수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자
마음철 입니다.
오늘은 개인적인 가설 검증 과정에 대해
이야기를 드리고자 합니다.
가설검증의 예시로
대전을 곁들여서 해볼텐데요.
읽으시는 분들께 이런 식으로
생각을 전개하기도 하는구나,
정도로 도움이 되었으면 좋겠습니다.
대전의 핵심 생활권, 둔산
대전은 원도심인 중구, 동구에서 시작해
서구, 유성구로 확장하였고, 현재는 다시
원도심을 재개발 하고 있는 도시 입니다.
그중 서구 둔산은 90년대에 지어진
1기 신도시이며, 아래에 나열할
입지 요소를 모두 갖춘 핵심지 입니다.
직장(대덕연구단지, 공공행정 밀집 등),
학군(한밭 유치원-한밭초-탄방중+학원가),
환경(반듯반듯+균질한 상권+신세계 백화점),
교통(나쁘지 않은 1호선 이용+2호선 개통 예정),
공급(재건축 연한됐지만 진행이 어려워 신축으로 바꾸기도 힘듦)
위의 사진이 둔산동을 나타낸 것입니다.
대전의 대장인 크로바는 현재
10~11억대에 호가가 나오며,
거래까지 이뤄지는 구축 아파트 입니다.
대전에 대한 큰 관점에서의 설명은
여기까지 간단하게 해보았습니다.
지금부터는 입지 좋은 구축과
외곽에 들어 온 단지와 비교하려 합니다.
그래서 어디가 더 좋은 수익과
수익률을 줬을지,
매도하고자 하는 시기에
어렵지 않게 매도할 수 있는지 등을
알아보겠습니다.
입지 좋은 구축 vs 10년 차이 나는 단지
핵심 입지를 가져 선호하는 아파트 중
국화우성을 비교 단지로 삼으려 합니다.
국화우성은 92년식 구축 아파트이지만
삼천초, 문정중에 배정되는 학군지입니다.
국화마을 단지 중 한신이 구조적 이점이 있어
좀 더 선호하지만, 우선은 학군 입지에
집중하고자 우성을 선택했습니다.
국화우성은 18년 12월부터
오르기 시작하여 21년 4월에
6억 수준에 거래되었습니다.
여러 시점이 있겠지만,
전세가율이 가장 높았던
18년 5월을 기준으로 비교할 생각입니다.
18년 5월 당시 실거래가 기준으로
국화우성은 2.82억/2.5억으로
3200만원에 투자가 가능했네요.
국화우성과 비교할 단지는
유성구 열매마을9단지금성백조(02년식),
유성구 한화꿈에그린10단지(08년식)와
중구 센트럴파크2단지(07년식) 입니다.
10년 이상 차이 나기도 하지만,
그 시기 즈음에 들어와서 참작했습니다.
대전에서는 둔산에 못 가면
가성비 학군을 찾아 노은지구로 가는데,
열매9단지는 그 노은지구의 대장 단지 입니다.
18년 5월 당시 열매9단지는
3.4억/3억으로 4000만원의 투자금이
필요했습니다.
한화꿈에그린10단지와
중구 센트럴파크2단지도
가성비 학군이 있지만,
노은지구급은 아닌데요.
그래도 단지 컨디션이 우수하며
생활권 내에서 대장단지로
상당히 선호하는 편 입니다.
18년 5월에 한화10단지는 3.65억/2.8억으로
8천5백만원에 투자가 가능했고,
센트럴파크2단지는 4억/3.5억으로
5천만원이면 투자가 가능했습니다.
18년 5월 당시를 놓고 정리해보면
다음과 같습니다.
서구 둔산 국화우성
26년차 2.82억/2.5억 (3200)
유성 노은 열매9단지
16년차 3.4억/3억 (4000)
유성 관평 한화10단지
10년차 3.65억/2.8억 (8500)
중구 문화 센트럴파크2단지
11년차 4억/3.5억 (5000)
열매9단지나 한화10단지는 비슷한데
열매9단지가 더 싸고, 투자금도 적어서
열매9단지를 우선순위로 봤을거 같습니다.
그 다음 남은 3개 단지를 비교할텐데요.
국화우성의 입지가 좋기는 하지만
열매9단지의 환경과 학군이
국화우성 못지않고,
센트럴파크2단지의 상품성과
충대병원의 확실한 수요가
국화우성 이상이라 생각합니다.
따라서 투자금이 5천까지 가능했다면
센트럴파크2단지를,
투자금이 4천까지 가능하다면
열매9단지를,
그 마저도 안된다면 국화우성을
봤을텐데요.
20년 5월, 2년차가 되었을때
어떻게 변화했을지 살펴보겠습니다.
서구 둔산 국화우성
28년차 4.85억/3.3억 [+2.03억]
유성 노은 열매9단지
18년차 4.5억/3.8억 [+1.1억]
유성 관평 한화10단지
12년차 4.8억/3.5억 [+1.15억]
중구 문화 센트럴파크2단지
13년차 6.2억/3.6억 [+2.2억]
생각과는 약간 다른 흐름이 있네요.
국화우성이 입지 좋은 구축이긴 해도
열매9단지나 한화10단지 만큼
가격이 오를거라 생각치 못 했거든요.
