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독서멘토, 독서리더
김경민
서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획학과 교수로 재직 중이다.
소프트웨어 프로그래머로 실리콘밸리에서 근무 후, 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.
지은 책으로는 빅데이터 부동산 시장을 분석한 <부동산 트렌드> 시리즈와 <2020 부동산 메가트렌드>, 도시개발의 방향성을 제시한 <도시개발, 길을 잃다>, 익선동의 가치를 재조명한 <리씽킹 서울> 등이 있다.
<중앙일보> 오피니언 코어네 '김경민의 이코노믹스'를 연재하고 있다. 미디어 컨트리뷰터로서 SBS <고양이를 부탁해>, MBC <손에 잡히는 경제 플러스>, KBS <머니올라> 등 다양한 채널에 정기적으로 출연 중이다. 유튜브 채널 <김경민의 노트>에서 도시와 부동산에 관한 이야기를 전달 중이다.
프롤로그
서울 부동산의 미래는 이미 정해져 있다
P6 인플레이션은 실물자산 가격을 밀어 올리고, 떨어진 금리는 자산 매입의 진입 장벽을 낮춘다. 가격 상승을 자극하는 두 요인이 맞물린 것이다.
P7 2025년 상반기의 강남권 아파트 폭등이 앞으로도 지속된다고 보기는 어렵다. 간혹 신고가가 나오더라도 가격 상승세는 둔화할 가능성이 크다. 과거 몇 년에 걸친 누적상승률을 보면 강남과 강북의 움직임은 유사했다. 과거 몇 년에 걸친 누적상승률을 보면 강남과 강북의 움직임은 유사했다. 따라서 앞으로 주목받을 핵심 이슈는 강남권의 상승세가 강북권으로 전이되는 '상승 도미노'다.
PART 1 2025 부동산 시장 돌아보기
- 이번 장 상승폭 순위: 서울 > 경기 > 인천 > 세종 순
- 이번 서울의 경우 거래량 증가가 가격 상승을 불러온 것이 아니라, 가격과 거래량이 동시에 급격한 상승세를 보임. (시장의 움직임이 과거 장 대비 빠르다는 뜻)
- 전용 59가 84를 대체하고 있음.
- 정부 정책의 효과가 약해질 것이란 인식이 퍼지면, 시장의 흐름이 한 번에 변함.
- 6.27 대출규제: 저가 주택 지역은 단기적으로 거래 단절될 수 있으나 영향 미비할 것.
PART 2 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장
- 강남3구는 회복을 넘어 W형 새로운 상승 사이클에 진입함.
- W형 회복 패턴은 1권역, 2권역에서 나타나는 패턴. 2022년 하반기에 첫 번째 바닥 형성, 2023년 초중반 반등 시도했으나 정책 불확실성과 금리 인상 우려로 재차 하락, 2023년 하반기부터 본격적인 2차 상승 시작.
[내 생각]
2026.02. 기준 한강벨트까지 퍼진 W형 상승곡선은 4급지, 5급지까지 이어졌고, 현재 비규제지역, 5급지 중위 선호도 단지들까지 흐름이 퍼지고 있다. (4급지는 평균 선호도 단지까지 전고점 탈환)
이번 상승장이 W형태로 상승한 이유는 시장 참여자들의 학습효과 때문. 서울 부동산은 이제 욕망의 가치가 낀 자산이 됨.
PART 3 서울시 빌라 시장 정밀 분석
- 2023년 5월부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 한도가 공시 가격의 126% 이하로 제한 되면서, 고액 전세금 설정이 어려워졌고, 이에 따라 임대인들은 보증보험 가입이 가능한 수준까지만 전세금을 책정하고 나머지는 월세로 돌리는 반전세 계약을 선호하게 됨.
- 2023년 이후 빌라 매매가는 상승세로 전환했으나 전세 가격은 정체된 상황. 전세 사기 후폭풍으로 빌라 전세 수요가 줄었기 때문.
[내 생각]
2026.02. 기준 아파트 전세난으로 인해 비아파트 매매, 전세 수요가 증가하고 있다. 아파트 전세로 거주하던 수요층은 전세가 폭등으로 인해, 비아파트 매매 혹은 전세로도 이동하고 있는 추세.
지난 하락장에는 지금과 같은 공급 절벽인 상황도 아니었고, 좋은 환경의 아파트에서 낮은 전세가로 거주가 가능했던 점이 빌라 전세 수요에 더 큰 영향을 줬을 것이다. 전세사기 후폭풍도 빌라 전세 수요에 영향을 줬겠지만, 본질은 빌라 전세 거주의 대체제 유무라고 생각함.
