얼마전부터 부동산 시장은 변화의 흐름이 일고 있습니다. 작년 4분기부터 상급지의 상승폭이 축소되고 다음 급지에 해당되는 지역의 상승폭이 확대되는 모습이 감지되고 있습니다. 마침 이재명 대통령도 연일 SNS를 통해 향후 정책 변화를 시사하는 발언들을 쏟아내면서 변화의 크기를 증폭시킬 태세입니다. 그렇다면 지금 시장은 어떤 상황인지 진단해보고 향후 예상되는 정부의 정책에 따른 시장 전망을 알아보겠습니다.
# Part.1 너무 오른 핵심지
위 그래프에서 짙은 선은 서울 매매가 양극화 수준, 옅은 선은 서울 전세가 양극화 수준을 나타내고 있습니다. 서울 매매가 양극화 수준은 "서울 아파트 하위 20% 매매가 대비 상위 20% 매매가 배율"을 나타내며, 서울 전세가 양극화 수준은 마찬가지로 "서울 아파트 하위 20% 전세가 대비 상위 20% 전세가 배율"을 나타냅니다. 예를 들어 서울 아파트 하위 20%가 3억이고 상위 20%가 30억이면 배율은 10이 됩니다.
전세가는 해당 주택의 사용 가치를, 매매가는 해당 주택의 사용 가치와 투자 가치를 합친 개념이라고 볼 때, 매매가와 전세가의 갭이 벌어진다는 것은 그만큼 주택의 사용 가치 대비 투자 가치가 과대 평가되는 상황이라고 볼 수 있습니다.
그런데 위 그래프를 보시면 우선적으로 눈에 띄는 것이 "전세가 양극화 수준은 그리 심화되지 않았다" 입니다.
서울 아파트 하위 20% 전세가 대비 상위 20% 전세가 배율은 2009년부터 2021년까지 4.0배 미만에서 움직이다가 2022년에 4.0배를 돌파했습니다만 그 이후에도 완만하게 상승하다가 2025년 12월 기준 4.4배까지 올랐을 뿐입니다.
반면, 서울 아파트 하위 20% 매매가 대비 상위 20% 매매가 배율은 2009년부터 2022년까지 4.0~5.0배 사이를 넘나들다가 2023년부터 급등하더니 2025년 12월 기준 6.9배까지 치솟았습니다.
전세가 양극화 수준은 그렇게 심화되지 않았는데 매매가 양극화 수준은 최근 3년간 많이 심화된 셈입니다. 달리 말하면, 주택의 사용 가치(전세가)는 양극화가 심화되지 않았는데 주택의 투자 가치(매매가)는 양극화가 최근 3년간 많이 심화되었다는 이야기입니다.
보통 이러한 현상은 실거주 수요보다 투자 수요가 많이 진입했을 때 일어나는 일입니다. 그런데 제가 다른 글에서도 말씀드린 바와 같이, 서울의 3주택 이상 가구는 갈수록 감소하고 있습니다. 이 말은, 실수요를 대변하는 1주택 가구가 투자 수요의 성격도 띄면서 상급지 갈아타기를 지속했다는 이야기가 됩니다. 그리고 이것이 다주택자 감소에도 불구하고 전세가 대비 매매가의 양극화를 심화시킨 것이구요.
그런 상황에서 시장의 흐름이 조금씩 바뀌고 있습니다. 몇 가지 변화의 양상을 확인해보겠습니다.
우선 고가 아파트가 몰려있는 동남권 주요 단지의 2025년 2분기 → 3분기 → 4분기 국평 평균 실거래가 상승률을 확인해봤습니다.
압구정 신현대 : +22% → +9% → -5%
대치 은마 : +15% → +10% → +3%
반포 래미안원베일리 : +10% → +6% → -7%
반포 자이 : +13% → +5% → +1%
잠실 엘스 : +12% → +3% → +3%
잠실 리센츠 : +8% → +8% → +3%
도곡 렉슬 : +5% → +7% → +3%
반포 아크로리버파크 : +5% → +4% → 거래 無
확실히 고가 단지의 상승폭이 축소되고 있는 모습이 확인됩니다. 심지어 초고가 아파트에 해당되는 압구정 신현대와 반포 래미안원베일리의 4분기 국평 평균 실거래가는 3분기에 비해 하락하였으며 아크로리버파크는 4분기 국평 거래가 없었던 것으로 나타났습니다.
