[캬라멜마끼] 기억이 아닌 기준을 남기는 임장

안녕하세요. 캬라멜마끼입니다.

오늘은 임장에 대한 이야기를 해보려 합니다.

나는 지금 어떻게 임장을 하고 있는지, 한 번쯤 되돌아볼 수 있는 시간이 되었으면 좋겠습니다.

사전임장보고서는 질문을 만드는 과정

사전임장보고서를 쓰는 이유는 멋진 자료를 만들기 위해서가 아니고, 현장에 가서 무엇을 확인할지 정하기 위함입니다. 

우리는 보통 지역을 조사하면서 여러 수치들과 지도, 시세를 봅니다.

전세가율은 어떤지 최근 거래 흐름과 직장/교통/학군/환경 등은 어떤지 살펴봅니다.

그런데 그 자료를 ‘정리’만 하고 끝내면 어떨까요? 그 상태로 임장을 간다면, 우리는 무엇을 보고 와야 할까요?

사실, 인터넷만 뒤져도 어지간한 정보는 다 나오고, 요즘은 AI가 발달해서 더 많고 정리된 자료도 쉽게 찾을 수 있습니다.

그렇다면 우리가 직접 가야하는 이유는 무엇일까요?

중요한 건 자료 그 자체가 아니라, 그 자료를 찾고 정리하면서 생기는 의문점이라고 생각합니다.

예를 들어보면,

1. 왜 이 단지만 유독 가격이 높을까?

2. 상권이 좋다고는 하는데, 사람들이 좋아하는 상권인가? 밤에도 활발한가?

3. 공급이 있다는데, 실제 공사 분위기는 어떠한가?

사전임장보고서는 정보를 모으거나 보여주기 위한 문서가 아니라, 나의 궁금증을 적어두는 질문지라고 생각합니다.

그리고 그 질문이 있어야 현장에 가서도 내가 뭘 해야 하는지 알 수 있습니다.

임장은 확인하러 가는 것

사전조사에서 궁금증을 남겼다면 임장의 목적은 분명해집니다. 

그냥 지역을 둘러보고, 단지를 둘러보는 게 아니라 내가 적어둔 질문을 하나씩 확인하러 가는 것입니다.

1. 학군지라고 하는데, 실제로 밀집도가 높은지? 유의미한 학군인지?

2. 상가는 빼곡하게 차있는지?

3. 대장 단지가 내 눈으로 봤을 때도 납득이 가는지?

이런식으로 내가 궁금한 것들을 보고 오면, 임장은 검증이 되는 것 같습니다. 

‘생각보다 좋은데?’ 가 아니라, ‘내가 예상한 것과 일치하네? 좀 다르네?’와 같은 판단이 나오게 됩니다.

만약 생각과 다르다면, 전화임장이나 매물임장을 통해 부족한 부분을 다시 채워가면 됩니다.

이 과정을 반복하다 보니 느낀 점이 있습니다.

임장은 많이 가는 것이 중요한 게 아니라, 준비한 만큼 확인하고 오는 것이 중요하다는 것입니다.

다른 점을 찾아보자

임장에서 가장 중요한 부분은 ‘같은 점’을 찾는 게 아니라, ‘다른 점’을 찾는 것이라 생각합니다.

사전조사를 통해 내가 생각했던 모습과 현장의 모습이 어디서 어긋나는지 확인해보는 것입니다.

1. 나는 학군 수요가 강할 것이라고 예상했는데, 막상 가보니 밀집도도 덜하고 수요가 약한 것 같다.

2. 상권이 활발할 것 같은데, 생각보다 공실률이 높다.

3. 저평가라고 판단했는데, 실제로는 단지의 입지 차이가 명확하다.

이런 차이를 발견하는 순간, 투자자로서 한 단계 성장한다고 생각합니다.

반대로, 현장이 조사한 내용과 거의 일치한다면, 그 지역에 대한 확신이 생길 것입니다.

결국 임장은 ‘맞다, 틀리다’를 판단하는 과정이 아니라, 내 생각을 검증하는 시간이라고 생각합니다.

이 두 가지가 쌓이면서 비로소 앞마당이 만들어진다고 생각합니다.

질문 없이 간 임장은 기억으로 남고, 질문을 들고 간 임장은 기준으로 남는 것 같습니다.

새롭게 시작될 3월 임장지에서는 내가 만든 질문의 답을 확인하고 돌아오는 임장을 해보는 건 어떨까요?

화이팅