나에게 특히 와닿았던 점
이번 강의를 들으며 가장 크게 느낀 점은 결국 부동산 가격은 ‘직장’이 만든다는 사실이었다. 막연히 좋은 동네, 유명한 지역을 찾는 것이 아니라, 실제로 소득이 발생하는 업무지구와 얼마나 밀접하게 연결되어 있는지가 본질이라는 생각이 들었다. 모든 업무지구를 무난하게 접근할 수 있는 곳보다, 특정 핵심 업무지구에 매우 빠르게 접근할 수 있는 입지가 더 강한 힘을 가질 수 있다는 점이 특히 인상적이었다. 평균적인 편리함보다 뾰족한 강점이 시장에서는 더 높은 평가를 받을 수 있다는 사실이 새롭게 다가왔다.
또한 교통 개선이 가지는 위력에 대해 다시 한 번 생각하게 되었다. 기존에 아파트는 있었지만 교통이 부족했던 지역이 교통망 확충과 함께 재평가되는 흐름은 매우 설득력 있게 느껴졌다. 특히 사람들이 자연스럽게 지나가는 동선 위에 있는 단지는 시간이 지날수록 상권과 분위기가 함께 개선된다는 점이 기억에 남는다. 결국 부동산은 ‘사람이 모이고 이동하는 흐름’ 위에 있는지가 중요하다는 것을 다시 확인하게 되었다.
학군에 대한 시각도 달라졌다. 예전처럼 학군 하나만으로 지역의 가치를 판단하기에는 시장 환경이 많이 변했다는 점이 와닿았다. 학군은 여전히 중요하지만, 이제는 교통과 직장 접근성, 생활 환경이 함께 갖춰졌을 때 의미가 더 커진다는 생각이 들었다. 단순히 공부를 잘하는 학교가 있는지를 넘어서, 그 지역에 거주하는 가구의 소득 수준과 생활 여유, 학원가의 질까지 종합적으로 봐야 한다는 점이 현실적으로 다가왔다.
공급에 대한 접근 방식도 인상 깊었다. 복잡하게 계산하기보다, 향후 몇 년간의 입주 물량과 대규모 공급 여부를 전체적인 흐름으로 읽어내는 감각이 중요하다는 점이 마음에 남았다. 특히 일정 규모 이상의 신규 입주가 예정되어 있는 경우에는 전세와 매매 가격에 미치는 영향을 반드시 고려해야 한다는 점이 실전적으로 느껴졌다.
마지막으로 급지와 단지 선호도의 관계에 대한 설명이 인상적이었다. 같은 생활권 안에서도 단지 선호도에 따라 가격이 달라질 수 있지만, 더 상위 급지와 생활권을 공유하고 있다면 그 자체로 상승 여력이 생긴다는 관점이 설득력 있게 다가왔다. 급지 차이가 클수록 토지의 가치와 교통을 우선적으로 봐야 하고, 급지 차이가 크지 않을 때는 단지 선호도가 더 중요하다는 구분도 실전적인 기준으로 느껴졌다.
적용해보고 싶은 점
앞으로 지역을 분석할 때 가장 먼저 업무지구 접근성을 기준으로 정리해보고 싶다. 단순히 지하철 노선이 몇 개 있는지를 보는 것이 아니라, 실제로 주요 일자리까지 얼마나 빠르게 도달할 수 있는지, 특정 핵심 업무지구와 강하게 연결되어 있는지를 중심으로 판단해보고 싶다. 특히 하나의 업무지구에 뚜렷한 장점을 가진 지역을 의식적으로 찾아보려 한다.
생활 환경 역시 더 구체적으로 관찰해보고 싶다. 단순히 상권이 형성되어 있는지를 넘어서, 3040 가족이 실제로 선호할 만한 의료시설, 식음료 업종, 체육시설이 균형 있게 갖춰져 있는지를 체크해볼 생각이다. 아침에 간단히 식사를 해결하고, 공원에서 시간을 보내고, 아이와 함께 이동하기에 자연스러운 동선이 형성되는지까지 상상하며 평가해보고 싶다.
학군은 단독 요소로 보기보다 교통과 환경과 함께 종합적으로 판단해보고 싶다. 초등학교 증축 여부나 학원가의 구성, 체육 관련 학원의 존재 여부 등을 통해 그 지역의 여유 수준과 가구 특성을 간접적으로 파악해보는 방식으로 접근해볼 생각이다.
공급에 대해서는 숫자에 집착하기보다 향후 3년간의 흐름을 글로 정리해보려 한다. 대규모 입주가 예정되어 있는지, 재개발과 재건축이 어느 정도 속도로 진행되고 있는지, 전세 가격이 어느 수준에서 형성되어 있는지를 전체적인 분위기로 기록해보며 감각을 쌓아가고 싶다.
단지 임장 역시 더 구조적으로 해보고 싶다. 동간 거리에서 느껴지는 개방감, 단지 내부의 공간 구성, 역과 학교, 상권과의 거리 관계를 직접 걸으며 체감해보고, 필요하다면 실제로 주요 업무지구까지 이동해보는 방식으로 현실적인 판단을 해보고 싶다. 지도 위에 직접 단지 우선순위와 시세 형성 요인을 표시해보며 기억에 남는 분석을 해보고자 한다.
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