구축 33평 1호기 첫 전세세팅 후기(전세광고 시점, 법인전세, 인테리어 고려)

안녕하세요.

제 인생의 CEO로서, 행복한 노후를 그리고 있는 쎄오고니(CEO고니)입니다.

이 글은 저의 첫 전세세팅 경험기입니다.

사실 인테리어 후기를 남기려고 했는데요. 쓰다보니 전세세팅부터 스토리가 시작되더라구요ㅎㅎ

그래서 전세세팅 후기 먼저 작성했어요!

저는 26년 2월 만기인 전세낀 매물을 24년 8월에 매수했어요.

전세낀 매물의 매수 과정은 굉장히 심플했어요.

매도자에게 매매가와 승계할 전세금의 차이 금액만 전달하면 끝이거든요.

반면, 전세를 새로 맞추는 과정은 매수 과정보다 더 복잡하고 어려웠습니다.

이번에 경험을 하면서 ‘전세세팅부터가 진짜 투자다’ 라는 강사님들의 말을 제대로 이해하게 되었죠..!

저의 전세세팅은 아래와 같은 과정으로 진행했습니다.

주변 신축 대단지가 구축인 내 투자물건 전세에도 영향을 아주 크게 준다.

전세 광고는 4.5개월 전부터 내놓자.

1호기 전세세팅이 기대했던 것보다 빨리 빠지지 않았습니다.

25년 하반기, 뉴스나 유투브에서는 분명 전세매물이 부족하다고 하는데 저의 1호기 동네는 뉴스와는 다른 분위기였습니다. 1호기 생활권에는 전세 매물이 적당히 있는 수준?이었고, 전세를 빼면서 11월부터 1월이 될때까지 전세 문의가 절벽에 가까웠습니다. 이런 경우는 부동산 사장님들도 거의 처음? 이라고 하셨어요.

지금 다시 생각해보니, 전세 문의가 없던 이유는 바로 옆 신축(23.02) 대단지(약 1700세대)의 영향이었다고 생각합니다. 이 단지가 입주하기 전에 생활권에는 약 5000세대의 아파트들로 구성이 되었어요. 그렇기 때문에 1700세대의 대단지는 기존 세대수의 34%나 되는 거대 입주였습니다. 연식의 차이로 전세가 레벨이 달라 전세 수요에 영향이 없을 것이라고 안일하게 생각했었습니다. 그런데 신축 입주로 기존의 수요가 분산되었고 구축 1호기 전세세팅에 영향을 주는 것을 눈으로 확인할 수 있었습니다. 

1호기가 있는 생활권에는 지금도 재개발이 한창 진행중입니다. 추가로 신축 대단지들이 들어올 예정인데요. 환경이 개선되어 제 1호기의 가치가 높아져서 너무 좋지만 전세세팅이 안되는 리스크도 생각해야한다는 것을 이번 경험으로 더 절실히 느꼈습니다.

→ 신축 입주가 예정되어 있어 전세가 욕심은 no! 앞으로는 0~5% 이내의 증액으로 유지하자!

전세만기가 2개월 반 남은 시점에 부동산 리스트를 만들고 문자를 2회에 걸쳐 100개 부동산에 돌렸습니다.

1호기 생활권 뿐만 아니라 옆동네, 옆옆동네, 옆옆옆동네까지..!!

전세세팅 나눔글들을보며 저도 아래와 같은 리스트를 만들어서 문자를 돌리고 네이버등록 여부도 확인했습니다. 

이렇게 했음에도 전세가 잘 안빠지더라구요.

100개 부동산에 문자를 돌린 결과 

네이버에 등록까지 진행한 부동산은 16곳

전세 손님을 데리고 온 곳은 2곳

이었습니다. 

결과적으로 기존에 매수했던 부동산과 근거리에 있는 부동산에서 손님을 데리고 왔습니다.

실제론 공동중개였기에 이렇게 문자를 안돌렸어도 그 손님은 만날 수 있었을 것 같습니다. 

매매 도와주신 부동산에 조금은 미안한?감정이 들었지만 전세문의가 거의 없는 상황에 위 과정은 반드시 필요했다고 생각합니다.

법인 전세도 전세 손님이다. 단점은 특약으로 대응가능하니 법인 임차인도 고려하자.

사실 전세 손님 절벽을 겪기 전, 

저에겐 1번의 기회가 있었습니다. 바로 법인전세! 였어요.

전세가는 광고한 가격보다는 3천만원 싸게 진행해야하고, 앞서 이야기 했듯이 1호기 생활권에 재개발이 진행되고 있어 건설사 직원들이 머물 숙소로 법인 전세 문의가 왔었습니다.

이 법인전세는 지금 생각해보면 나쁘진 않은 선택이었어요. 

• 전세가를 6.5억으로 할 것 (광고는 6.8억 이었음)
• 인테리어는 따로 필요 없다. 법인에서 알아서 필요한 것들은 수리하여 쓰겠다.

