요즘 부동산 뉴스를 보면 심상치 않습니다
강남 아파트 실거래가보다
낮은 호가의 매물이 등장하고 있다는 소식이 들려옵니다
최근 뉴스 기사 제목만 보면
심장이 쿵 내려앉는 분들이 많으실 겁니다
정부가 다주택자와 비거주 고가주택 보유자들을
강하게 압박하기 시작하면서
강남, 과천 등 상급지에서 매물이 쏟아지는 분위기입니다
다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고
절세용 매물이 급격히 늘어난 영향이라는 분석이 나오고 있습니다
그러자 이런 말들이 들립니다
“이제 집값 진짜 떨어지는 거 아닌가요?”
“강남도 이러는데 저는 사면 안 되겠죠?”
"좀 더 기다려야 할까요?"
저도 이 뉴스를 접했을 때
솔직히 잠깐 멈추게 됩니다
그 마음 충분히 이해합니다
안녕하세요 월급쟁이부자들 공식 튜터이자,
내집마련과 행복한 노후를 돕는 6년차 투자자
Practice Makes Perfect ‘프메퍼’입니다
이제 하락장의 시작일까요?
오늘은 '강남 집값 하락 뉴스'에 흔들리지 않고
진짜 돈 버는 투자자가 되는 법에 대해 이야기해 보려 합니다
1. 강남이 출렁이는 건 처음 있는 일이 아닙니다
사실 이런 장면 우리는 이미 본 적 있습니다
KB시계열 데이터를 보면 흐름이 선명하게 보입니다
2016년부터 본격 상승장이 시작되며
강남은 가파르게 올라갔고
2018년 정점을 찍었습니다
이후 2019년 동탄, 헬리오시티 등
수도권 대규모 공급이 쏟아지고
코로나19 여파까지 겹치면서
2020년까지 약 2년간 하락세가 이어졌습니다
그 이후는 어떻게 됐을까요?
공급 충격이 해소되고 임대차법이 전셋값을 밀어올리면서
2021년, 유례없는 상승장이 펼쳐졌습니다
- 2016~2018년: 강남 중심 1차 상승
- 2018년 정점 이후 조정
- 2019년: 수도권 대규모 공급(동탄, 헬리오시티 등) 영향
- 2020년: 코로나 초기 조정
- 2021년: 공급 소화 + 임대차법 영향으로 유례없는 2차 급등
그리고 이 2차 상승에서 주목할 부분이 있습니다
강남만 오른 게 아니었습니다
그동안 저평가 됐던 하급지들이
키 맞추기를 하며 더 뜨겁게 올랐습니다
노원구는 2021년 주간 증감률이
최고 0.76%를 기록했고
강북구는 0.82%까지 올랐습니다
지금 이 시기도 1차 상승 이후의 숨고르기일 수 있습니다
실제로 지금 이 시간에도
노원구에서는 거래가 뜨겁습니다
최근 0.52%의 가격 증감률을 기록했고
관악구는 0.96%, 0.94%를 연달아 찍었습니다
현장을 한번만 나가보시면 강남과는
딴 세상인 것을 알 수 있습니다
누군가는 이 곳에서 돈을 벌고 있습니다
5월 중과세 유예 폐지 이후 강남 매물이 계속 이어질지
하락 거래로 전환될지는 아무도 모릅니다
하지만 시장의 일부는 이미 다음 움직임을 시작하고 있습니다
시장은 한 방향으로만 움직이지 않습니다
항상 순환합니다
2. 강남 뉴스는 연예인 열애설과 비슷합니다
강남이 오르고 내리는 이야기가
내 투자와 직접적으로 연결되지 않는 분들도 많습니다
강남 호가가 떨어진다는 뉴스를 보면서
'나는 그 금액대도 아닌데 뭘 보는 건가' 싶어 허탈하고
동시에 '역시 지금은 아닌가' 싶어 막막하기도 하죠
그 마음 냉정하게 바라봐 드리겠습니다
강남 매물 뉴스는 연예인 열애설과 비슷한 면이 있습니다
당장 언론에서 크게 다루고
흥미롭고 자극적이지만
내 삶의 본질을 바꿔주진 않죠
대부분의 직장인 투자자에게
강남 집값의 등락은
'나의 당장 투자'와는 관련 없는 이야기일 확률이 높습니다
언론에서 공포감을 조성할 때
마음이 힘들고 불안한 것은 당연합니다
하지만 진짜 부자와 투자자들은
그 소음에 귀를 닫고 ‘자산의 본질 가치’에 집중합니다.
그 뉴스를 보며 흔들리는 동안
정작 내가 살 수 있는 금액대의
좋은 단지는 조용히 거래되고 있습니다
자본주의에서 내 자산을 지키는 방법은
상승장과 하락장을 정확히 예측하는 것이 아닙니다
가치 있는 자산을 적절한 가격에 사는 것
즉 등기를 치는 것입니다
자본주의 시장에서 내 자산을 지키는(Hedge)
유일한 방법은 뉴스 댓글 창이 아니라 현장에 있습니다
3. 예측하려 하지 말고 '대응'하세요 (Action Plan)
지금이 100% 상승장인지 하락장인지
바닥인지 무릎인지는 신도 모릅니다
지나고 나서야 알 수 있습니다
우리는 그걸 맞추는 점쟁이가 아니라
대응하는 투자자가 되어야 합니다
지금 당장 해야 할 일은 명확합니다
첫째, 내가 감당 가능한 금액을 정확히 계산하세요
지금 내가 가용할 수 있는 현금과 감당 가능한 대출 규모를 정확히 계산하세요 (언제나 영끌은 금물입니다)
둘째, '비규제지역'까지 눈을 넓히세요
규제지역(강남 등)이 묶여 있어 매수하지 못한다면 아직 기회가 열려 있는 비규제지역이나
저평가된 서울 외곽 수도권 상급지를 적극적으로 찾아보세요
아직 가치 대비 가격이 싼 곳은 분명히 있습니다
셋째, 인터넷을 끄고 현장(임장)으로 나가세요
데이터는 후행합니다 진짜 분위기는 부동산 사장님 말 한마디,
매물의 개수, 현장의 공기에 있습니다
가서 눈으로 확인하고, 내가 감당 가능한 가격대의 물건 중 가장 '가치' 있는 것을 찾으세요
넷째, 결국 남는 건 '등기'입니다
아무리 분석을 잘해도 매수하지 않으면 내 것이 아닙니다
가치 있는 자산이 적절한 가격(내가 감당 가능한 가격)에 들어왔다면
과감하게 매수해서 등기를 치세요
시간이 지나면 결국 자산은 인플레이션에 의해 우상향하고,
등기를 친 사람만이 그 과실을 먹습니다
다행히 아직 기회는 열려 있습니다
불안해하지 마세요
모두가 환호할 때가 가장 위험하고
모두가 두려워할 때가 기회라는 말
투자판의 오래된 격언입니다
강남 집값이 떨어진다는 뉴스에 위축되지 마십시오
오히려 지금이야말로 남들이 주저할 때
조용히 흙 속의 진주를 주워 담을 수 있는 기회의 시간입니다
숨고르기의 시간이 오히려 준비된 사람에게는 기회가 됩니다
언론의 공포에 흔들리지 않고 내 기준을 지키는 것
그것이 지금 이 시장에서 여러분이 할 수 있는 가장 단단한 투자입니다
여러분의 성공적인 투자를
그리고 내 집 마련의 꿈을 진심으로 응원합니다
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다
