수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자
마음철 입니다.
오늘은 지방 시세 변화에 대해서
정리해보려고 합니다.
지방 도시의 상승세를 바탕으로
비슷한 체급의 도시가
공급이 없을 때 어떤 모습을 보여주는지,
그래서 투자를 한다면 어느 정도의 투자금으로
투자하는 것이 적당한 수준일지
가늠해보는 시간을 가지려 합니다.
공급이 없는 도시에서 보여주는 힘은?
공급이 없는 도시로 익히 알려진
울산광역시와 전주시에 대해서
먼저 살펴보려고 합니다.
전주시는 현재 향후 3년 간
약 4천 세대 정도의 입주가 예정되어 있습니다.
적정 공급량이 3천 세대 수준인 점을 감안하면,
굉장히 부족한 상태가 연일 이어지고 있습니다.
특히 21, 22년부터 줄어들기 시작한 입주가
23-25년까지 3년 동안 극히 줄어들며
지금의 상승장을 만들었습니다.
전주시에서 1등 생활권으로 볼 수 있는
에코시티와 효천지구의 대장급 단지를
살펴볼텐데요.
두 단지 모두 대장급 단지로 매매는 1.5-1.7억 정도,
전세는 2.2-2.5억 정도 상승한 모습입니다.
(에코더샵3차는 25년 7월부터 전세 물량이 없어서
거래가 없었기 때문에 에코더샵2차를 참고했습니다)
전주시 매매, 전세 상승세를 보며
정말 끝도 없이 오르는구나,
어느새 6억중반을 넘어서 7억을 향해
가고 있구나 싶습니다.
23년에는 청주, 천안과 비교하면서
전주는 도시 가치가 떨어지기 때문에
청주에 많이들 투자하셨었는데요.
이렇게 공급이 없는 도시가 보여주는 힘이
다르다는 걸 시장을 지켜보며 느낍니다.
물론 갑자기 공급이 기존에 잡혀 있던 것 보다
더 많이 늘어서 전주에 투자하는 것이
결과론적으로 더 좋아보이긴 했지만요.
한 발자국 더 나아가서 들었던 생각은
대장 단지조차 2억이 오르기 힘들구나였습니다.
중소도시 대장급 단지가 2억이 채 오르지 못했다는건
1억을 대장 단지에 넣어도 200% 수익률을
달성하기 어렵다는 의미였습니다.
그렇다는 건 대장 단지를 투자하더라도
1억 미만으로 넣어서 200% 수익률을 기대하거나,
1억 이상을 넣는다면 목표 수익률을 100% 내외로
조정해야함을 의미한다고 생각합니다.
그런데 대장 단지의 평균 투자금이 1.5억 내외인 점을
감안하면 실제로 대장 단지를 저 정도 투자금으로
접근하기는 쉽지 않음을 알 수 있겠네요.
따라서 전주시와 비슷한 체급의 도시를 투자로 검토한다면,
1억 내외의 투자금을 넣는 것은 대장급 단지여도
주의를 요한다고 볼 수 있겠습니다.
포항, 구미, 김해, 원주,
춘천, 여수, 순천 등은 그 이하겠지요.
전주를 23년에 임장하면서 주변 분들이 투자로
많이들 검토하신 단지들입니다.
생활권 내에서 선호하는 단지들이며
전세를 뺀다고 하면 큰 걱정 없이 뺄 정도의 단지입니다.
이 정도 단지들도 전저점 대비 상승장의 끄트머리를 향해
가고 있는 지금까지도 1억 정도 벌 수 있는 수준이네요.
그래서 전주급 도시를 투자한다고 하면
5천만원을 넘기지 않고, 최대한 투자금을
줄이려고 노력할 거 같습니다.
다만 이건 투자자의 개인 상황과 성향에 따라
다르다고도 생각합니다.
목표 수익률을 200%가 아니라
100% 정도로 생각하고 있으시다면,
1억 이하로 투자금을 잡고 지역에서
선호하는 단지를 잡는 것도 좋다고 생각합니다.
그 단지가 같은 가격대에서도, 투자금에서도
최선이라고 판단이 된다면 말이지요.
다음으로 알아볼 도시는 울산광역시 입니다.
울산은 22-23년에는 역전세로 유명했던 곳이지만,
지금은 많은 동료분들에게 큰 수익을 안겨준
도시로 알려져 있기도 합니다.
울산의 공급은 3년 기준으로 보면 대단히 많은 것은 아니지만,
핵심 지역인 옥동 부근에 입주가 몰려 있다는 점은
유의를 해야 할 부분이라 생각합니다.
물론 절대적인 양이 많지 않아서 지역 전체의 시장 분위기를
꺾기는 쉽지 않을 것 같습니다.
다만 현재 호가로 나온 높은 전세와 매매를
생각 보다 받아주지 않으며 잠시 휴지기를 갖고 있어,
국소적인 어려움이 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.
