부동산 고수의 루틴입니다. 이것만 따라하셔도..

전문가칼럼
24.01.04

안녕하세요. 시크릿브라더입니다.

스스로는 고수로 칭해 낯부끄럽긴 하지만..

초보자의 기준에서는 제가 고수로 보일 수 있고 클릭 어그로도 있기에 다소 자극적인 제목을 썼습니다.

너그러이 양해해 주실 거죠~?^^

다음은 정규반 14기 수강생 중 한 분이 톡으로 연락이 오셨는데 비슷한 고민을 하시는 분들이 정말 많을 것 같다는 생각이 들더라고요~! 톡으로 답을 드리기에는 너무 길어질 것 같아 오늘 포스팅으로 답을 대신합니다!

시브님, 14기 강의 너무 잘 들었습니다.

방대한 양을 꾹꾹 눌러 담아주신 게 느껴져서 너무 좋았고 정말 큰 도움을 받았습니다.

강의에서 다뤄주신 내용들을 바탕으로

24년에는 부동산 공부를 조금 더 열심히 해보려고 합니다.

시브님뿐만 아니라 여러 전문가들이 지금과 같은 시기가 공부하기 좋고 투자하기도 좋은 시기라고 이야기하는 것도 조금은 이해가 되기 시작했습니다.

그런데 강의가 끝나니 막상 뭐부터 해야 할지 또다시 막막해지네요.. 8차 필터링도 가물가물하고.. 지금 지방보다는 서울을 보는 게 맞지 않나? 이런 생각도 들고요.

혹시 시브님은 매일매일 어떤 공부들을 하시나요? 요즘도 임장을 매일 다니시나요? 임장을 다녀와서는 어떻게 정리를 하시나요?

궁금한 게 너무 많은데..

시브님께서 늘 하고 계시는 부동산 공부 루틴을 간단하게만 알려주시면 제가 할 수 있는 것부터 조금씩 따라 해보려고 합니다.

처음부터 끝까지 떠먹여달라고 하는 것 같아 죄송스럽지만.. 혹시 루틴을 좀 알려주실 수 있을까요?

1. 시세 트래킹

저는 매일 해야 하는 가장 중요한 일은 [시세 트래킹]이라고 해야 합니다. 익숙해지면 시간도 많이 걸리지 않습니다. 하루 10분~30분 이면 충분히 할 수 있는 일이죠. 위에 사진은 실제 제 호갱노노 어플에 알림 설정이 되어있는 단지들입니다. 이 단지들은 지역 내 대표아파트들도 있고 제가 임장 갔을 당시에 저평가됐다고 생각한 단지들을 알림 설정해놓은 경우도 있습니다. 호갱노노에서는 이 단지들의 실거래가가 뜰 때마다 제게 알림을 줍니다. 그래서 이 단지들이 현재 얼마인지 주기적으로 체크를 할 수 있죠.

그냥 이걸 보시면 됩니다. 이렇게만 알려드리면 시크릿브라더가 아니죠~? 지금부터 꿀팁! 나갑니다.

1-1) [전고점 대비 하락폭 + 전저점 대비 상승폭]을 항상 체크

이 단지의 경우 대단지가 RR 여부에 따라 가격 편차가 조금 있는 편입니다. 호갱노노는 실거래가의 평균을 잡아 시세로 보여주기 때문에 평균을 구할 때 좋습니다. 현재 이 단지 32평의 평균 실거래가는 3.6억 수준입니다. 그런데 여기서 '아 여기는 3.6억 정도 하는구나'하고 끄면 안 됩니다. 사람의 기억력은 한계가 있기 때문에 이 단지의 전고점과 전저점이 어디였는지 그리고 그 기준 대비 얼마나 하락했고 상승했는지를 항상 체크해야 합니다. 반복해야 기억에 남기 때문입니다.

이 단지는 전고점 대비 -22% 정도 하락했고, 전저점 대비해서는 8% 정도 상승한 상태입니다. 거의 -30% 정도까지 떨어졌다가 반등한 것이죠. 전국에 이런 단지들이 엄청 많습니다. 그런데 다 다릅니다. 같은 지역에 바로 옆 단지는 -30% 떨어졌다가 +15% 반등했습니다. 그런데 이 단지는 여전히 +8% 수준밖에 반등을 못했습니다. 향후 어디가 더 안전할까요? 이렇게 전고점과 전저점 가격을 대비해서 옆 단지 그리고 비교평가군과 비교를 하다 보면 그 단지의 안전성 여부와 향후 상승 여력을 유추해 볼 수 있습니다. 저는 다음 상승장에서 갈 수 있는 최소 수준은 그 단지의 전고점으로 잡고 있기 때문에 전고점의 가격은 매우 중요합니다. 그런데 이미 과한 반등을 했다면 그만큼 내가 먹을 수 있는 파이가 작아진 것이고 리스크도 커진 것이기에 기왕이면 전저점 대비 반등폭이 적은 단지를 고르고 있습니다.

