[우2ㅣ 모두 광명 뽀개고 투자자로 성ㅈ6했조 아사부] 마침표 찍고 지켜보자!

<인상 깊었던 점>

사전에 확인한 데이터를 임장 다니면서 현장과 동기화 해야한다.

>> 그동안은 사전에 확인하여 임보에 썼던 데이터를 현장에서 거의 떠올리지 못했던 것 같다. 임장 실력이 부족해서 여유가 없던 것도 맞는데, 동기화 시켜야 한다는 생각 자체를 안했던 것 같다. 분명 배웠었는데…이번 기회를 통해 다음 임장부터는 꼭 동기화 시켜봐야겠다.

세대당 인구 헷갈리지 않고 보는 법

>> 세대당 인구수가 많음에도 막상 선호도가 높지 않았던 곳들을 몇번 봤었기에, 세대당 인구수가 많더라도 주거지로 활용되는 면적이 많은지, 즉 주거 인프라가 충분한지에 따라 선호도가 다를 수 있다는 점을 배워서 유용했다. 데이터로 선입견을 갖고 현장에 간 다음에 그 선입견이 깨지면서 더 기억에 남는 것도 있긴 한데, 어쨌든 현장에 가는 건 너무 중요하다.

특목고 진학률로만 학군을 해석하기엔 틀릴 가능성 있음. 배경을 같이 살펴 유연하게 해석해야 함.

>> 지역 내 일반고도 충분히 좋아서 특목고 진학률 낮은 지역도 있다는 점을 알게 되었는데, 내 앞마당에서는 그런 특징 있는 곳이 없었기 때문에 몰랐는데 미리 알게되어 유용했고, 이 뿐만 아니라 모든 데이터를 단편적으로 봐서는 안되겠다는 생각이 들었다.

거주하기에 편리한가? 쾌적한가?

>> 환경이라는 요소를 볼 때 정량적인 부분만 봤던 것 같은데, 그게 선호도와 그대로 연결되지 않는 곳도 있어 헷갈릴 때가 있었다. 그 이유는 쾌적성이라는 요소 때문이었던 것 같다. 편의성(인프라, 상권, 백화점)과 함께 쾌적성(균질성, 신축)도 함께 고려하여 환경적인 면을 판단해야겠다.

A지역이 너무 낡아서 걱정된다면? 반대로 생각해보기! A지역이 낡아서 선호를 받지 못하려면? A지역 앞단에 A지역이 대체될 만한 지역이 있어야 한다. A지역 앞단에 A지역 같은 입지에 A지역 같은 가격대의 지역이 없다. 대체 불가하다. 이걸 독점성이라고 한다.

>> 이번 강의에서 가장 기억에 남는 점은, 잔쟈니님이 대체 가능 여부를 많이 이야기 하신 점이다. 주변에 빈땅이 없어서 발생하는 입지 독점성과는 조금 다른 관점인 것 같아 흥미로웠다. 비슷한 가격대, 비슷한 입지의 경쟁 지역이 주변에 없다면 그또한 독점성이 있다고 볼 수 있다! 앞으로 이런 관점에서도 살펴봐야겠다.

리모델링 예정 단지는 인근 신축 매매가를 기준으로 마진을 역산하기 때문에 기준되는 신축 매매가가 오르지 않으면 리모델링 예정 단지도 오르지 않을 수 있다.

>> 여기서 중요한 건 위와 같은 이유 때문에 리모델링 예정 단지가 주변 단지들과 시세 불균형이 발생할 수 있다는 점! 시세에 영향을 주는 요소는 정말 다양한 것 같다. 시세 불균형을 발견했다면 그냥 넘기지 말고 그 이유를 반드시 추적해봐야겠다! 그래도 발견하지 못한다면? 저평가!

평소에 A단지가 입지 더 좋아서 가격 앞서는데, 리모델링 가능성 낮아졌다는 이유로 가격 낮아져서 입지 덜 좋은 B단지와 가격 붙을 때, 기회다. 입지가 더 좋기 때문. 리모델링 호재는 덤이다.

>> 호재는 덤이라는 내용을 이미 배웠음에도 이번 강의에서 다시 새롭게 느껴졌던 이유는, 그동안 가격에 반영된 호재를 포함하여 그 단지의 가치를 바라봐왔기 때문인 것 같다. 다시 배운대로 호재는 덤이라는 사실을 잊지 말아야겠다.

역세권이지만 정주여건이 안 좋아보여서 고민될 때는 그 앞쪽에 대체재가 있는지 봐라.

>> 이런 경우 좀 있었던 것 같은데 대체재가 있는지의 관점에서 확인해본 적 없었다. 좋은 꿀팁 하나 배운 것 같다.

비교평가 하고 끝에 물음표가 남으면 안 된다.(여기가 더 나은건가?) 물음표를 남기고 나면 그 다음을 지켜볼 수 없다. 마침표를 찍어야 인사이트가 생긴다. (여기가 역세권이니까 더 좋을 것 같다. 맞는지 지켜보자.)

>> 임보에 지금까지 사용했던 물음표들이 떠올랐다. 물음표를 넣은 이유는 틀릴까봐였던 것 같다. 사실 지금 틀리는게 낫고 별로 부끄러울 것도 없다. 앞으로 꼭 마침표를 찍고 지켜보자!

지역에서 핵심적으로 중요한 가치를 잘 충족시켰는지 여부가 관건, 입지는 덜 하지만 핵심적으로 중요한 가치를 잘 충족시켰다면 충분히 선택해도 괜찮다.

>> 수요를 파악하는데 일률적인 기준을 적용하기 보다 지역 내 핵심가치라는 요소를 뽑아놓고 이를 기준으로 수요파악 하는 습관을 들여야겠다.

임장을 하고왔다 해서 인사이트가 생기는게 아니다. 갔다와서 지켜봐야 인사이트가 생긴다.

>> 매월 시세트래킹은 하고 있지만 머리에 잘 들어오지 않는 것 같다. 시세트래킹 해놓은 것을 매일 한번씩 봐야겠다. 누적의 힘!

<적용해보고 싶은 점>

• 사전에 확인한 데이터 현장에 동기화 하기
• 임장 시 주거 인프라 충분한지의 관점으로 살펴보기(상권 볼 때 상업기능 중심인지, 거주편의성 높여주는지 관점에서 관찰)
• 데이터는 단편적으로 해석 금지
• 입지분석 환경 파트에 쾌적성 관련 내용 넣기
• 지역분석 할 때, 비슷한 가격대에 비슷한 입지의 지역이 주변에 있는지 확인
• 시세 불균형 발견 시 반드시 이유 추적
• 비교평가 시 호재를 제외해도 저평가인지 확인
• 임보에 물음표 금지! 마침표 찍고 지켜보기
• 시세트래킹 해놓은 거 매일 1회 보기