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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
독서멘토, 독서리더
📚챈 독서기록
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| ☆ 이 책에서 얻은 것과 느낀점 | ||
| 가장 인상 깊은 구절 한가지 | ||
| p. 167 / 입주 물량이 절멸하는 시대에는 사람들의 소득과 상관없이 빌라와 아파트 임대료 상승이 일정 기간 지속될 확률이 높다. | ||
| 느낀 점 | ||
| 가장 공감됐던 부분은 입주 물량이 줄어들고 있다는 팩트, 계속해서 좋은 자산에 수요 쏠림 현상이 나타나고 있다는 대목이었다. 현재 서울 수도권 시장에는 전세가 정말 없고 호가도 6개월 전 대비 5천만원~1억 가까이 오른 곳들을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 결국에는 1개월마다 1천만원씩.. 또는 2천만원 가까이씩 올랐다는 것인데 이게 정상적인게 맞을까?라는 생각이 자연스럽게 드는 것 같다. 입주 물량이 줄어들고 그 영향이 가격으로 나타나는 것도 아직 초기라는 생각이 드는데, 앞으로 어떻게 될지가 무섭게도 다가온다. 현 시점 내집마련을 하려고 하는 사람과, 시간이 지나 현실을 깨닫고 내집마련을 하려는 사람들의 그 마음이 어떨까라는 생각이 든다. 착잡하고 불안한 마음이 들 것 같다. 결국엔 10년 뒤를 장기적으로 바라보면서 내가 지금 어떤 행동을 하는 것이 현명할지를 생각해야할 것이다. 그리고 이를 내가 힘이 닿는 한 내집마련, 투자를 하려는 많은 사람들에게 알려주고 싶다. | ||
| 적용할 점 | ||
| - 상급지 물건이 날라간다할지라도 그 다음에서 가장 좋은 물건을 살 것 (낙담할 필요가X) - 돈의 가치가 떨어지고 있음을 인지하고 이를 헷지하는 방법을 강구할 것 (독강임투, 덜 쓰고 더 벌기) - 현 시장에서 알고 있는 것들 주변 사람들에게 알려주기 | ||
| 1. 책의 개요 | ||
| 책제목 | 부동산 트렌드 2026 | |
| 저자 및 출판사 | 김경민,정재훈,김규석,이소영,이영민 / 와이즈랩 | |
| 읽은 날짜 | 26.02.15 | |
| 2. 기억하고 싶은 문구 및 생각 | ||
| Chapter2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장 | ||
| p. 35 | 전국 아파트 시장은 2023년 1분기를 저점으로 점진적인 회복세를 보이고 있다. 그러나 이 회복세는 지역에 따라 명확한 차이가 있고, 특히 서울을 중심으로 한 수도권과 지방 광역시 간 격차가 뚜렷하다 -> 계속해서 사람들이 좋아하는 자산으로 수요가 쏠리고 있는 상황. 지방 광역시라고 안오르는 것은 아니지만 계속해서 수요가 더 많은 곳에 자본이 쏠리면서 그 격차가 벌어지고 있는 것이 사실임은 부정할 수 없는 것 같다. | |
| Chapter4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP6 | ||
| p. 120 | 인구 감소, 지역 경기 침체, 미분양 등의 문제는 주로 지방에서 발생하는 반면 서울은 수도권 내 강한 대기수요, 비교적 견고한 경제, 극히 낮은 미분양률을 바탕으로 지방과 전혀 다른 흐름을 보여주기 때문이다. -> 서울 수도권과 지방의 싸이클은 달리 될 수밖에 없다. 그 곳에 사는 사람들의 인구수, 수급 등이 다르기 때문. 지방일수록 매도를 하고 나와야하니 더욱 보수적으로 봐야겠다. 이를 위해선 과거 지방 시장을 잘 복기하고 앞으로의 시장의 공통점, 차이점을 이해하고 비슷한 흐름으로 나타날지를 잘 보는 게 중요할 것이다. | |
