단지 분석을 넘어, "수익률 보고서"로 투자 우선순위 정하는 법 (장표 공유) [스위밍풀]

안녕하세요. 스위밍풀입니다.

단지 분석을 매달 습관처럼 하고 있다면,

한번쯤은 이런 고민들을 해보셨을 텐데요.

'나는 단지 분석을 하고 있는 걸까,

똑같은 정리를 반복하고 있는 건 아닌가?'

‘이렇게까지 정리하지 않아도

지도만 보면 알 수 있는 내용 아닌가?’

‘단지 분석 장표 내 수익률 분석이

현재 투자에 무슨 영향이 있지?’

단지분석을 꾸준히 하고 있음에도

투자 의사 결정에 도움이 되지 않고,

의무감만 늘어나고 있다면,

문제는 노력의 양이 아니라,

정리의 방향일 가능성이 큽니다.

의무적으로 단지분석을 하고 계신 분들께

단지분석보다 더 의미 있는

수익률 보고서를 작성하는 방법과

이를 통해 현재 투자 의사 결정을

어떻게 내릴 수 있는지

보다 실질적인 방법을 알려드리고자 합니다.

과거 시장을 통한 현재 시장 진단

먼저 크게 보는 방법입니다.

부동산 가격은 다양한 영향을 받습니다.

그중에서도 특히 서울/수도권은 정부 정책의 영향을 많이 받습니다.

이를 통해 지금 정책이 과거 어느 시기와 비슷한 모습을 보였는지,

그리고 그 시기와 차이점은 무엇인지 (ex. 가격, 공급, 금리 등) 스스로 진단해보고,

현재 상황에서 나의 투자 방향성을 정해보는 겁니다.

여기까지 완료하셨다면, 현재 시장과 비슷한 과거 시기로 시간여행을 해볼 건데요.

목표는 과거 투자금 대비 아웃풋이 좋았던 단지 특징을 알고 이를 현재에 적용하는 것이라는 점을 기억해주세요.

단지별 수익률 분석

수도권 상급지부터 하급지까지 대표 단지를 선정해서 필요한 투자금과 수익률을 하나씩 확인해보는 과정입니다.

기준점을 잡는 것이 목표이니 너무 많은 단지를 가져오지 않으셔도 괜찮습니다.

‘최상급지 최상위 선호도 단지는 가장 많은 시세차익을 볼 수 있지만,

소액 투자 기회는 주지 않았구나’

‘상급지 상위 선호도 단지는 수익률도 높고 시세차익도 큰데

소액 투자 기회는 상승장 초입에 빠르게 열렸었군!’

‘중급지 상위 선호도 단지는 소액투자도 가능했고,

수익률, 시세차익도 높았었구나’

‘수도권 외곽은 상승장 끝단에 가격이 반등했고,

수익률, 시세차익이 상대적으로 아쉬웠네’

이렇게 급지별, 선호도별 기준점과, 단지별 상승 시기, 투자 기회가 있었던 시기를 확인합니다.

그러면 하나의 임장지 안에서도, 위 단지들과 비슷한 성격을 보이는 단지들을 찾을 수 있습니다.

이제 현 임장지에 이를 적용해보겠습니다.

과거 수익률 분석은

지금 내가 서 있는 위치를 아는 것입니다.

입지, 연식을 나눠 단지별로 수익률을 파악해보는 겁니다.

예시 지역에서는 입지 좋은 구축 > 입지 평균 신축 > 입지 평균 준신축 순으로

수익률과 시세차익이 높았던 걸 확인할 수 있습니다.

🏖️여기서 잠깐!

수익률 계산은 chat GPT의 도움을 받으면 빠르게 끝낼 수 있습니다.

여기까지 따라오시느라 고생 많으셨습니다!

이제 현재 시장에 적용을 해볼 건데요.

현재 투자 우선순위 정하기

과거 수익률 분석을 현재 시장에 적용해보는 거예요.

과거 입지 좋은 준신축이 수익률이 좋았는데 당시 10년 전 준신축이 2000년대였다면,

이를 현재에 적용하면 2010년대가 되겠죠?

이런식으로 하나씩 지금 현재 지역에 끼워맞춰보고, 실제 투자 우선순위를 정하는 거예요.

자, 거의 다 왔습니다☺️

현재 투자금을 우선순위에 맞게 적용하기

마지막입니다.

나의 실제 투자금으로 적용해보는 과정입니다.

우선순위 3위인 B/C/D동 2010년대 아파트와 5순위 아파트들이 투자금 범위에 들어오네요.

이때, 우선순위에 있는 C/D동에 있는 6억대 단지들을 먼저 검토하면 됩니다.

우선순위 범위에 들어오는 아파트들 중 최종 TOP3 단지를 뽑고,

그 안에서 같은 투자금으로 할 수 있는 가장 가치 있는 단지이자,

가장 높은 수익률을 기대할 수 있는 단지를 뽑아보세요.

단지분석은 목적이 아닙니다.

투자 결정을 위한 도구일 뿐입니다.

단지분석 장표가 많은 사람보다,

‘왜 이 단지여야 하는지’를 설명할 수 있는 사람이

결국 더 좋은 선택을 하게 됩니다.

의무처럼 반복되는 단지분석에서 벗어나,

과거 수익률을 통해 기준을 만들고

그 기준으로 현재 시장을 해석하고,

마지막으로 나의 투자금에 맞게 적용해보는 것.

이게 바로 수익률 분석을 투자로 연결시키는 방법입니다.

여러분의 단지분석이

의무가 아닌 확신이 되기를 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)