한해도 투자하기 좋았던 적이 없습니다! [ 서울에 3채 투자하고 4년뒤 은퇴 하조 다산잭슨 ] 강의 후기 작성

#지금 규제 속에서 우리가 할수있는 것 은 무엇인가 를 고민 할때 입니다.

지금 우리가 할수있는 것 을 고민 하고 행동한다.

기다릴까 ? 말까? 를 고민 하는 것이 아니라 

지금 서울 수도권 시장이 어떤 모습인지 알고 

내 상황에서 할 수 있는 방향을 정해 

지금 살 수 있는 것 중 가장 가치 있는 것을 선택 한다.

#이번 강의 에서 입지 분석을 하는 양파링 님 의 인싸이트

( 나에게 적용할점 )

1.위치 ( 단순히 업무지구 와 가까운 위치 이냐 ? 보다는 현재 위치가 좋음 에도 불구하고 , 

경기도 4급지 보다도 저평가 인 지역이 미래 ‘급이 바뀔 수 있는 위치’ 인가 를 고민 해 봅니다.

2. 사람 ( 현재 거주민 소득 , 연령 , 가구 형태 를 보지만 , 

유입 되는 인구 와 이탈 되는 인구를 보며 , 수요의 지속성 과 질 을 판단 해볼수 있다. )

3. 직장 

( 일자리의 양과 질 그리고 더 나아가, 신규 일자리 및 기업 이전 계획 까지 볼수 있다. )

직장은 실수요 의 원천 이다. 지역 안에 직장이 있어 자족 기능 ↑ = 안정적인 수요 층이 머무른다. 

4. 교통 

( 현재 철도 , 도로망 , 신설 및 연장 노선 , 교통은 시간을 돈으로 바꾸는 요소 집값 상승 영향 을 줄수 있다. )

교통이 획기적으로 바뀌는 것이 의미가 있다. 

5. 학군 

( 전통 학군 여부 , 학군은 중산층 장기 수요 영향을 줄수 있다는것 이 의미가 있다. )

6.환경

( 주거 쾌적성 상업 / 편의 시설 , 환경은 체감 가치 거주 만족도 직결 이 된다! )

7.공급 

( 지역의 앞으로 향후 3년간 의 입주 물량으로 전세가격 이 얼마나 흔들릴지 , 그리고 그것이 나에게 어떤 투자 의미가 

있는지 생각 해본다. #과거 의 시장에서 향후 일어날 비슷한 입주 물량 시기 에서 어떻게 실수요 가 움직였는지 확인해보고 , 나의 투자에서 미리 가늠 을 해볼수 있습니다! = 기회와 리스크 , 선호도 이동 확인 꼭! )

#새롭게 알게된 것 !

20대 인구비율이 높은 지역 의 집값이 오를까요?

광진구 의 화양동 ( 1인가구 빌라촌 의 구축 단지 ) 와 

동작구 의 노량진동 ( 언덕위 구축 과 빌라촌 재정비 구역 ) 

모두 매매 가격이 상승 하였다! 

하나 의 생활권에 단점 만 보고 ," 이지역 은 빌라촌 의 나홀로 구축이어서 안올라요 " 라고 

퉁~ 치고 보지 마세요! 땅의 위치를 보세요 

각 지역 의 생활권 마다 특징과 수요가 다르다는것 그리고 집값 이 서로 다르다는 것 을 알고 투자로 연결 한다. 

집값에 영향을 주는 편의시설은 ?

실제 수요를 만들어내고 가격 격차 를 만드는 시설들 

#집값에 가장 직접적 영향 을 주는 시설

“교통 인프라 , 학군 교육 시설”

“동네 급” 을 바꾸는 시설 

업무 지구 , 산업 단지 

실거주 만족도 + 수요층 확대 

대형 병원 , 대형 상업 시설 같은 백화점 ( 포도몰 ~ )

자연 환경 같이 공원 녹지 하천 이 거주 만족도를 높일수 있다!

#공급 

주변 지역의 공급 영향 을 볼때 : 

“퉁쳐서 전체 지역의 공급 영향이 없었구나” ~ 가 아니라 , 각 생활권 과 단지 에 따라 다를것 을 

알고 , 접근 해야 한다는 것!

이동할 수 있는 가격대 인가? ( 영향이 있을곳 인가? , 영향을 받을 수요가 다르다는것! ) 

#지금 시장에서 단지를 선별 할때 필요 한 행동!

상승장 과 하락장에서 단지를 바라보고 , 선별하는데 차이가 있다는것을 처음 알았습니다!