| p. 122 | 예를 들어 100만 마르크짜리 부동산을 자기 자본 20만 마르크와 대출 80만 마르크로 매입했다고 가정하자. 인플레이션으로 마르크 가치가 10억 분의 1로 하락할 경우 대출금 80만 마르크의 가치는 실질적으로 0이 되며 탕감되는 결과를 낳는다. 대출금 80만 마르크가 하이퍼인플레이션 기간에 껌값이 됐으니 갚아버리면 끝나는 것이다. 즉 대출을 활용해 부동산을 매입한 투자자는 적은 자기 자본으로 몇 배나 큰 액수의 부동산을 할인받아 매입하게 됐다 -> 돈의 가치가 떨어지면 자산 가격도 그에 맞게끔 올라갈 수밖에 없는 환경이 조성되는 것이다. 그리고 최근들어 감당 가능한 수준의 대출을 받아서 투자를 해도 괜찮다고 말하는 이유는 현재 지금 부동산 시장이 그만한 환경을 조성하고 있다는 점(공급 부족, 금리 인하 등)이다. 예전 압구정 현대를 빚내서 사고, 현재까지 갚지 않고 있다는 이야기가 떠오른다. 예를 들어 1천만원을 빌려서 압구정 현재를 사고, 현재까지 1천만원의 대출만 수중에 남아 있는 상태라는 것. 결국에는 시간이 지나 1천만원이라는 빚보다 압구정 현대의 자산 상승이 더 커지면서 상대적으로 과거 받았던 대출이 깃털처럼 되는 것. 그만큼 돈의 가치가 계속해서 떨어지고 있음이 느껴진다. | |
| p. 125 | 현재 서울에서 세대당 평균 가격이 가장 비싼 단지는 용산구 한남동 ‘나인원한남’으로, 약 144억 7,000만 원에 달한다. 2위는 성동구 ‘아크로서울포레스트’(약 89억 3,000만 원), 3위는 ‘한남더힐’(약 85억 3,000만 원)이다. 세 곳 모두 브랜드, 입지, 희소성 등에서 독보적인 평가를 받는 대표적인 고급 단지다. 이 같은 상위 단지들은 서울시 평균을 훨씬 뛰어넘는 자산가치를 기록하며 시장 전체 상승을 주도하는 ‘슈퍼스타 단지’로서 위상을 강화하고 있다. 특히 시장의 최댓값은 2009년 약 32억 원에서 2024년 132억 원 이상으로 급등했다. 고가 단지일수록 더 빠르게, 더 많이 상승하는 구조를 보여준다 -> 비싼 곳들은 더욱이 비싸지고, 급하게 상승하는 모습이 인상 깊다. 1-2급지 뿐만이 아니라 3급지 안에서도 2급지의 위상을 보이는 사람들이 가장 좋아하는 단지들도 그러한 모습을 보이듯이 할 수 있는 한 좋은 단지를 사야 하는 이유에 대해서 더욱 생각해 보았다. | |
| p. 128 | 특히 주목할 점은 상위 1% 단지의 시장가치곡선이 2020년 이후 기하급수적으로 상승했다는 점이다. 이는 단순한 자산가치 상승 패턴을 넘어선 것으로, 해당 단지들이 시장에서 독립적인 가격 구조를 형성해나가는 신호로 해석할 수 있다. 이들 단지는 서울시 전체 주택 시장의 가격 상한선을 설정하는 동시에 다른 단지들의 가격 형성 기준점으로 작용한다. 또한 이들 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 ‘소유 그 자체’가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산(Trophy Asset)으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 ‘지위재’로 소비되는 것이다. -> 소유 그 자체의 의미를 가지는 것. 서울 자산에 대한 우월감. 사람들이 가장 좋아하는 단지가 있다면, 그 뒷 단지들은 모두 어쩔 수 없이 가성비로 매수를 하는 단지라고 생각해 보면 단지의 위상을 잡을 때 용이할 것이다. 