그런데 저는 이 법인전세 손님은 거절했습니다……

• 재개발이 완료되는 시점에 전세 재계약을 진행해야 할 것이라 생각하여, 이후 역전세 리스크가 있다고 생각

• 회사 직원들이 험하게 쓰지 않을까?하는 막연한 걱정

   

거절한 이유들을 보면 정말 위험해서 안했다기보다 ‘법인전세’라는 막연한 두려움때문에 거절을 했었던 것 같아요.

강의에서 법인전세도 괜찮다는 이야기를 들었음에도 막상 법인전세로 계약을 진행하려고 하니 결정을 못하겠더라구요. 

다시 생각해보면 법인전세의 경우 임대차3법이 적용되지 않는다는 장점이 있거든요. 전세권 설정이나 관리이슈는 전세 특약으로 방어가 가능했고 인테리어 부분 수리도 알아서 해준다던.. 어쩌면 당시 최적의 임차인이었습니다.

결과적으로, 전 4인 가족 전세입자를 구해서, 인테리어 비용 약 2700만원을 들이고 전세를 6.55억에 세팅하게 됩니다. 이럴 줄 알았다면 법인전세를 적극 고려했을 것 같습니다. 미래는 참 알 수가 없어요. 그래도 세팅이 되서 참 다행입니다.😭

모르시는 분들을 위해 법인전세의 장단점 정리해드립니다.

인테리어 상담은 전세 내놓을때부터 상담받기

인테리어 기간 확보를 감안한 입주일 협의하기

** 조급함 내려놓기

이 법인 전세 문의를 끝으로 전세문의는 없었습니다. 그렇게 11월이 지나고, 12월이 지났습니다.

시간이 지나면서 저는 6.8억에서 6.6억으로 호가도 낮추고 부분수리 조건도 추가하게 되었습니다.

그렇게 1월이 되고 드디어 전세 매물 문의가 왔습니다. 

고등학교 입학을 위해 이사를 와야하는 손님이었고 저의 매물에 관심이 있는 상황이었습니다. 

그러나 집을 보고 간 손님은 몇 가지 조건을 제시했어요.

• 전세가 1천만원 네고
• 입주일 2주 앞당기기(만기일보다 약 2주 앞당긴 날짜)
• 계약은 한달전 가능. 단, 전세금의 일부만 세입자 이사일에 지급 후 신규 세입자 입주일에 완납
• 수리 기간(2주) 동안의 대출 이자 집주인이 납부(약 75만원, 이자지급 대신 전세금을 낮춰주는 걸로 협의해봤지만 실패하고 전세가를 500만원만 네고하는 것으로 협의)

기존 세입자는 이미 이사할 집도 알아봤고 이사일도 만기일보다 빠른 날(-40일)로 협의가 가능한 상황이었습니다. 

당시 전세 문의가 너무 없던 터라 이 조건들을 다 들어주겠다고 이야기하고 계약을 진행하게 됩니다.

→ 이 때, 빠른 입주일을 원했던 세입자였기에 이 부분을 가지고 이자지불에 대해서 협의를 해보면 좋았겠습니다. 그리고 상대측 부동산 사장님이 일잘러?셨어요(세입자에게는요). 전세세팅 진행과정이 세입자에게 유리한 방향으로 세팅이 되어가고 있었습니다.

→ 여기서 또 생각해 봐야했던 것은 입주 날짜였어요.

조급한 마음에 이자도 내주고, 입주일도 신규 세입자에 맞춰준다고 했으나 전 할 일이 남아있었습니다.

바로 ‘인테리어’.. 부분수리(도배, 싱크대, 화장실2)만 할 것이라 생각했기에 2주로 잡았었는데, 막상 인테리어 견적을 받아보니 2주라는 기간은 빠듯한 상황. 그리고 인기있는 인테리어 업체들은 이미 3개월 전부터 예약이 완료된 상황이었습니다. 인테리어를 고려한다면 인테리어 상담은 가급적 빨리 진행하고, 인테리어 기간을 넉넉하게 잡아서 협의를 진행할 것. 

그럼에도 불구하고, 전세세팅을 만기시점 이전에 완료했다!

과거를 돌이켜보면 너무 미숙하고 삐그덕거렸던 전세세팅기였습니다.

6.5억 법인전세를 마다하고, 인테리어 비용을 들여 6.55억에 전세세팅을 한 저.

이 문구만 보면 왜 저렇게 햇지? 싶지만

인테리어는 언젠가 했어야 했던 과제였기에 

인테리어 수리기간을 확보해준 세입자가 와준 것이 감사했습니다. 

전세세팅을 제때에 마무리하여 전세퇴거대출을 안일으켜도 되었구요!

그리고 2호기 매수를 전세세팅 전에 계약하는 바람에 이렇게라도 빨리 빼는 것이 맞았던 상황입니다.

우여곡절이 많았지만, 다행히 전세세팅을 마무리했고 전세금을 1.05억이나 올려 받아 2호기 매수 잔금을 마련하게 되었습니다. 고생했다 고니야~~~!!

이 글이 앞으로 인테리어를 하고 전세세팅을 해야할 동료들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)