대한민국 상위 1% 아파트 투자자가 되기 위한 투자 판단법
프메퍼 튜터님께서 월부학교 4강 강의해주셨습니다.
가장 인상 깊었던 것은 청개구리 그림입니다.
나는 대중과 얼마나 떨어져 생각하는지
Not A but B 실천하는지 그 실제 사례에 대해서 말해주셨습니다.
상위 1% 아파트 투자자가 되기 위한 투자 판단법
Part1. 지금은 어떤 시기인가(시장판단)
Part2. 무엇을 살 것인자? (단지 가치 판단)
Part3. 어떻게 실행 할 것인가? (액션플랜)
위와 같은 목차로 진행하였습니다.
요즘 튜터링이나 Q&A, 돈독모에서 많이 받는 질문이 있습니다.
현재 정부 규제가 있는데, 다주택으로 늘려야 하는지
포트폴리오를 어떻게 가져가야 하는지에 대한 고민을 많이 듣습니다.
특히나 가장 궁금했던 것이 종부세 였었는데요
종부세 = [(공시가격 합계 - 공제금액) x [공정시장가액비율] x 세율
이걸 실제로 계산을 해보면 연간 과세가 얼마나 나오는지 한눈에 알기도 쉬웠습니다.
더해서 수익은 얼마나 되었는지 보면서, 편익과 비용을 구분해서 두려움 보다는 판단을 해볼 수 있었던 것 같습니다.
지금이 어떤 시기인지 판단 해보는 것이 있었는데요
절대적 저평가 or 상대적 저평가 판단 해보고 그에 따라 어떤 행동을 더 우선해야하며 봐야하는지 알 수 있었습니다.
투자는 IQ 싸움이 아니라 지구력 싸움입니다.
프메퍼 튜터님
지구력이라는 말이 참 와닿았습니다.
가장 인상깊었던 것이 바로 각가의 시장마다 기록을 해두는 것이었습니다.
가격, 정책, 금리, 공급 4가지에 대해서 한장의 PPT로 정리하신 모습이 정말 인상깊었습니다.
현재 저는 수도권 2채인 포트폴리오에서
행복회로를 돌려보자면 상승장에 1채를 매도하고, 하락장에 더 좋은 가치인 단지를 매수해보면 어떨까 생각했었습니다.
이걸 하기 위해서는 이번 4강이 정말 필요하더라구요.
각 시장마다 지금이 어디인지 알기 위해서, 지표를 보는 것이 중요하다구요.
지나고 나니까 하락장인줄 알았던거에요
어제 에이스1반 반모임이 있었습니다.
제리파파님의 발표를 들으면서, 하락장때 심리가 어땠는지 생생하게 알수 있었어요.
무엇을 사야한다는 마음 보다는 역전세 이제 안해도 된다는 안도감이 든다는 말이 정말 와닿았습니다.
그 시장을 실제 겪어본 사람들은 또 디테일한 무언가가 다르구나를 알 수 있었습니다.
이 시장의 인사이트를 남기기 위해서는 프메퍼 튜터님 말씀 처럼 4가지에 대해서 꼭 정리해봐야 겠습니다.
정책지표로서 : 규제/완화 따라 어떤 시장인지 가늠해볼 수 있다는 것
그리고 이걸 쌓아간다면 어떻게 해볼 수 있는지도
더불어서 24년 초 신상아 특례 9억 이하 물건의 파급이 어떤 움직임을 만들어냈는지에 대한 정리도
그래야 다음에 이 시장을 만났을때 제가 어떻게 대응해야할지 알 수 있을 것 같았습니다.
투자자의 태도 : 시장 맞히기 X -> 신호를 기록하고 대응하기 O
#임보BM 현재 부동산 시장 상황(수도권, 지방) - 가격, 정책, 금리, 공급
상승장 vs 하락장 -> 각각에 대한 시나리오를 써봐야 겠다는 생각도 들었스니다.
특히 하락장은 외부 변수로 왔었는데요, 대외변수(경제위기)로 인한 금리인상이 언제 될지 아무도 모른다는 것이 저는 생각하지 못했던 것 같습니다.
지금 상승하니까 계속 상승할거 처럼 느껴졌었거든요
Case1. 왜 21년도 00인가
- 대장급 가치가 싸다면 해볼 수 있음
Case2. 왜 22년 00이었나
- 절대적 저평가, 가격보다 가치, 팔릴만한 단지
Case3. 왜 23년 00구였나
- 23년 당시 서울 수도권
Case4. 24년 왜 00이었나
- 절대적 저평가 -> 상대적 저평가로 넘어가던 시기
Case5. 왜 25년 00였나
평촌, 만안, 수지 올라가는데
이런 실제 사례를 통해 보면서 그 시장에서 어디 투자했으면 가장 좋았을지 연습하고 해봄에 따라
실력이 달라짐을 느꼈습니다.
특히나 재밌을 것 같다는 생각이 많이 들었습니다.
**이것만은 꼭 정리해보세요 - 임장지 수익률 분석(가설검증)
과거 1-2억이 있었다면 어느시기에 어떤 물건을 투자하는 것이 좋았을까?
1. 과거와 현재 시장 공통점과 차이점 비교(탑다운)
2. 과거 투자금 대비 수익률이 좋았던 단지(바텀업)
#구해줘월부 1p정리 - 캡처하고 정리해보기 (거시경제 파악)
돈독모 신혼 여행중에도 했다는 튜터님의 말에
독서모임 + 동료와의 임장 + 글쓰기 -> 기본을 다지는 시간이었다는 것이 얼마나 중요한지 느꼈습니다.
저도 곧 신혼여행을 가게 될 텐데요, 거기 가서도 독서만큼은 놓치지 말아야 겠다는 생각도 했었습니다.
'안 될 거야'라는 의심보다,
'나는 이미 1%의 투자다다'라고
받아들이는 것부터 시작입니다
인사이트 넘치는 강의 감사합니다.
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