위 구절에서 이야기하듯 지위재로 소비된다고 한다면 더욱이 상급지와 그렇지 않은 곳들의 격차가 벌어지면서 빈부가 나타날 수 있을 것이다. 10년 뒤를 바라보고 내가 지금 어떤 행동을 하는 것이 현명한 행동일지를 생각해 볼 필요가 있다. 그리고 '지위재'라는 단어가 한편으로는 씁쓸하게 다가오기도 한다. 한 사람의 보금자리로 되어야 할 공간이 누군가의 사회적 지위, 경제적 우위를 과시하는 지위재가 된다는 것.. 결국 계속해서 좋은 단지들과 그렇지 않은 곳들의 격차가 계속해서 벌어질 수 있겠지만 그럼에도 방법을 계속해서 강구하면될 것이다. 위의 단편적인 구절만을 보면서 혹시나 낙담하는 사람이 없었으면 좋겠다. | |
| p. 131 | 정부에서는 대중교통망 신설에 따른 예산 타당성을 검토할 때 강남을 중심으로 한 노선에서 수익이 많이 나오므로 신규 노선도 그 주변에 배치하려고 한다. 반대로 수익성이 떨어지는 강북 관련 노선은 예산 타당성이 매우 낮게 나와 신규 노선 설립이 용이하지 않다. 이러한 논의는 부자 동네에 더 좋은 교통 인프라를 설치하는 결과로 연결되며 당연히 강남 집값을 상승시킨다. 값비싼 강남 아파트가 문제라고 하면서 오히려 그 주변에 대중교통망을 신설하려는 논의는 매우 큰 모순이다. -> 어쩔 수 없이 강남과 남부 라인에 인프라가 더 밀집될 수 밖에 없는 구조라고 보여진다. 사람들이 모이는 곳에 더 많은 사람들이 이용할 수 있는 것들을 두어야 하는 것. 그리고 꼭 강남이 아닐지라도 남부라인들에 막강한 직장들이 있는만큼 그곳의 인프라가 계속해서 개발될 수 밖에 없겠단 생각이 든다. 결국에는 좋은 곳이 더 좋아지는, 개발 압력이 쎄질 수밖에 없다는 것, 서울 수도권과 지방에서도 사람들이 좋아하고 몰릴만한 요소가 있는 곳이 어디인지를 파악하면 (돈이 흐르는 구조 파악) 투자를 하는데에도 큰 도움이 될거라고 생각된다. | |
| p. 144 | 2025년 2분기 전체 아파트 중윗값은 12억 1,000만 원이다. 고가주택 지역인 강남구는 26억 7,000만 원, 서민주택 중심인 노원구는 8억 1,000만 원이다. 60억 원이라는 엄청난 가격에 경도되면 서울시 아파트 가격이 모두 상당할 거라고 여길 수 있다. 그러나 다시 한 번 말하자면 서울시 전체에서 거래된 30평대 아파트 중윗값은 12억 1,000만 원으로 60억 원과 비교하면 20% 수준이다. 또한 서울시 25개 구 중에서 아파트 거래량이 압도적으로 많은 노원구 중윗값 역시 60억 원의 13~14%수준인 8억 1,000만 원이다. 거래 비중이 크고 사회초년생과 3인 가구가 선호하는 25평대 가격은 더욱 낮다. 2025년 2분기 서울 전체 20평대 아파트 중윗값은 8억 9,000만 원이며 강남구는 21억 5,000만 원, 노원구는 5억 9,900만 원이다. 물론 경제적 여건에 따라 서울시와 노원구 중윗값도 상당히 큰 금액일 수 있으나, 현실적으로 어느 정도인지 함께 살펴보자. -> 서울 전체 시장으로 보면 중하위권 단지들의 가격이 굉장이 싸게 느껴진다. 그리고 또한 서울에 수많은 단지들이 있는만큼 당연히 흐름을 달리할 수밖에 없다는 사실도 다시금 깨달았다. 그 단지들의 흐름을 제대로 파악하기 위해서는 아는 지역을 늘리고 꾸준히 하는게 답이라는 생각이 든다. 며칠 전 남편 친구분이 내집마련을 했다는 소식을 들었다. 그렇게 내집마련에 관심 없던 친구가 갑자기 내집마련을 하는 모습을 보면서 다행이라는 생각도 들고 한편으로는 거래 흐름이 계속해서 바뀌고 있음을 느낀다. | |