이번에는 지역별 매매 매물 추이입니다.
A는 강남3구 및 용산구, B는 성동구ㆍ마포구ㆍ광진구ㆍ양천구ㆍ영등포구ㆍ강동구, C는 나머지 15개구의 아파트 매매 매물 추이를 그려본 것입니다. (참고로 A와 B는 부동산R114 기준 평당가 상위 10개 구를 나열한 것입니다.)
아무래도 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정한 10.15 대책으로 인해, 기존에 토허제 지정구역이었던 강남3구 및 용산구를 제외한 나머지 지역의 매물 감소는 예상된 수순이었으나 강남3구 및 용산구는 오히려 매물이 빠르게 증가하는 모습이 눈에 띕니다. (다른 지역들도 2월 들어 늘고 있긴 합니다만)
이재명 대통령이 SNS에 다주택자 증세를 언급하기 시작한게 1월 25일 전후부터였습니다. 그런데 강남3구 매매 매물은 1월 초중순부터 이미 증가하기 시작했습니다. 즉, 이재명 대통령의 증세 시사 발언 이전에 이미 강남3구 매매 매물은 증가하기 시작했던 셈입니다. 그렇다면 최근 강남3구 매매 매물 증가는 이재명 대통령의 증세 시사 발언도 한몫 했지만 다른 이유도 있었을 것이라는 추정이 가능합니다. 그것이 무엇일까요.
앞서 실수요를 대변하는 1주택 가구도 투자 수요의 성격까지 띄면서 상급지 갈아타기를 지속했다는 말씀을 드렸는데요, 보시다시피 핵심지의 상승폭이 점차 축소되면서 일부 시장 참여자들 입장에서는 그간의 급등이 일단락되었다고 보고 시세 차익 실현 매물을 내놓았다고 추정할 수 있습니다. 거기에 1월말 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 불가 방침을 언급하면서 매물 증가폭이 더 커졌습니다. 아무래도 상급지일수록 시세 차익이 클 것이기 때문에 양도세 중과 전에 차익 실현을 보겠다는 움직임이 이상하지 않습니다.
실제로 1월 대비 2월 매물 증가폭이 큰 지역을 나열해보면 성동구(+24%), 광진구ㆍ동작구(+21%), 송파구(+20%), 마포구(+19%) 순이었는데요, 2025년 KB 매매 지수 상승률이 높았던 지역을 나열해보면 송파구(+24%), 성동구(+23%), 강남구ㆍ광진구(+21%), 강동구ㆍ양천구ㆍ송파구(+18%), 마포구(+17%) 순으로, 매물 증가폭이 큰 지역과 비슷하다는 점을 알 수 있습니다.
앞서 전세가 대비 매매가의 양극화 수준을 통해 핵심지의 매매가가 많이 올랐음을 설명드렸는데 소득 대비도 마찬가지입니다.
위 그래프는 2009년 1월의 전국 상위 10% 가구 소득과 서울 아파트 상위 20% 매매가를 각각 1.0으로 전제하고 2025년 12월까지 추이를 그려본 것인데요, 보시다시피 2018년부터 양쪽의 괴리가 극심해졌습니다. 2018년부터 2025년까지 전국 상위 10% 가구 소득은 +33% 증가한 반면, 서울 아파트 상위 20% 매매가는 +110% 증가하여 소득 대비 무려 3.3배의 증가폭을 보여줬습니다. 전국 최상위 계층의 소득 증가폭에 비해 서울 상급지 매매가가 훨씬 많이 오른 셈입니다.
이러한 흐름이 가능했던 요인 중에는 다주택자 규제 강화에 따라 "똘똘한 한 채"로 시장 참여자들이 포트폴리오를 조정한 영향도 있다고 볼 수 있을텐데요, 다시 말하자면 "똘똘한 한 채" 트렌드가 심화되었던 배경에는 바로 "1주택자에 유리한 세제" 영향도 한몫 했다고 볼 수 있습니다.
그런데 최근 이재명 대통령의 잇따른 발언을 보시면 자연스레 다음과 같은 세제 변화가 예상됩니다.
① 다주택자 양도세 중과 부활
② 장기보유특별공제 축소
③ 보유세 증세
상기 세제 변화는 사실상 확정적으로 보이기에 이번에는 이에 따른 시장 변화를 살펴보겠습니다.
