[서투기30기 구ㄹ1 뽀개고 투자하조_행복한자산가]가격레벨의 변화를 인정하고 변화된 가격을 바탕으로 가치를 비교하기

안녕하세요 ㅎㅎ 행복과 함께 자산가의 길을 가고 있는 행복한 자산가입니다.🥰

서투기2강은 양파링 튜터님과 함께 한 시간이었는데요, A지역분석과 토허와 양도세 중과의 시장 속에서의 매임과 계약방법, 이후의 전세 전환을 위해 준비해야할 점까지, 하나도 놓칠 수 없는 알찬 내용들로 가득 차 있었습니다.

강의를 쉬었던 몇달 간 시장과 정책의 변화 속에서 불안감이 커졌는데, 강의시작부터 ‘내가 확인하기 전에는 시장을 퉁쳐서 이야기하지 않는다.’ 라는 말씀을 해주셔서 직접 눈으로 보고 발로 확인한 내용을 바탕으로 시장을 파악하고 다음 행동을 준비해야겠다고 생각했습니다.

A지역은 이미 제 앞마당이라 강의 내용이 쏙쏙 잘 들어왔습니다. 이전의 내용과 다른점이라면, 좋은 생활권 위주로 보면 된다는 이전과 달리 최선호 생활권이 아니라도 투자할 가치가 있다는 말씀을 자주 하셨습니다. 선호 생활권이 아니라면, 단지와 매물의 가치를 더 세밀히 보고 판단해야합니다.

또한 뉴타운의 가치에 대해 알게 되었습니다. 워낙 땅이 좋은 곳이기 때문에 뉴타운으로 인해 신축이 들어오고 환경이 바뀌면, 사람들의 생활 수준이 달라지게 되고 그렇게 된다면, 지역이 천지개벽할 수 있습니다. 그 지역에 대해서는 그렇게생각해 보지 않았고 비선호 생활권이라고만 생각했는데 앞으로의 변화를 주의 깊게 지켜봐야겠습니다.

시세트레킹을 하면서 20평대와 30평대의 가격차이가 크지 않고 20평대의 가격이 많이 올랐는데 대출규제와, 젊은 수요층으로 인한 것이라는 설명으로 ㄱ우금증이 해소되었습니다. 단지를 퉁쳐서보는 것보다는 평형별로 저평가를 살펴봐야하는 이유입니다.

수도권 가격을 어떻게 봐야하는지에 대해서 고민했었는데, 비싸다고 단정 짓는 것이 아닌, 다른지역과 비교해보고 가격레벨이 달라졌다는 것을 인정하고, 변화된 가격을 바탕으로 가치를 제대로 알고 매수여부를 판단해봐야합니다.

지역 분석과정에서 환경을 보는 방법을 디테일하게 나눠서 설명해 주신 부분이 기억에 남습니다.

집값에 ‘가장 직접적’영향을 주는 것은 ‘교통인프라‘와’ ‘학군/교육시설’이고,

’동네 급‘을 바꾸는 시설은 ’업무지구,산업단지‘와 ’문화/공공시설‘입니다.

실거주 만족도와 수요층의 확대는 대형병원, 대형상업시설(백화점, 몰), 자연환경(공원, 녹지, 하천)등이 있습니다.

실제 수요를 만들어 내고 가격 격차를 만들어 내는 시설들로 앞마당을 만들고 지역을 지켜볼때 주의깊게 보는 환경들로 기억하고 적용하겠습니다.

공급은 투자시에 리스크를 위해 항상 주의깊게 봐야하는 부분이지만, 또한 갈아타기등의 기회를 줄수도있으므로 계속 지켜봐야 하는 부분이기도 합니다. 주변 지역에 공급이 있다고 무조건 가격이 빠지는 것은 아니고 생활권과 단지에 따라서 다를 수 있으며, 가격대가 다르다면 영향을 덜 미칠 수도 있습니다. 또한 이동 선호 지역의 데이터와 현장상황이 다르기 때문에 항상 현장에서 한번 더 확인이 필요합니다. 공급물량이 없어도 재정비사업등으로 공급물량이 생겨날 수도 있으므로 같이 확인해야겠습니다.

시장의 상황에 따라서 실제 투자시 우선순위의 기준이 달라야 한다는 점도 기억해야겠습니다.

하락장에서는 모든 물건이 싸기 때문에 세밀하게 따져보고 가장 좋은 걸 사야하지만, 상승장에서는 물건이 많이 없기 때문에 생활권의 가치를 보고 비교하여 저렴한 단지를 선택해야 합니다.

후순위 생활권으로 갈수록, 해당생활권에서 그 단지를 선택하는 이유가 명확한, 수요가 꾸준히 있는 단지로 접근해야하고, 선호도가 떨어지는 생활권 일수록 경쟁력 있는 매물(동/층/향/뷰/지주연결) & 다른 지역과의 비교평가까지 해본 후 결정해야한다.