| p. 160 | 여기서 일부 독자들은 서울에 주택 자체가 충분한데 왜 굳이 매년 3만 3,000세대가 새로 공급돼야 하는지 궁금할 것이다. 그러나 주택 수요에는 인구(서울은 세대수)와 더불어 ‘소득’이 고려돼야 한다는 점을 주지할 필요가 있다. 어떤 사람의 연 소득이 1억 원에서 10억 원이 되면 그는 더 이상 5억 원 상당의 구축 주택을 고려하지 않는다. 프리미엄을 더 주고서라도 신축 주택에 살겠다는 욕망이 커질 수밖에 없다. 즉 서울시민의 소득 수준이 올라가고 양질의 주택에 대한 수요가 늘어난다면, 정책당국이 해야 할 일은 주택을 꾸준히 공급하는 것이다. -> 우리나라 소득 수준이 그만큼 높아지고 있는 것이구나. 소득 수준이 높아지는 만큼 그에 맞는 좋은 자산에 관심이 쏠릴 수밖에 없는 구조인 것이다. 그만큼 신축에 대한 수요도 더욱 커지는 것. 최근 주변에서 내집마련 하려는 지인들을 보면 신축을 먼저 고려하는 모습을 보인다. 그동안 공급, 정책 영향까지는 생각해 보았지만 소득 수준이 증가하고 있다는 사실은 생각해 보지 못했던것 같은데 사람들의 라이프 스타일에 어떤 변화가 일어나고 있는지까지 잘 봐야겠다는 생각이 든다. 투자자의 시선이 아닌 실거주자의 입장에서 바라보는 것도 필요하다. | |
| p. 163 | 종합하자면 2026년부터 2029년까지 공급될 서울시 아파트 총물량 약 3만 3,000세대 중 동부권에서 나오는 물량(약 2만 세대)이 3분의 2 수준이다. 서부권은 인구 대비 저조한 물량이 나올 것으로 예상된다. 결국 앞으로 예정된 서울시 입주 물량의 양상은 명확하다. 첫째는 2029년까지 공급 급감이 지속된다는 사실이고, 둘째는 서울 권역 내 입주량의 현격한 차이가 시장에 차별적 영향을 줄 것이라는 점이다. -> 좀 무섭다. 지방에서도 공급 없으면 전세가가 몇 천만원씩 올라가면서 매매가가 올라가는 모습을 보이는데, 서울에서는 그 이상의 모습을 보이지 않을까란 생각도 들면서 무섭다는 생각도 든다. 나의 2호기도 아직 2년이 안됐는데 앞단의 생활권에서 신고가를 찍는 모습을 보면서 (근데 또 전월세 물량은 없는걸 보면서) 앞으로의 1년, 2년 뒤가 어떻게 될지가 무섭다. 물론 미래는 어떻게 될지 아무도 모르지만 현 시점 구조적으로 보았을 때는 가격이 올라갈 확률이 크다는 점에서 더욱이 내집마련을 하고자 하는 사람들이 꼭 내집마련을 했으면 하는 바램이다. 가족을 도와준다는 마음으로 누군가에겐 내가 조그마한 도움이 되면 좋겠다. | |
| p. 167 | 입주 물량이 절멸하는 시대에는 사람들의 소득과 상관없이 빌라와 아파트 임대료 상승이 일정 기간 지속될 확률이 높다. -> 공급이 있지 않은 한 전월세 가격은 상승할 수밖에 없는 구조이다. 빈땅이 부족한 서울 수도권의 특징상 또 10년 이상의 장기적으로 보았을 때도 전월세 가격이 올라갈 수 밖에 없는 것 같다. 주거 비용이 상승하고 있는 만큼 더욱이 이를 대비하는 노력이 필수라고 생각든다. | |
| p. 188 | 외곽 지역은 상대적으로 자산 여력이 약한 실수요층이 많아, 거래 회복과 가격 반등 속도가 다소 지연되는 경향이 두드러진다. 이는 결과적으로 수요 회복 강도, 거래량 회복 속도, 시장의 신호 인식이 지역별로 다르게 작동하고 있음을 보여준다. -> 외곽지역이 거래회복과 가격 반등 속도가 다소 지연된다고는 하지만 이 또한 어느 지역인가에 따라 다를 것이다. 외곽 지역이.. 뭐.. 의정부 양주 이런 곳이면은 그럴 수 있다고는 생각드는데 외곽이 수지, 수원(영통 등) 등 교통과 직장이 있는 곳이라는 분명 다르게 적용될 것이다. | |
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