# Part.2 변화의 기폭제, 부동산 세제
① 다주택자 양도세 중과 부활
과거 사례를 보면, 다주택자 양도세 중과 시행까지는 다주택자들의 시세차익 매물이 늘어납니다. 그래서 시장이 안정화되는 느낌을 줍니다. 그러나 중과 시행 이후는 매물이 크게 감소하면서 시장이 폭등으로 반응했습니다. 2006년과 2018년이 그랬습니다.
문제의 핵심은 현재가 신축 공급도 감소하는 구간이라는 점입니다. 당장의 매물 출회를 위해 신축 공급이 감소하는 구간에 추후 기축 매물도 감소시키는 규제를 시행하는 셈입니다. 거기에 정부발 유동성 확대(730조원에 이르는 슈퍼 예산), 민간발 유동성 확대(반도체 초호황)까지 곁들여집니다.
따라서 다주택자 양도세 중과가 다시 시행되는 5월 9일 이후는 기축 매물이 감소하게 됩니다. 신축 공급은 2026년부터 감소할 예정입니다. 시장이 상저하고로 흐를 가능성을 높이는 첫번째 이유가 됩니다.
② 장기보유특별공제 축소
다주택자 장기보유특별공제는 폐지가 예상됩니다. 문제는 1주택자 장기보유특별공제인데요. 이재명 대통령이 "똘똘한 한 채로 갈아타기요? 분명히 말씀드리는데, 주거용이 아니면 그것도 안 하는 것이 이익일 것" 이라고 발언한 것을 보면 현행 최대 40%인 보유 기간 공제 수준은 축소되거나 폐지되고, 현행 최대 40%인 거주 기간 공제 수준만 유지되는 정도가 아닐까 예상해봅니다.
만일 1주택자 장기보유특별공제를 축소하면 시장에 어떤 영향을 미칠까요. 우선 1주택자의 상급지 갈아타기가 어려워집니다. 장특공 축소로 주택 매도 시 내야 할 양도세가 늘어나면 자연히 갈아타기가 어려워질 수밖에 없죠.
그런데 우리는 여기서 토지거래허가제가 왜 생각보다 시장의 상승 압력을 훼손시키지 못하는지 생각해봐야 합니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 갭투자가 불가해지면서 매수세가 감소하는건 맞지만, 반대로 전세 낀 매물은 매도가 어려우므로 매물도 감소합니다. 그래서 토지거래허가제가 시장에 미치는 영향이 반감되는 거죠.
1주택자 장기보유특별공제 축소도 마찬가지입니다. 매도 시 양도세를 더 내게 되므로 갈아타기 매수세가 축소되지만, 갈아타기가 어려워지니 기존 주택에 눌러앉게 되어 역설적으로 매물도 줄여버리는 영향을 미칩니다. 게다가 서울 전역을 투기과열지구로 지정하면서 정비사업 조합원 지위 양도도 어려워졌습니다.
결국 ① 다주택자 양도세 중과 시행으로 5월 9일 이후 다주택자로부터 나오는 매물 감소가 예상되고 ② 서울 전역 투기과열지구 지정으로 정비사업지 매물도 감소했으며 ③ 1주택 장기보유특별공제를 축소할 경우도 매물이 감소할 것입니다.
각종 규제 강화로 거래량은 감소할 가능성이 높으나 규제의 부작용으로 매물이 이중삼중으로 감소되면 소수의 거래만으로도 시장이 급등하는 상황을 겪을 수 있습니다.
게다가 이재명 대통령이 언급한대로 비거주 1주택자에 대해서도 규제를 강화할 경우 해당 규제에 해당되는 시장 참여자들 중 일부는 보유 주택에 실거주 진입할 가능성이 생기며, 이 경우 서울 전체적으로는 임대 매물이 추가 축소되어 전월세가를 밀어올릴 가능성도 생깁니다.
③ 보유세 증세
이렇게 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 축소 시행으로 매물 잠김 현상이 예상되나 그럼에도 불구하고 매물을 뱉어내게 하기 위해 이재명 정부는 보유세를 증세할 가능성이 대단히 높습니다. 다주택자에 대한 징벌적 과세뿐 아니라 고가 1주택자에 대해서도 증세가 예상됩니다. 어차피 지난 대선에서도 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ용산구는 민주당을 찍지 않은 유일한 4구이기 때문에 고가 아파트 소유자에 대한 증세에 정부가 주저하지 않을 것으로 보입니다.