그래프를 놓고 보면
국화우성은 19년 9월 경까지
큰 변동 없이 시세를 유지하고 있었네요.
열매9단지나 한화10단지는
그보다 조금 일찍 약 1억씩 올라
일종의 가격 적응 구간에
있었던 듯 싶습니다.
3천으로 2억을 번 국화우성이니
바로 매도했을 거 같습니다.
다만 워낙 구축이다보니 수요가 제한적이며
수리 상태에 따라서 매매가 조정 폭의
차이가 다소 있겠네요.
대전이 상승장이었기에 크게 조정하지
않더라도 매도할 수 있었을듯 싶기도 합니다.
왜냐하면 거래량이 적다고 반드시
환금성이 빠지는 것은 아니기 때문이죠.
당시 시장에 물건이 없거나,
매수자와 조정이 제대로 되는
물건이 부족했기 때문일 수도 있으니까요.
만약 그때 세금 규제와
대전의 규제 지역 지정으로
매도 타이밍을 잡지 못 해서
강제로 보유하게 되었다면,
어떻게 되었을까요?
22년 5월 기준으로
실거래가는 다음과 같습니다.
서구 둔산 국화우성
30년차 ??/3.9억 (실거래 21.04 이후 없음)
유성 노은 열매9단지
20년차 6.55억/4.5억 (20년 대비 +2.05억)
유성 관평 한화10단지
14년차 6억/4.2억 (20년 대비 +1.2억)
중구 문화 센트럴파크2단지
15년차 6.5억/4.2억 (20년 대비 +3천)
아무래도 규제 상황이고 22년 중순 이후부터
하락장이 본격화된 만큼 거래가 적네요.
국화우성, 센트럴파크2단지는
전월세를 모두 합쳐도 5,6월에 5건 미만입니다.
열매9단지와 한화10단지도 비슷하지만요.
상승 시점을 보면
센트럴파크2단지 > 한화10단지
= 열매 9단지 > 국화우성 순인데요.
저는 여기까지 과정을 쓰고나서
아래와 같은 궁금증이 들었습니다.
2년 단기 보유 이후 시점에 운이 좋게
국화우성이 올라서 가능한 수익이
아니었을까?
이 보다 낫다고 생각한 단지들이
먼저 올라줬고 전세도 발맞춰 상승했으며,
매도 시점 거래량도 나머지 3개가
받쳐줬으니 더 좋다고 볼 수 있지 않나?
앞서 국화우성이 거래할만 한 물건이 없어서
거래량이 받쳐주지 않을 수 있다고 했다.
그럼 국화우성은 구축이라 적었던걸까,
아니면 물건이 없어서 적었던걸까?
그래서 위의 궁금증을 해결하려고
국화우성과 비슷한 입지를 가지는 구축들,
그리고 더 좋은 가치의 구축과
덜 좋은 구축의 거래량을 비교해보려 합니다.
국화우성 보다 구조적 이점이 있어
더 선호하는 한신은 우성과 가격이
비슷해서인지 세대수 차이를 감안해도
많은 거래가 이뤄졌습니다.
국화신동아는 우성과 비슷한 가치의 단지인데
매매가가 4.8억 내외로 비슷하니
5,6월을 합쳐 거래가 적은 모습을 볼 수 있습니다.
다음으로 우성 보다 약간 아쉬워서
선호도가 밀리는 청솔과 동성은
우성 보다 가격이 8천 가까이 싸서,
구축임에도 거래가
많이 이뤄짐을 확인할 수 있습니다.
세대수 차이가 크긴 하지만요.
여기서 알 수 있는 것은
구축이라 환금성이 떨어지는게 아니라
저렇게 오른 가격을 사람들이
받아들이는 데에 시간이 필요하다는 것입니다.
또한 매도 시점에
2억 시세차익을 기대하고
호가를 올렸다면,
자칫 시기를 놓쳤을 수 있습니다.
왜냐하면 20년 6월에 대전은
규제지역으로 묶였기 때문입니다.
따라서 저는 이렇게 결론을 내릴거 같습니다.
가격이 충분히 싸다면 둔산동 구축 투자도 가능.
단, 이전보다 10년이 더 낡았기에 주의할 것.
비슷한 가격, 투자금이라면 입지 좋은 구축 보다
외곽이어도 연식, 상품성 좋은 단지를 먼저 본다.
(설령 구축이 더 큰 수익을 주더라도 매도하기
쉬운 신축이 더 우선한다고 생각)
⭐️학군 입지가 있어 선호하는 단지로만 비교함.
따라서 그 이하 수준의 단지에서도 검증 필요⭐️
3번이 가장 중요할 거 같습니다.
가설을 검증한다는 건 여러 사례에서
동일한 결론을 얻어낸다는 의미이니까요.
동시에 비교대상이 될 아파트가 그만큼 없다면,
항상 내 생각이 틀릴 수도 있음을
염두에 두어야 할 것입니다.
정리하면 다음과 같습니다.
실제 투자와 관련해 궁금한 점들 중 하나를 선택해
차근차근 검증해나갈 것
- 충분히 많은 사례로 가설을 검증하려 애쓸것
내 생각이 언제든 틀릴 수 있다고
굳게 믿고 행동할 것!
⭐️내 선택에 책임을 지는 것은 나뿐임⭐️
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
