팩트체크) “전세 실종?” 서울 전세난, 데이터로 확인해봤습니다

안녕하세요.

행복을 그리는 투자자

그린쑤입니다.

최근 이런 기사를 봤는데요.

“단지에 매물이 1건뿐” 서울 대단지도 ‘전세 실종’… 세입자 발동동

서울 전세 씨가 말라서 전세난이 심화되고 있다는 기사였습니다.

“서울,수도권에 공급이 적으니 당연한 흐름 아니야?”

라고 넘길 수도 있지만,

팩트체크를 한번 해보고 넘어가도 좋겠죠?

기사를 온전히 그대로 믿는 것과

직접 자료를 찾아보고

비교해보는 건 또 다르니까요.

전세 매물, 정말 줄었을까?

서울 전세 매물 추이를 보면 확실히 감소세입니다.

전세 매물 개수로 비교해보겠습니다.

• 23년 2월 4일 : 53,239개
• 24년 2월 25일 : 33,146개
• 25년 2월 29일 : 29,220개
• 26년 2월 23일 : 18,683개

1년 전과 비교해서 전세 매물이 10,537개 줄었고,

1년 전보다 무려 36.1%나 급감했습니다.

봄 이사철을 앞둔 시점이라는 걸 고려하면
체감 전세난이 커질 수밖에 없는 숫자입니다.

단지별로 보면 어떨까?

서울 강서구 마곡 엠밸리 1~17단지는 총 1만1821가구에 달하는 초대형 단지군이지만, 

단지별 전세 매물은 고작 1~5건에 불과하다. 

기사에서 예시로 나온

마곡엠밸리는 임대 비율이 높아서

1~15단지까지 총 11,244세대에 달하는 초대형 단지구인지만,

임대를 제외하면 5,530세대로 반으로 줄어듭니다.

그래서 기사의 예시는 과장된 것 같네요.

물론, 마곡엠밸리 총 전세개수가 26개 정도로

세대수에 비하면 절대 물량이 적은 것은 사실입니다.

강서구 내에서 

2198세대인 대단지 “우장한힐스테이트”는

강서구 내 학군·입지 수요가 꾸준한 단지인데

사람들이 좋아하는 단지임에도

전세 매물은 4개밖에 없는데요.

수요는 유지되는데 공급이 줄어들면
가격은 오르는 게 시장 원리죠.
실제로 전세가는 상승 흐름입니다.

전세 물량이 급감한 이유

그렇다면 전세 물량이 최근 급감한 이유는 무엇일까요?

1. 공급 물량의 급격한 감소

아파트는 착공 이후, 준공까지 약 3년이 걸리는데요.

2023년부터 착공물량이 반토막이 나면서

2026년의 입주 물량부터 급격히 감소하는 양상이 보입니다.

전세는 입주 물량과 밀접합니다.
입주가 줄면,
전세 공급도 줄 수밖에 없습니다.

최근 전세 물량이 급감한 배경에는 

정부의 규제 환경 변화와 시장의 경직성이 복합적으로 작용하고 있습니다.

2. 갭투자 통로 차단

우선 ‘갭투자’를 통한 전세 공급 통로가 사실상 막혔습니다. 

수도권·규제지역에서
소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되고,

주택담보대출 시 6개월 내 전입 의무 

및 2년 실거주 의무가 강화되면서 

전세를 끼고 매수해 공급하던 물량이
사실상 막혔습니다.

갭투자는 투자 수단이기도 했지만,
동시에 전세 공급자 역할도 했습니다.

그 통로가 닫히면서
전세 시장은 더 경직되었습니다.

3. 세입자의 ‘버티기’ 

세입자들의 ‘버티기’ 전략도 

매물 부족을 부추기는 요인입니다. 

대출 규제와 전셋값 상승 부담이 커지자, 

이사를 포기하고 

기존 계약을 연장하는 

세입자들이 늘고 있습니다.

실제로 올해 체결된 임대차 계약 2만7300건 중 

1만3797건이 갱신 계약으로 집계됐습니다. 

절반 이상이 “그냥 산다”는 선택입니다.

나가는 사람이 없으니 새로 들어갈 자리도 생기지 않는 

구조적 악순환이 반복되는 셈입니다.

앞으로의 시장?

지금 전세 시장은

공급 감소와 투자 위축, 세입자 버티기

세가지가 합친 결과로

전세난이 심화되고 있습니다.

다만, 여기서 중요한 건
“전세난 = 무조건 집값 폭등”은 아니라는 점입니다.

전세가가 오르면
전세가율이 올라가고
매수 심리가 자극될 수는 있습니다.

하지만 금리, 대출 환경, 정책 방향에 따라
매매 시장 반응은 달라질 수 있습니다.

기사를 읽는 것만으로도
시장 분위기를 어느 정도 가늠할 수는 있습니다.

하지만 기자는 단편적인 장면과 상황을 중심으로 

기사를 쓸 수밖에 없죠.

그래서 우리는 한 걸음 더 들어가
직접 데이터를 확인하고,
팩트체크를 해보는 과정이 필요하다고 생각합니다.

단순히 기사 제목에 반응하며
불안해하고 휩쓸리기보다는,

내가 보는 지역의 숫자를 직접 확인하고
비교해보면서 스스로 판단해보면 어떨까요?

현재 서울 시장은
기사 표현처럼 전세 매물이 급감한 상황이고,
체감상 전세난도 분명히 존재합니다.

그렇다면 앞으로
정부가 어떤 정책을 내놓을지,
시장 참여자들이 어떻게 움직일지
차분히 지켜볼 필요가 있습니다.

불안할수록
뉴스보다 현장을 보고,
감정보다 데이터를 보고,
소문보다 숫자를 보는 연습이 중요합니다.

시장은 늘 변하지만,
기본과 원칙을 지키는 사람에게는
언제나 기회가 온다고 믿습니다.

오늘도 흔들리지 않고
현장에서 답을 찾는 투자자가 되겠습니다.

감사합니다.