다주택자에 대한 징벌적 과세와 고가 1주택자 증세가 어느 정도의 규모로 이뤄질지에 대해서는 현 단계에서 가늠할 수 없습니다. 그러나 최근 이재명 대통령의 워딩을 보면 다주택자에 대한 과세 수준은 문재인 정부를 능가할 것으로 예상되며 1주택자에 대해서는 초고가 주택 보유자에 대해서만 핀셋 증세를 할 것이 점쳐집니다. 전체 1주택자를 적으로 돌렸다가는 서울에서의 패배가 대선에서의 패배로 직결된 경험이 아직 머리 속에 있을 것이기 때문입니다. (2022년 대선에서 이재명 후보는 윤석열 후보에게 25만표 차이로 패배했는데 서울에서의 31만표차 패배가 치명타로 작용)
다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 축소, 보유세 증세.
부동산 세제 관련하여 이 세 가지 패키지가 실행될 경우 시장은 어떻게 흘러갈까요.
# Part.3 시장 전망
다주택자 양도세 중과가 시행되는 5월 9일 전까지는 매물이 늘어날 가능성이 높고 이는 시장을 하향 안정화시킬 가능성이 높습니다. 특히 그동안 시세 차익이 컸던 매물이 중점적으로 출회될 가능성이 높다고 본다면 상급지일 수록 상승폭이 축소되거나 일부 하락 전환하는 곳도 생겨날 것으로 보입니다.
그러나 과거의 역사에서 보듯, 다주택자 양도세 중과가 시행되는 5월 9일 이후는 다시 매물 급감이 예상됩니다. 게다가 앞서 말씀드린 바와 같이 서울 전역 토지거래허가구역 지정으로 정비사업 조합원 지위 양도가 어려워짐에 따라 재건축ㆍ재개발 매물도 적은 상황입니다. 여기에 더해 장기보유특별공제 축소로 매수세와 매물이 모두 감소하는 상황 역시 예상됩니다.
따라서 올해 하반기는 매물 급감에 따라 다시 시장이 상승 탄력을 받을 가능성이 높습니다.
변수는 다주택자와 고가 1주택자에 대한 보유세 증세 수준인데요. 보유세가 예상밖을 넘어서는 수준으로 증세될 경우 이를 견디지 못한 다주택자나 고가 1주택자가 매물을 쏟아내서 매매가가 추가 하락할 수 있으나, 그렇다 하더라도 이는 일시적인 안정화에 그칠 가능성이 높습니다. 그렇게 보는 이유는 다음과 같습니다.
첫째, 대규모 증세와 공급 부족의 만남은 세입자에 대한 조세 전가로 전월세가가 폭등합니다. 여기서 간과하면 안될 것은 지금이 공급 부족 상황이라는 겁니다. 0~200 사이를 범위로 설정하는 전세수급지수는 100을 넘을수록 공급 부족 상황이 심하다는 것을 의미하는데, 그 전세수급지수가 2026년 1월 기준 서울 164, 경기 158, 6대 광역시 166, 지방 162로 전국이 모두 공급 부족이 극심한 상황입니다.
공급 부족은 곧 임대차 시장에서 임대인 우위 상황을 의미하는데 이런 상황에서의 보유세 증세는 반드시 조세의 전가를 초래합니다. 그레고리 맨큐 하버드대 경제학과 교수는 유명한 저서 "맨큐의 경제학"에서 "조세의 귀착은 수요와 공급에 힘에 따라 결정된다"라고 언급했으며, 성태윤 연세대 경제학부 교수도 "보유세 인상이 세입자에게 전가되지 않으려면 주택 공급량이 충분해야 한다. 그런데 문제가 되는 것은 주택 공급을 충분히 늘리지 못하는 상황에서 보유세 부담을 확대한다는 사실"이라고 언급한 바 있습니다. 정부의 다주택자에 대한 징벌적 과세와 공급 부족이 만나면 전월세가 폭등은 필연입니다. 전월세가 폭등은 결국 매매가의 하방경직성 확보로 이어지면서 시간이 갈수록 점차 매매가를 밀어올리는 상황을 초래합니다.