하락장 같은 경우는 모두가 다 싼 시장이기대문에 조금이라도 더 좋은것을 찾는 연습을 해야 하고 ,

지금 처럼 상승 초반 과 규제 가 뒤섞인 시장은 단지별 선호도 에 너무 매몰 되지 말고 

다른 단지 와 비교 하여 저평가 여부 판단 하여 선택 한다.

#서울 수도권은 역세권이 정말 중요하다. 

단, 생활권 의 선호도 를 판단 할때 , 만약 초 역세권이 아니라면 ? 

지역 의 시세 를 리딩 하는 것은 “대단지” 라는 것이 역세권 의 선호도 를 대체 할수 있다. 

그럼 왜 “대단지” 의 선호도 가 높을까?

단지 자체가 생활권 을 형성한다. 단지가 하나의 도시 

거래량 / 환금성 , 항상 사고 파는 사람들이 있음 ( 실거주 +투자 +임대수요 공존) 

출구가 명확한 자산 

시세 의 기준점 이 된다. 거래가 많아 시세가 빠르게 만들어짐 

시장의 방향성을 읽기 좋고 , 초보 투자자도 판단하기 쉬움

#그래도 서울일까? vs 이 정도 선호도 라면 경기도 신축 일까 ?

서울 외곽의 선호도 가 가장 후순위 생활권 이라면 

경기도 4급지 의 선호도가 더욱 좋은 신축을 하는게 더 좋지 않을까 ?

서울이냐 경기도냐 의 문제가 아니라 

내돈으로 가질 수 있는 가장 좋은 집 인지가 중요하다. 

#궁금 하던 것 !

땅의 가치가 좋다면 소규모 단지 투자해도 될까요?

서초 , 동작 생활권 을 공유하는 땅 자체가 희소한 곳! 

실거주 수요가 받쳐줘 거래는 적어도 가격은 쉽게 무너지지 않음 

단 ! 주의 사항 !

1.거래량 이 적기 때문에 , 현금화 유동성 리스크 가 있다. 

급하게 팔 생각이면 애초에 매수 하는것은 아니다.

2.재건축 기대 과도 금물 !

사업성 , 조합 추진 동력이 약하여 , 재건축 현실화 가 어려울수 있다.

3.상승장 탄력 제한적 이다. 

대단지 대비 상승폭이 작다! 가격 반영 늦다!

# 그래서 우리가 지금 투자 할수 있는 과정은 2년 실거주!

실거주 이후 전세 를 주고 나온다면 , 내가 준비 해야 할것은 ?

서울 수도권 의 좋은 자산 을 투자 한다는 것은 내가 대출을 받게 된다는것! 

#저축이 사라진 게 아니라 , 우리가 실거주를 하는동안 자산이 상승으로 ( 가격이 가치를 찾아가는 동안 ) , 저축을 하는 형태가 달라졌다고 판단 해야 한다! 저축 의 형태가 달라진것! 

그리고 2년뒤 전세 셋팅! 

묶여 있던 자본을 다시 움직일 수 있게 만드는 과정 

# 전세금 5억원 으로 주.담.대 4.5억 상환 하고 남는 현금 0.5억 과 그동안 저축 한 돈으로 

당시 자산 가치의 수익 실현 정도 에 따라 정부 정책 등을 고려 하여 다음 선택지를 생각 해둔다! 😎

단, 공급 물량 확인 하고 , 자산 재배치 시점 을 계획 하라 

2년 뒤 실거주 의무 종료 시 전세 전환 목표 

공급 리스크가 있다면 , 안정적인 전세가 설정을 위해 시기 조절 필요 !

꾸준히 전세 가격 시장 을 모니터링 한다 

전세가 > 대출액 = 대출 상환 가능 + 현금 회수 일부 가능 하다!

전세 < 대출액 = 대출 상환 불가 하다. 

#계속 해나가기 위해 우리의 비전 보드를 다시 바라보자! ^^ 

나의 목표한 자산 을 비전 보드 로 다시 돌아보며 , 

지금 휴일에도 임장 을 나와서 지금 해야 하는것 을 하나씩 하나씩 해내가고있습니다.

강사님 의 말씀 데로 시간을 질적으로 쓰며 , 과정과 결과가 달라 질수 있도록 집중과 몰입을 해야겠다고 생각 하였고 , 마지막 글이 너무 좋았습니다. ^^ 

"더 오랜 시간 아이들과 함께 하지 못하더라도 

내가 무언가를 하고 있을 때는 오직 그것에만 집중해서 질을 향상 시켜야 한다.

내가 머물지 못하는 시간에 당당할 수 있어야 한다. 

지금 할수 있는것 을 한다! 

양파링님 께 2주차 도 정말 많은것을 배웠습니다! 감사합니다^^