서울 수도권 부동산에서 역세권의 가치는 매우 중요하지만, 초역세권이 아니라면 대단지의 가치역시 매우 중요합니다. 자체생활권 형성과 거래량/환금성, 시세기준점,  상승탄력/하락방어력, 상품유지력 측면에서 가치를 가집니다. 대단지는가치/가격/리스크 측면에서 안정적인 투자처이지만 대단지만으로 선택의 기준이 되어서는 안되고 ’가치‘를알고 선택해야합니다.

후순위생활권에서의 투자범위는 서울수도권내에서는 환금성 부적합한 곳을 제외하고는 모두 가능합니다. 하지만 투자시점에서의 우선순위가 있고 그 우선순위에 따라 상승속도와 범위가 달라집니다. 잘 모르는 지역의 경우, 내가 잘아는 지역의 ‘지난상승장의 최고가’비교를 통해서 단지 위상을 가늠해 볼수 있고 다만 지역의 가치가 변화한다면 그것을 보정할 수 있는 능력이 있어야 합니다.

땅의 가치가 있지만 선호 생활권은 아닌 곳의 소규모 단지를 매수할때는 여러가지 주의사항이 있지만 땅의 희소성과 실거주 수요로 인해 가격이 무너지지는 않아 투자를 못할 곳은 아닙니다. 하지만 저의 상황에서는 아직 어려운 물건이라 더 좋은 생활권에서 기회를 찾아볼것 같습니다.

규제이후의 임장과 계약에 대해서도 자세히 알 수 있었습니다.

아직도 전임과 매임에서 부족함을 느끼는데 이번 강의 내용을 참고로 꼭 전임과 매임을 해내겠습니다. 특히 매물예약시 항상 전화하고 바로 예약을 해서 동선이 꼬였는데 일단 전임하고 매임시에는 한번 더 전화하는 스킬을 사용해 보겠습니다(첫통화로 바로 예약하지 않기).

토지거래허가구역은 26.12.31일까지로 매매시 허가를받아야합니다. 무주택자나 처분조건부의 1주택자만 매수가능하며, 매수 후 2년이상의 실거주가 필요해 임대차계약이 불가하며, 허가일로부터 4개월이내 전입신고, 잔금지급 및 소유권이전등기를 해야합니다. 중요한 것은 약정은 실제 법적 효력이 없으므로 약정금 제외하고 계약금만으로 매매가의 10%를 주고 받습니다.

그리고 마지막으로,

나의목표는 집 한채를 사는것이 아니기 대문에 집하나를사는 것에 매몰되지 않고 내 목표를 생각하면서, 지금 내가하고 있는 것들의 의미를 생각하면서, 꿈을 이루기 위한 노력을 이어 나갈 수 있게 하겠습니다!

독강임투!!

BMpioint

1. 지역분석 한판정리 in 임보
2. 연령별 인구에서 선을 그어서 확인해보기
3. 부사님질문 : 이 지역에서 다음 학군/동네은 어디로가요?
4. 초등학교 분석 2가지
   1. 총학생수
   2. 저학년<고학년
5. 전화임장 6가지 이번주 전임시 적용하기!!!(p88)
   1. 가격(호가/실거래가 차이/평형별) : 몇층이에요? 진짜 12억에 나갔나요? 요즘 양도세중과때문에 파는 물건은 없을까요?
   2. 선호(단지내에서 동별): 그거말고 다른 물건은 어떤게 있나요? 좀 더 저렴한 매물있을까요? 어디가 더좋은 거에요? 앞동이랑 뒷동이랑 가격차이가 나나요?
   3. 입지(모든입지 말고 교통과 학군): 역이랑 얼마나 가까워요? 여기에서 00초/중 배정 받을 수 있나요?
   4. 순서(단지 간 선호/가격 반응): 너무 많이 오른 것 같은데 비슷한 가격에 00은 어때요? 혹시 제 투자금으로 어디를 보는게 좋을까요?
   5. 기회(예산에 맞는 추천, 협상여지): 혹시 제가 그 매물보고 계약하려고 하면 깍을 수 있을까요?
   6. ⭐️마무리(예약방법 문의) : 제가 시간되는지 미리 보고 물건보게 되면 미리 연락드릴께요. 하루전에 연락드리면 될까요? 아니면 좀 더 빨리 연락드릴까요? =>내가 가장 보고싶은 곳 부터 예약한 후 나머지 스케쥴을 짠다
6. 매물볼때 2가지
   1. 집: 로얄동 & 입지(교통/학군)
   2. 사람: 누가 살고 왜 파는지?