둘째, 기축 집값이 하락한다면 신축 공급은 추가로 감소할 수밖에 없습니다. 안 그래도 공사비가 천정부지로 치솟고 있던 상황에서 고환율 지속으로 원자재 가격이 오르면서 공사비는 추가로 상승할 가능성이 높습니다. 공사비가 갈수록 올라가는 상황에서 건설사가 시공을 하려면 高분양가 책정을 통한 사업성 확보가 필요한데, 기축 집값이 내려버리면 高분양가 책정이 쉽지 않아 주택 건설이 어려워집니다. 결국 공급 부족이 매매가를 떠받들게 되는 이유 중 하나는 이러한 메커니즘에 있습니다. 보유세 증세로 기축 집값이 하락해도 공급 감소폭이 더 커지면서 결국 시장이 우상향으로 방향을 트는 것은 시간 문제일 뿐입니다.
셋째, 갈수록 유동성이 확대될 예정입니다. 2026년 정부 예산이 730조원에 이르는 수준인데다 3만여명이 넘는 SK하이닉스 임직원들이 2027년 1월에는 1인당 평균 3~4억원에 이르는 성과급을 수령할 예정입니다. 거기에 4월 세계국채지수 편입으로 외국인들의 수요가 증가하면서 국고채 금리가 하락하여 주택담보대출 금리도 하향 안정화가 예상됩니다. 정부는 부동산에서 주식 시장으로의 머니 무브를 이야기하지만, 지난 6.27 대책 이후 7개월간 2조 4천억원에 이르는 주식ㆍ채권 매각 대금이 서울 부동산 구입에 사용되었다는 뉴스에서도 알 수 있듯이 코스피 급등 및 5천 돌파는 부동산 시장 유동성 공급의 원천으로도 활용될 수 있습니다. (게다가 작년 초과 세수를 활용하여 벌써 추경 이야기가 도네요)
제 생각의 결론을 내봅니다.
2026년 상반기는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 재개 및 보유세 강화 현실화를 앞두고 그동안 많이 오른 주택 위주로 차익 실현 매물 출회가 예상되고, 정부에서 주택임대사업자 양도세 혜택 축소 또는 박탈을 검토하고 있는 상황을 감안하면 추가적인 매물 출회도 충분히 예상됩니다. 따라서 시장의 급등 흐름도 잦아들 가능성이 크고 특히 그동안 많이 오른 핵심지는 일부 하락 전환하는 곳도 생길 것으로 예상됩니다.
그러나 다주택자 규제 강화로 일관되는 정부의 부동산 정책은 임대 매물 감소를 초래하여 전월세가 폭등으로 이어질 가능성이 대단히 높습니다. 대량의 매물 출회로 시장이 약보합 또는 하락 전환한다고 해도 매매가를 밑에서 뒷받침하는 전월세가가 폭등한다면 매매가 약세 흐름은 오래 이어지기 어렵습니다. 거기에 정부와 민간의 쌍끌이 유동성 확대가 더해지기 때문에 더더욱 그렇습니다. 그래서 시장의 역습까지는 시간이 그리 오래 걸릴 것 같지 않네요.
다만 그동안 상급지와 중급지의 갭이 펀더멘탈 차이 이상으로 크게 벌어졌다는 생각인데, "똘똘한 한 채" 트렌드를 초래해온 다주택자 규제는 더욱 강화될 예정이나 주택수에서 주택 가액으로 세금 기준이 변경될 경우 펀더멘탈 대비 오버슈팅된 지역은 지지부진한 흐름이 당분간 이어지지 않을까 싶습니다. 반대로 말하면 초양극화가 어느 정도 완화될 가능성이 생겼다고 봅니다.
그런 관점에서 개인적으로는 지방 광역시도 상승의 조건을 갖춰가고 있다고 생각합니다. 국토연구원과 주택산업연구원 모두 수도권은 "유동성", 지방은 "수급"이 중요한 영향을 미친다고 발표한 바 있는데, 지방 광역시는 그동안 수도권 대비 밸류에이션이 많이 저평가된데다 향후 공급 감소폭도 수도권보다 더 커서 상승의 기반이 조성되고 있다고 보고 있습니다. 울산은 2024년 하반기부터 이미 반등했습니다만 지방 광역시 전체적으로 공급 급감의 힘을 빌어 본격적인 반등을 시작하는 해가 되지 않을까 싶습니다.
대통령이 이렇게 SNS로 부동산 관련 발언을 쏟아내다 보니 연초부터 정신없네요. 변화무쌍한 시장을 보게 될 것 같은 느낌입니다.
