 시세를 정리하는데, 이때 생활권 대신 연식으로 나눕니다.
신축은 7년 이내 단지, 준신축은 7년~15년 식 단지, 구축은 15년 이상의 단지로 나눠서 시세를 땁니다.
| 84 m2 | 부산 해운대 | ||
| 신축 (~7년) | 준신축 (7년 ~15년) | 구축 (15년~) | |
| 14억대 | 르엘리버파크센텀(주) 14.7/- | 트럼프월드센텀I(주) 14.8/6.0(8.8) | |
| 13억대 | |||
| 12억대 | 대우마리나 12.0/3.0(9.0) | ||
| 11억대 | 해운대롯데캐슬스타(주) 11.0/5.3(5.7) | 해운대자이1차 11.0/5.0(6.0) | 더샵센텀파크 11.7/6.1(4.6) |
| 10억대 | 해운대경동리인뷰2차(주) 10.5/4.6(4.9) | 해운대자이2차 10.0/5.0(5.0) | 경남마리나 10.2/3.5(6.7) |
| 9억대 | 해운대비스타동원(주) 9.0/4.7(4.3) | 해운대아이파크(주) 9.0/5.5(3.5) | |
| 8억대 | 해운대센트럴푸르지오(주) 8.7/4.5(4.2) | 래미안해운대 8.0/5.0(3.0) | 동부올림픽타운 8.6/4.0(4.6) |
| 7억대 | 해운대센텀두산위브 7.3/4.5(2.8) | 벽산1차 7.5/3.4(4.1) | |
| 6억대 | 센텀kcc스위첸 6.4/4.5(1.9) | 해운대더샵센텀누리 6.3/3.6(2.7) | 경동마리나 6.5/3.2(3.3) |
| 5.5억대 | 건영2차 5.7/3.6(3.1) | ||
| 5.0억대 | 대림3차 5.2/3.2(2.0) | ||
시세를 따는 방법은 요렇습니다.
1) 네이버 부동산 필터링을 겁니다.
-사용승인일을 7년 이내로 조정
-평형은 31~38평형 (84m2만 고르기 위해)
-거래방식은 매매,전세만 클릭
-세대수는 300세대 이상 (지방에서는 300세대, 서울에서는 200세대 정도면 될 것 같아요)
2) 그런 다음 시세 테이블에 억대별로 단지를 가지고 와야합니다.
현재 해운대에서는 14억대는 입주 예정 단지인 르엘리버파크센텀 밖에 없으니 14억에는 해당 단지를 적어줍니다.
그렇게 억대별로 쭉쭉 내려가는데요. 그렇게 하다가 막히는 부분이 생기는데, 같은 억대별에 단지가 여러개인 경우가 발생하는데요. 이때는 가장 좋은 단지를 써주면 됩니다.
예를 들어 15년 이상의 단지들 중에 6억대 단지는 상당히 많습니다.
우동의 경동마리나 매매가 6.5억 / 전세가 3.2억
좌동의 두산1차 매매가 6.0억 / 전세가 3.0억
이 두 단지를 비교한다고 했을 때, 저는 비슷한 가격이라면 경동마리나를 더 우선해서 볼 것이므로
우동의 경동마리나를 시세테이블에 넣습니다.
이 부분은 앞마당의 우선순위를 알고 있다는 전제하게 작성하기 때문에 앞마당을 꼼꼼히 잘 만들어야합니다.
3) 이런식으로 연식별로 억대별로 채워 넣으면 시세 테이블이 완성됩니다!
그런 다음에 투자금 별로 우선순위를 다시 뽑는데요.
그럼 신축에서 투자 금액 별로 우선순위의 단지를 뽑을 수 있습니다.
이 부분도 별로 어렵지 않아요. 신축에서 3억대로 투자할 수 있는 단지가 kcc스위첸 밖에 없네요.
준신축에서는 3억대의 투자금을 예로 들어보면
해운대 아이파크9.0/5.5(3.5)와 래미안해운대8.0/5.0(3.0)가 있는데요.
저라면 비슷한 투자금이라면 주상복합보다는 안정적으로 운영할 수 있고 환금성이 더 좋은 래미안 해운대를 더 선호하기에 3억대의 래미안해운대를 뽑았습니다.
이렇게 같은 단지를 비교를 하면서 고를 수 있습니다.
| 84 m2 | 부산 해운대 | ||
| 신축 | 준신축 | 구축 | |
| 3억대 | 래미안해운대 8.0/5.0(3.0) | 경동마리나 6.5/3.2(3.3) | |
| 2.5억대 | 해운대센텀두산위브 7.3/4.5(2.8) | ||
| 2억대 | 해운대더샵센텀누리 6.3/3.6(2.7) | 대림3차 5.2/3.2(2.0) | |
| 1.5억대 | 센텀kcc스위첸 6.4/4.5(1.9) | ||
| 1.0억대 | |||
4) 이렇게 테이블로 만들어 놓으면 가로든 세로든 쉽게 비교할 수 있습니다.
경동마리나도 3억대 투자금이 들고 래미안 해운대도 3억대의 투자금이 드네요.
그럼 래미안 해운대를 선택하는게 더 좋은 선택으로 보입니다.
이렇게 하면 시세 정리를 하면서 투자금 별로 어떤 단지를 최우선으로 뽑을 수 이는지 손쉽게 알 수 있습니다!
두번째로는 이렇게 만든 테이블을 계속 이어서 해주면 됩니다.
이렇게 작성을 해두면 가로로 쉽게 비교할 수 있어 생활권의 위상과 단지의 위상을 직관적으로 비교할 수 있습니다.
그리고 투자금 별로 정리되어 있어 바로바로 비교가 가능합니다.
이렇게 지방의 84m2 평형, 59m2 평형, 수도권&서울의 84, 59를 작성하면서 확장하시면 한눈에 모든 지역을 볼 수 있는 나만의 시세 정리 장표가 완성됩니다!
별로 어렵지 않아요! 한번 해보는게 가장 중요한 것 같습니다.
혹시 내용이 궁금하시거나 모르는 부분이 있으시다면 댓글 남겨주시면 제가 도울 수 있는 부분에 대해 답변 드릴게요~
다음 글은 원페이지 정리에 대해 한번 써보겠습니다.
아래의 구글 시트 공유드립니다!
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Ywa1snc7FwKFGgnc3cprWIvZTOqHb7RB1JVvzIYjG0c/edit?usp=sharing
감사합니다 !
