지방도시 살생부 독서후기

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 지방도시 살생부

저자 및 출판사 :  마강래 개마고원

읽은 날짜 :2026.2.16.

인구 소멸 중소도시

저출산 고령화에 따라 인구 감소가 진행되고 있다. 젊은 여성 인구가 지속적으로 감소하는 지역은 그 문제가 특히 심각하다. 도시기본계획을 작서할 때 지자체들이 가장 신경쓰는 부분이 바로 ‘인구’에 관한 내용이다. 이들은 계획인구를 뻥튀기하여 개발사업을 진행하는데 대규모 공공주택단지가 도시 외곽에 들어서고 이런 신규 개발단지를 잇는 도로도 건설된다. 하지만 인구는 증가하지 않았다. 전체 인구는 늘지 않으니 원도심의 인구가 신규 개발단지로 유출될 수밖에 없다. 이런 상황에서 중앙정부는 쇠퇴한 지방정부의 원도심을 살리겠다고 나서고 있다. 천문학적 액수의 비용을 들이면 원도심이 되살아날 수도 있다. 하지만 앞서 강조한 것처럼 인구가 증가하지 않는 이상 지방 중소도시에서 원도심을 되살리게 되면 신도심이 죽게 된다. 그러면 다시 신도심을 살리겠다고 나설 것인가?

→ 인구의 감소가 불가피하다면 현실을 받아들이고 과잉 개발이 아닌 질적 성장을 추구해야 한다.

→ 외곽 신축 vs 원도심 구축 생각해보기

지방도시 어떻게 변해야 할까? 

• 현실을 직시하고 축소를 인정하자

인구와 산업의 집적이 있어야 한다. 수도권은 국토의 12% 면적에 경제 문화 교육기능이 집중되어 있는 곳이다. 이런 상황에서 국토 면적의 88%에 해당하는 지방에 인구와 산업을 균등하게 배치해서 수도권과 맞짱을 뜨게 할 수 있을까? 행정이나 교육 아니면 특정 산업에 특화된 지방 대도시가 수도권과 어깨를 나란히 할 수 있도록 만들어 나가는게 실현 가능한 길이다.

지방 중소도시와 균형 개발을 위해 지방에 혁신도시가 생겼으나, 지방에 이사를 오는 수요 보다 수도권으로 출퇴근 하는 직원들이 많아 최근 공공기관의 통근버스를 중단하라는 명이 내려왔다. 

→ 일자리를 지방으로 내려보내고, 그 지역 인재를 뽑아 공공기관 본부 인력을 구성한다. → 지역의 발전을 위해

→ 그런데? 오히려 그 반대다. 수도권에서는 지방으로 내려가지 않으려고 하여 인재가 이탈되고, 내려간 사람들도 지방에 거주하기보다는 아빠만 출퇴근을 하며 오히려 지역인재로 뽑힌 사람들이 혜택받고 일찍 승진하여 오히려 수도권으로 올라온다.

→ 왜? 아이 학군 생각하면 수도권이 더 나으니까

• 흩어지면 죽는다

중소도시의 공간구조는 빠르게 변화해 왔다. 이 변화는 세가지로 요약될 수 있다. 인구가 더욱 듬성해지고, 외곽 개발로 주거지가 팽창하며 원래의 도심은 텅텅 비어가고 있다. 이런 공간구조 변화는 지방 중소도시의 1인당 세출액을 빠르게 증가시켜 왔다. 흩어진 인구와 산업을 모으지 않는다면, 지방 중소도시들은 극심한 예산난을 겪게 될 것이다. 압축적 토지 이용을 어디다 할지 정하여 도시를 압축해야 한다. 시가화 구역을 중심으로 거주유도구역을 잡아야 한다. 이는 상업 의료 공공시설이 집적된 생활의 거점이다. 

정부나 지자체 할 것 없이 적극 나섰던 도시 외곽의 택지 개발, 특히 공동주택 개발은 인구를 빠르게 외곽으로 퍼져나가게 만들어 도시의 원도심을 쇠퇴시켰다. 이제와서 정부는 원도심을 재생하는 데 천문학적 액수의 돈을 쏟아붓겠다고 공언하고 있다. 외곽개발은 단기적으로 세수의 증가뿐만 아니라 경기를 부양시키는 효과가 있지만 도시의 파산을 촉진시킨다.

→ 중소도시 뿐 아니라 광역시에도 외곽에 균질하게 지어진 신축들이 많다. 이 신축들의 상품성이 사라지기 전에는 외곽의 구축보다 높은 금액대를 유지하기도 한다. → 매수~매도하는 기간의 신축 프리미엄도 생각하기

조그만 도시에 맞는 일자리 육성

지방 중소도시에서 인구가 유출되는 가장 큰 이유는 일자리가 없기 때문이다. 지방 중소도시의 일자리 전략은 고용효과에 집중되어야 한다. 지역 근로자들이 받은 임금이 지역사회에 되뿌려지고 이게 또 다시 다른 고용 효과로 이루어질 수 있게 해야한다. 이를 위해서는 지역주민을 고용할 가능성이 높은 중소기업들을 유치하거나 키워야 한다. 마을기업을 육설할 필요가 있다. 마을기업을 육성하기 위해서는 이들이 살아남을 수 있는 환경부터 조성해 주어야 한다. 쇠퇴도시에서는 대규모 체인점에 대한 규제를 강화해야 한다.

→ 마을 기업을 위해 코스트코나 대형마트 체인점을 들어오지 못하게 하고 시장, 슈퍼 등을 운영하는게 지역의 중장년층의 일자리 유지에는 기여할 수 있지만 생산가능인구인 젊은이들을 끌어들이지는 못하여 장기적인 방법이라고 생각되진 않는다.

→ 중소도시의 젊은이들은 더 많은 인프라를 위해 아이가 생기면 큰 도시로의 이사를 원한다. 퇴근하면 술먹는 것 밖에는 할 일이 없다. 백화점 쇼핑도, 공연을 보는 것도 할 수 없다. 밤에 불이 켜져 있는 곳은 음식점 

→ 현재는 원도심의 구축보다는 조금 외곽의 신축 매수가 낫다. 하지만 앞으로는 원도심 재생으로 원도심에 신축이 많이 생길 듯하며 그럼 그때는 어떤 아파트가 투자 우선순위가 될까? 원도심의 준구축? 원도심에서 아주 조금 떨어진 신축?