지금부터는 울산의 4개 구와 1개 군의
대장급 단지의 시세 흐름을 살펴보려 합니다.
남구의 대장급 단지는 현재 문수로에일린의뜰이지만,
23년에 입주해서 제대로 된 시세변화를 보기 어렵다
생각하여 문수로아이파크2단지2차를 가져왔습니다.
2단지2차는 최근에 드라마틱한 상승세를 보이며
전고점인 11억대를 넘기며 전저점 대비 3.2억이나
오른 기염을 토했습니다.
울산의 상급지인 부산에도 11억을 넘는 단지가
많지 않은 점을 감안하면 정말 상당한 선호를
갖고 있는 단지라고 알 수 있는데요.
이정도 선호도를 갖는 대장 단지도
3.2억 정도 벌게 해주면서
수도권 평균 수준의 수익을 가져다주었네요.
현재 시점의 수익만 이야기 해본다면
수도권에서 평균 수준의 단지인
초원대원, 광명푸르지오, 금호베스트빌 등을
검토하지 못 했다면 울산 대장이 더 나은 선택지였을수도
있겠다고 생각합니다.
전적으로 결과론적인 이야기에 불과하지만요.
다만 울산 대장의 평균 투자금이 3억 이상이었던 점을
감안하면 수익률은 100% 정도를 목표로 했어야 합니다.
또한 23년 당시 3억으로 성동구가 가능했던 것을 생각하면
최선의 선택이라고 보기는 어려웠겠네요.
아무튼 울산 정도 체급의 도시에서 대장 단지를
투자로 검토한다면 3억 정도 넣어서 3억 벌 수 있겠습니다.
다만 개별 구로 보면 약간 차이가 있는데요.
23년 이후 입주한 단지는 시세 흐름을 제대로
보여주지는 못 하지만 동구의 경우에는
다른 구의 단지들 보다 가치가 많이 밀리기 때문에
부득이 지웰시티로 들고 왔습니다.
전반적으로 1억~1.8억 정도의 상승세를 보였네요.
대장급 단지를 투자해서 이 정도 수익을 볼 수 있었던 점을
생각해보면 그 이하 단지에 투자해서 1억 이상 벌겠다는 건
쉽지 않은 일이겠구나 싶었습니다.
당연히 충분히 싸게 산다면 불가능한 일도 아니지만,
1억을 확실하게 벌 수 있다고 생각하고 접근하면
보유하고 매도할 때 마음이 많이 힘들겠다 싶습니다.
대장급 단지를 투자해도 2억 이상 벌기 쉽지 않다면
1억 이상 넣는 것은 보수적으로 검토해야겠습니다.
평균 투자금이 2억 이상인 대장 단지를 본다면
수익률적인 측면에서는 아쉬운 투자가 될 거 같다는
생각이 듭니다.
지역 내에서 선호하지만 저마다의 약점이 있어서
가치적으로 아쉬운 단지이지만 이 정도 단지가
8천-1억 정도의 수익을 안겨주었습니다.
전저점 대비 수익이 1억 내외인 점을 감안하면
1억 이상의 투자금을 넣는 것은 보수적으로 봐야겠네요.
그 다음 투자 기회가 찾아왔을 때
신정현대홈타운이나 드림에뜰은 이미
실거주자에게도 반응이 와서
투자하기 쉽지 않았습니다.
그때 많이 검토하던 곳들이
오토효성해링턴이나 전하e편한세상인데요.
북구냐 동구냐, 고민하다가
북구가 그래도 산업단지가 인근에 있어
수요가 더 있다고 했었습니다.
수익적인 면에서는 큰 차이가 없었지만
주변에서 이야기를 들어보면 확실히
북구에 투자하신 분들이 보유나 매도에서도
덜 힘들어 하신 거 같았습니다.
나름 생활권에서 그래도 평균 정도는 되는
단지라고 보여지는데 6천 정도의 수익이
최대라는 점이 놀랍기도 하고, 정말 투자금을
적게 들여야겠구나 싶기도 합니다.
정리하자면 다음과 같습니다.
지방에서 공급이 가장 부족하다는 울산, 전주에서
목표 수익을 1억 이상으로 잡는다면, 선호도 상에
가까운 단지에 투자해야 한다.
울산 정도 체급의 도시에서 대장급 단지를 산다면,
최대 3억 정도 수익을 볼 수 있지만 보수적으로
투자금은 1억 내외에서 끝내야 한다.
(2억 벌어도 정말 잘 한 투자라고 생각)
전주 정도 체급의 도시에서 대장급 단지를 산다면,
최대 1억5천 정도 수익을 볼 수 있지만 보수적으로
투자금은 5천 내외에서 끝내야 한다.
(1억 벌어도 정말 잘 한 투자라고 생각)
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