1-2) 전세가율 체크

전세가율을 체크할 때는 위에 적어드린 순서대로 보시면 됩니다. 첫 번째는 전세가가 얼마인지 그리고 매매가 얼마인지(전세 3.1억 / 매매 3.6억이니 갭이 5천 정도 되겠구나?)를 봅니다. 그리고 현재의 전세가율이 몇 프로인지(전세가율이 87%나 되네?)를 확인합니다. 그다음 마지막으로 이 단지의 평균 전세가율을 봅니다(어라? 평균 77% 수준인데 현재 87%나 된다고? 진짜 이렇게 세팅이 되는 건가?)

제가 괄호로 말씀드린 것처럼 스스로 자문하면서 분석을 해보시는 게 좋습니다. 그리고 실제로 현재 매수를 한다면 저 전세가율로 세팅이 가능한지 직접 살펴봅니다. 네이버부동산에서 살펴보는 것도 좋고 리치고에서 봐도 좋습니다. 저는 요즘 리치고 사이트를 많이 활용합니다.

현재 이 아파트의 중층 기준 매물들입니다. 약 3.5억 수준이면 매수가 가능하다는 것을 볼 수 있습니다. 그다음으로 전세 매물들을 봅니다.

전세는 2.6억~3.2억까지 시세가 다양하네요. 구축이다 보니 수리 여부에 따라 가격 차이가 큰 것이라고 유추해 볼 수 있습니다. 만약 올수리 물건을 3.5억에 매수해서 3.2억에 세팅한다면 갭은 3천입니다. 하지만 늘 최악의 경우를 기본값으로 두고 접근해야 하기에 전세를 2.6~2.8억 수준으로 생각하고 접근하는 게 좋습니다. 그럴 경우 투자금은 7천~9천까지 늘어납니다.

여기서 멈추면 안 됩니다. 여기서 전화 임장까지 해봐야 합니다. 저 같은 경우 이 물건의 경우라면 4천~5천 정도로 투자금 세팅을 하고 진짜 매수할 것처럼 소장님들께 전화를 합니다.

"소장님, 제가 5천으로 이 단지 32평 투자를 하려고 하는데요. 혹시 5천으로 세팅 가능한 물건이 있을까요? 올수리된 물건이면 좋겠는데.. 혹시 세 껴있는 물건이나 아니면 나올 물건 중에 괜찮은 거 있으면 알려주세요. 괜찮은 거 있으면 정말 바로 매수할 생각입니다"

이런 식으로 말하면 지금과 같은 분위기에서 1~2순위로 좋은 물건이 올 확률이 높습니다. 구체적인 본인 상황 설명이 들어가면 더 좋고요.

이 과정을 반복하다 보면 시세도 익숙해지고 부동산 소장님과의 대화도 자연스러워지고 매물을 보는 눈도 높아지게 됩니다!

3-3) 비교 평가

제가 가장 강조하는 부분입니다. 그런데 처음에는 이게 무척 어렵습니다. 오늘 글로 설명하기도 힘든 부분이죠(강의 때 이것만 4주 내내 하거든요..^^)

하나 팁을 드리면 시세를 체크하는 단지들이 늘어나다 보면 비슷한 가격대의 매물들이 보일 겁니다. 예를 들어 아래 사진에서 보면 가격대가 비슷한 4개 단지가 보이죠? 이 단지들을 비교평가해 보는 겁니다.

이런 식으로 비교평가 그래프가 나올 겁니다. 그러면 여기서 누가 전고점이 높았었는지, 평균 매매가가 누가 높았었는지, 평균 전세가는 누가 높았었는지 그리고 현재 평균 매매가는 누가 저렴한지 등을 비교평가해 보면 됩니다. 비교군으로 100% 정확하지는 않지만 이 과정을 거치다 보면 점점 더 정교한 비교평가를 할 수 있게 될 것입니다.

이 과정을 매일 10분~30분 반복하시다 보면 정말 나도 모르게 부동산 실력이 늘 겁니다. 물론 임장 가보지 않은 지역을 시세트래킹하는 것과 임장을 가본 지역을 시세 트래킹하는 것에는 큰 차이가 있습니다. 그런데 매일 임장을 갈 수 없기에.. 그리고 이 과정을 먼저 익히고 날씨가 따뜻해진 후에 임장을 다녀도 늦지 않기에 이 방법을 먼저 설명드렸습니다.

이것들이 익숙해지면 저처럼 이런 전국 시세트래킹 표를 만들어서 트래킹하는 것도 도움이 되실 겁니다. 그런데 이 과정이 생각보다 귀찮고 지속하기가 힘듭니다. 부린이들에게 이 과정을 하라고 하면 백이면 백 다 포기하기에 제가 생각하기에 가장 간단하지만 확실한 방법을 위 3가지로 정리해 알려드렸으니, 이건 꼭 해보셨으면 좋겠습니다.

여기서 끝일까요~? 그럴 리 없죠.. 이렇게 쉬우면.. 누구나 부동산으로 부자 될 겁니다. 쉽지 않기에 늘 소수만 살아남고 성공하는 것이죠. 그런데 이 글을 읽고 있는 여러분들은 그럴 자격이 충분하다고 생각합니다!

2편에서 또 다른 팁들을 세세하게 알려드리겠습니다~! 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

- 대한민국 1호 초이스 헬퍼&부동산 가치평가사 -

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