PART 4 2026 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
- 인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 일으키며, 실물자산에 대한 투자 수요를 자극함.
- 수요자 입장에서 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴짐.
- 공급자 입장에서 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한됨.
- 2024년 기준 서울 아파트 단지 세대당 평균 가격은 약 11.2억이며, 평균 상승을 이끄는 건 소수 슈퍼스타 단지들의 영향임.
- 장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주택과 저가주택의 누적상승률이 근접했음.
- 전세가는 물가 상승을 선반영하고 있기 때문에 정부는 전세의 반전세화 혹은 월세화를 시도하며, 아파트 가격을 조정해야 한다.
- 2015, 2018, 2020-2021년에는 강북 3구의 실질 수익률이 강남을 넘어섰다.
[내 생각]
과거 상승장을 보면 1차 상승기 때 리센츠 > 신도림4차 > 청구 3차 순으로 상급지의 압도적인 상승률이 돋보인다.(현재 시점과 비슷함)
2차 상승기에는 리센츠보다 크레시티, 청구3차 같은 4,5급지 아파트의 상승률이 더 높다.
현재 4,5급지 상승세를 보면, 이번 장에서도 유사한 흐름이 이어질 것으로 보이지만, 만약 최종 누적상승률의 격차가 지난 장보다 더 커진다면, '좋은 곳만 오른다'는 아니지만, 좋은 곳과 그렇지 못한 곳 사이 가격 격차가 점점 더 벌어질 것이다.
PART 5 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트
- 서울 일시정지 이론: 장기 상승 추세 속에서 상승과 하락의 사이클이 존재한다.
- 서울 주요 지역 내 대단지 아파트들이 금리, 정책, 공급 환경 등 공통적인 외부 요인에 민감하게 반응함.
[내 생각]
서울수도권은 시간 차가 있는 하나의 권역으로 움직이며, 정책, 외부 요소 영향을 많이 받는다. 미리 권역별 쌍둥이 단지들을 알아두고, 정책으로 인한 시장 휴지기에 기회를 잡을 수 있도록 준비해야겠다.
PART 6 2026년 부동산 가격 대예측
- 급등기에는 다주택자 세제를 급격히 강화하고 대출을 억제했으며, 반대로 정권이 바뀌면 이 모든 조치를 일시에 철회하고 특혜적 금융 정책을 도입하기도 했다. 이는 시장 참여자들에게 정권이 바뀌면 유리한 조건이 온다는 학습효과를 남겼다.
- 한국 세제는 자산 보유에 유리하고 거래에는 불리하게 설계됐다. 장기 보유를 부추기고, 자산 격차를 고착화시킬 수 밖에 없는 정책이다.
[내 생각]
저자는 거래 활성화를 위해 보유세를 인상하고, 양도세를 인하해야 한다고 주장한다.
보유세를 높이고 양도세를 낮출 경우, 보유세 부담을 감당하기 어려운 고가 주택을 중심으로 매물이 출회될 가능성이 커진다.
정책 의도대로 작동한다면, 고가 주택이 먼저 시장에 풀리면서 매물 기근 현상을 완화하고, 시장 전반의 가격 안정화로 이어질 수 있다.
그렇다면 왜 이러한 정책 조합을 일관되게 추진한 정권은 한 번도 없었을까?
1. 실제 정책은 대부분 ‘양도세 중과의 일시적 완화’에 그쳤다. 장기적으로는 보유세와 양도세를 동시에 강화하는 방향이 반복되었다. 이는 ‘다주택자 적폐’라는 프레임을 유지하는 데 있어, 보유세와 양도세를 함께 인상하는 방식이 집값 안정이라는 정책 명분과 정치적 정당성을 동시에 확보하기에 더 효율적이기 때문이다.
2. 보유세 인상은 다주택자뿐 아니라 1주택 실거주자의 조세 저항을 촉발할 가능성이 크다. 이는 정당 지지 기반 약화로 직결될 수 있어, 정치적으로 감내하기 어려운 선택이 된다.
3. 이미 시장 참여자들의 학습효과가 상당히 축적된 상황에서, 정책이 일관성 있게 유지되지 않을 경우 고가 주택 매물 출회는 가격 안정이 아니라 보유세를 감당할 수 있는 고소득층의 자산 갈아타기 기회로 전환될 가능성이 있다.
PART 7 주목해야 할 핫 플레이스
- 충무로 신당 약수 핫플 트라이앵글
[내 생각]
아직까지는 힙플레이스 수준으로 보임.
장기적으로 성수, 한남처럼 하이엔드 브랜드 + 팝업 성지 + 관광 필수코스로 성장한다면, 약수, 왕십리 위상 자체가 높아질 수도 있음.
