[은퇴를 30년을 앞당길 4ㅏㄴ본 행렬로 6억벌조 베러덴어졔] 3주차 강의 후기

안녕하세요.

어제의 나보다 더 나은 하루를 사는 워킹맘 투자자 베러덴어졔입니다.

2.12 다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 보완대책 발표가 있고 따끈따끈한 3주차 강의에서, 주요 내용정리로 시작해주셨습니다. 

토허가지역에서 ‘무주택자’가 살 수 있다는 사실은 변함없고 다만 실거주를 유예해줌으로써 한시적 갭투자를 허용해주지만 해당 시기에 주담대(대출 레버리지)를 받아 전월세 금액을 돌려줄 수 있느냐의 문제를 해결해야 접근가능하다. 새롭게 알게 된 내용은 집을 매수하고 3개월이 지나면 주담대를 받지 못하고, 주택구입목적 외 대출(생활안정자금 대출)을 받아서 충당해야한다! → 현재 규제하에는 1억까지만 가능

지난 주차 양파링 멘토님의 강의에서도 언급해주셨고 이번 강의에서도 이야기해주신 본질은 바로 ‘같은 돈으로 더 가치있는 곳을 갖는 것!’

잔쟈니 멘토님께서 B지역을 분석하실 때 어떤 부분들을 생각했고, 나의 앞마당과 투자에 어떻게 적용해볼 수 있을까에 대해 생각하며 들었습니다. B지역은 저의 2년전 앞마당이기도 해서 2년간의 변화된 분위기에 대해서도 거인의 인사이트를 빌려 아주 몰입력 높게 강의를 수강했습니다. 

[인사이트]

• 낡아가는 지역이 미래에도 선호를 뺴앗기지 않고 위상을 이어나갈 수 있을 것인지를 생각해볼 때는, 해당 권역의 앞단에 (지리적으로 더 강남 및 업무지구에 가깝게 접근가능한 지역들) 위치한 지역들에서 선호가 높아지는 요소가 있는 지를 살피기. 예를 들면 택지가 조성된다거나, 재건축/재개발로 좋아진다거나, 직장 및 교통 호재가 크게 들어온다거나 등등. B지역의 경우 여전히 선호와 위상을 가져가겠다! 앞단에 위치한 지역들에서 선호를 높일 변화가 없다
• 지금의 규제시장에서 규제지역 실거주 VS 비규제지역 투자의 방향성을 고민하기보다는 단지를 가지고 사오항에 따라 어떤 선택을 할 수 있는지를 살피는 게 투자자로써 맞는 행동이다.

[본깨]

• 임보 소득파트를 작성할 때 주소지와 원천징수지의 소득을 비교하는 것은 해당 지역이 업무지구인지/베드타운인지를 알기 위함. 너무 복잡하게 생각하기보다는 주 목적에 충실한 임보를 쓰자
• 직장 파트를 작성할 때, 직장의 질을 체크하며 수도권 대표 공업지역인 용인/금천/구로/평택 등의 사업체 수와 비교해보면 얻을 수 있다.

• 리모델링 호재와 재건축 호재 비교! 리모델링 단지에 눌림 현상이 있는 이유에 대해 이해할 수 있었다. 공사비용이 많이 오른 상황에서 이 비용을 감안해 리모델링하면, 비슷 혹은 상위 입지의 단지의 가격으로 감을 역산해보며 사업상을 따진다. 현금청산이 가증 큰 리스크!!!

   

[적 BM]

• 연식이 비슷한 구축 택지에서는 역을 기준으로 지도에 평형 구성을 올려서 가시적으로 보여주는 장표를 남기면 한번에 눈에 들어오고 좋다.
• 생활권 내에서 선호도 파악해서 우선순위를 정할 때, ‘가격에 가장 영향을 주는 요소’를 생각하고 선호도 순위 매기기
• 생활권 간 비교시, 평형도 입지요소도 연식도 다 다른 경우의 비교가 많다. 각 입지요소와 가격, 투자금을 나열해 하나씩 뭐가 더 나은지 살펴서 우선순위 정한다. 결론을 내리면 그 이유를 적어놓아서 추후 답안지 공개했을 때 나의 생각이 맞았는지 확인해볼 수 있다.
• 결론 파트에서 가치와 가격 리스크에 대한 정리를 해봄으로써 마침표를 찍고 끝내자

비교평가는 우선순위를 정하기 위함이라는 목적이 분명합니다. 목적을 생각하면서 생활권 내, 생활권 간, 지역 간 비교를 하게 되면 확신을 가지고 매수할 수 있습니다.

잔쟈니 멘토님은 시세트레킹과 꾸준한 앞마당 넓히기를 통해 ‘투자 인사이트를 쌓는 누적의 힘’이 정말 대단하다고 이야기 해주셨어요. 지금 장에서는 뒤쫓아가는 것 같은 마음에 조급하기도 불편한 마음을 갖기도 하지만 누적의 힘으로 그 다음 사이클엔 앞단에서 그물을 치고 기다리는 사람이 되어있을 것이라는 이야기가 참 힘이 많이 되었습니다. 저 또한 우당탕탕 일상도 가정도 투자도 뭐 하나 완벽히 잘해나가는 것이 없고 투자를 공부할 수록 더 어렵다는 생각이 들어서 좌절한 적이 많았습니다. 그렇지만 한번은 겪어야 하는 치열하게 뒤쫓는 시기를 지금 겪고있는 것임을 알고 꾸준함으로 인사이트가 저절로 쌓이는 중이다 라고 생각하니 다시 힘 내보게 되었습니다.