[서투기 30기 동동동대문을 열어라~ 50조가 간닷 By.01] (늦은) 2주차 강의후기

양파링님의 코칭 Step.1

   - 임장보고서는 이렇게 쓰는거야!

나의 투자자산이라고 할 수 있는 임장보고서를 더 뾰족하게 기준점을 제시해준 소중한 시간

1. 지역개요

   가. 위치 : 급지가 바뀔 수 있는 위치인가?

       * 예) 과거 : 00구는 한강 이남 정중앙에 위치, 서부의 베드타운 역할

               현재 : 물리적으로 주변에 00구가 있고, 각 중심지별 00분에 도착 가능

               미래 : 뉴타운 개발로 거주환경이 개선되면 물리적 위치가 너무 좋아서 긍정적인 위상 변화 가능

   나. 사람 : 수요의 지속성, 질(質) 판단

       * 예) 과거 : 1인가구, 2030젋은 가구가 거주

               현재 : 현재는 과거 거주자 + 생활권별 다양한 연령대가 거주 중

               미래 : 뉴타운으로 아파트가 공급이된다면 00구 접근성 고려 수요와 질 변화 가능

  2. 입지분석

      가. 직장 : 실수요의 원천(자족기능 ↑ = 안정적인 수요 = 집 값)     ☜ 대기업이 있으면 자연스레 사람도..

          * 예) 과거 : 대학교 이외 대기업이라고 불릴만한 직장이 없었음

                  현재 : 현재도 종사자수와 사업체수 고려 전체 00위. 양적으로 00구와 비슷, 질적으로 00구와 비슷

                  미래 : 자족기능 부족. 앞으로도 없어…ㅠ

      나. 교통 : 시간을 돈으로 바꾸는 요소     ☜ 실로 수면욕구는 위대하다.

          * 예) 과거 : 기존에 0호선이 있어 00구까지 00분에 가능

                  현재 : 0호선이 추가되어 운영중이나 과거와 큰 차이가 없음

                  미래 : 0지역에 0선과 0지역에 0선이 개통된다면 직장 이동에 00분 단축 가능. 호재!!

----(이하 예시 생략)----

      다. 학군 : 장기수요의 영향     ☜ 학군 때문에 여기에 꼭 들어와야하는 수요는? 지역 내 수요는?

      라. 환경 : 거주 만족도 직결     ☜ 밤 중에 걸어다닐 수 있나? 장 보러 어디까지 가야해? 산책은?

      마. 공급 : 기회와 리스크, 선호도 이동 확인

★ 바로 적용해보기!!

양파링님의 코칭 Step.1

   - 전임과 매임은 이렇게 하는거야!

결론을 내는데 중요한 전임과 매임의 중요 포인트를 알려준 고마운 시간

1. 전임의 순서

   가. 가격 : 호가, 실거래가 차이, 평형별 문의

   나. 선호 : 처음 본 매물뿐만 아니라 단지 내 다른 동별 좋은게 없는지 이야기를 끌어내기

   다. 입지 : 모든 입지를 물어보면 안되고, 교통과 학군 위주로만..!

   라. 순서 : 단지간 선호도와 이 가격이 맞는지 가격 반응을 살펴보기

   마. 기회 : 예산에 맞는 매물을 추천 받고, 협상의 여지가 있는지 확인하기

   바. 마무리 : 예약문의    ★ 절대 첫 전화에 매물을 잡지 않는다 → 매물순서, 시간을 생각하고 잡기!

2. 매임때 알아두어야 할 것들

   가. 집 : 로얄동, 입지에 대해 확인해보자  (당연히.. 집 내부 상태 봐야하는건 당연한거고..)

   나. 사람 : 누가 살고, 왜 파는지 확인해보자

   ★ 타협할 수 있는 것과 없는 것을 꼭 확인해보자

     * 누수(x), 법적문제(x), 그 외(시장 상황에 따라서 ok. 등기가 우선!)

3. 서울 투자 후 2년 뒤 전세 셋팅은?

   가. 입주 후 : 전세가 추이 확인(시세트랙킹) + 저축액 확보

       * 전세가 > 대출액 / 전세가 = 대출액 / 전세가 < 대출액 : 상황에 따라 방향이 달라진다

   나. 기간만료 4개월 전 : 전세 셋팅 준비 (꾸준히 전세시장 모니터링)

        1) 집 상태 정비(올 수리x)     2) 전세가 설정 / 내놓기     3) 이사 집 탐색

   다. 3개월 전 : 전세 계약 목표설정

       * 자금계획서를 작성하여 주거비를 조절하고 이사갈 집을 절대 먼저 계약하지 않는다.

   구분	세   부   내   용	확인
   1	전세를 줄 때 까지 얼마를 모을 수 있는가? (연간 :     만원)	ㅁ
   2	전세가를 얼마나 받을 수 있을까? (전세가 :            , 수익률 :    %)	ㅁ
   3	예상 전세가로 주담대를 상환할 수 있을까? - 남을까 / 부족할까 / 대출만 갚을 정도일까	ㅁ
   4	이사 갈 집 주거비는?(보증금, 월세)	ㅁ
   5	자산 재배치 후 최종 얼마를 갖게 되는가?	ㅁ

위 내용을 바로 임보에 적용해보고,

0호기 관련 앞으로 어떻게 해야할지 세부적으로 계획을 세워보는 2월달을 보내보자.