안녕하세요, 느리지만 앞으로 굴러가는 돌멩이입니다 🪨
오늘은 매물임장 단지 선정부터
어떻게 준비하고 진행하고 있는지에
대한 내용을 간단히 정리해보고자 합니다.
1단계 : 어떤 단지를 봐야할까?
한 달에 하나의 앞마당을 만들다보면
지역의 전체 단지를 보는 것이
시간적으로 어려운 경우가 많고
그렇기 때문에
‘어떤 단지, 어떤 물건들을 봐야할까?’
란 고민이 매번 있었던 것 같습니다.
저의 경우에는 단지 선정을
아래 2가지 단계로 나눠서 해보고 있는데요!
1) 개요~입지 파트까지 작성하며 의문이 들었던 부분
사전임보를 작성하며 ‘의문으로 남겨놨던 부분’을
매물임장을 하며 알아가보려고 합니다.
예를 들면 아래와 같은 부분인데요
Q. 언덕에 있는 신축 대단지 vs 평지에 있는 준신축 초역세권.. 어디가 나을까?
→ 언덕에 있어도 대단지 신축이 좋지 않나?
→ 신축 대단지 끝동 비선호 물건일때는 평지 준신축 초역세권이 낫지 않을까?
Q. 입지 좋은 신축 비선호59 vs 입지 좋은 구축 선호84 어디가 나을까?
→ 그래도 신축인데? 평형 줄이더라도 의미 있지 않을까?
Q. 학군적 의미가 있는 지역 인데 ‘역세권 vs 비역세권 학군’ 어디가 나을까?
→ 교통의 파워와 학군의 파워,, 어디를 더 우선으로 봐야할까?
Q. A역 인근으로 상권 엄청 많은데 유흥상권도 진짜 많아. 여기 초신축 물건 사도 될까?
→ 주변환경 안 좋은데 투자해도 될까?
Q. A단지, B단지 완전 나홀로에 언덕도 엄청 심한데 신축으로 연식의 장점이 있어.
이런데 괜찮을까?
Q. 지방 학군 입지 좋은 구축,, 투자 해도 될까? 우선 순위가 어느 정도일까?
수요가 어느 정도일까? 여기 학군의 힘이 그렇게 쎈가?
…
이렇게 임장보고서를 작성할 때
의문이 드는 부분들을 임장보고서에 남겨두고
매물임장 단지 선정 전에
쭉 돌아보며 리마인드합니다.
사전임보를 작성하며 전화임장을 통해
명확하게 의문이 해결됐다면
넘어갈 수 있지만
그렇지 않은 경우라면
‘매물임장 하면서 비교해봐야겠다’
라는 생각을 갖고 체크해둡니다.
2) 시세그룹핑을 하며 의문이 들었던 부분
시세그룹핑 과정을 통해
실질적으로 가격을 함께 보며
‘A vs B 어디가 나을까?’
라는 생각을 계속 하면서
매물임장 단지를 추리고 있는데요
1단계에서 의문점을 남겨두지 않았다고 하더라도
이 과정에서 단지에 대해 생각하며
매물임장 단지를 추릴 수 있습니다.
2-1) 시세그룹핑 만들기
저는 전수조사 시트를 바탕으로
시세그룹핑을 수작업으로 하고 있는데요!
자동으로 적용되는 툴을 사용할 경우
누락되는 부분이 있을 수 있고
수작업을 하는 과정에서
시세를 한 번이라도 보고,
단지를 보며 한 번이라도 더 생각을 하게 된다는
장점이 있습니다!
(다만 시간이 좀 걸립니다..)
위와 같이 “전용84 / 낀평형 / 전용59”
3가지 단계로 가격대별로 그룹핑을 합니다.
이 때 비슷한 가격대로 비교하기 수월하게
아래 이미지와 같이 칸을 맞춰서 해보고 있습니다.
2-2) 의문점 찾기
가장 중요한 부분인데요!
단지를 보면서, 가격을 보면서
'A가 7억, B도 7억 → 그러면 어디 할래?
‘A가 7억, B는 6.8억 → A,B 가치 비슷한거 같은데 B가 더 싼거 같은데?'
이러한 생각, 의문점들을 가격대 라인마다 남겨봅니다.
예시)
이런 과정을 거치다 보면
아래와 같은 의문들이 생기는데요
7억대에서 A단지 vs B단지 vs C단지
나는 A단지가 제일 괜찮은 거 같은데? 맞나?같이 비교해보긴 해야겠다!
이렇게 ‘내가 생각할 때 괜찮은 물건 A단지’를 예약하고
B, C단지에서도 매물을 함께 예약해서
매물임장을 하며 나의 생각을 검증해볼 수 있습니다.
Q. 궁금한 단지가 너무 많아서 다 못 볼 것 같은데요?
=> 이런 경우에는 가치 좋은거부터!
- 대장급 단지가 그 지역의 수요를 가장 잘 나타내는 곳이고
- 해당 지역의 상단이 어디까지인가를 볼 수 있기 때문에
- 대장급 단지에서의 예약을 우선으로 하고
=> 이건 꼭 봐야겠다 싶은거!
- 여기는 진짜 싸다! 얘는 꼭 봐야겠다
- 여기는 진짜 수요를 모르겠다. 누가 살지? 궁금하다!
=> 여러 생활권 골고루
- 특정 생활권 단지들을 집중으로 보기 보다는
다양한 생활권의 물건을 볼 수 있도록!!
매물임장을 하는 이유는
지역을 딥하게 알아가는
과정이라고 생각합니다.
그렇기 떄문에
사전임보를 작성하며 의문이 들었던 부분
시세를 보며 의문이 들었던 단지들을 선정해서
나의 의문점을 풀어가는 것
지역에 대해 알아가는 과정이라고 생각합니다.
사실 한정된 시간 안에서
무엇을 먼저 볼 것인가에 대한 문제이지
다양하게 많이 보면 많이 볼 수록 좋다!! ㅎㅎ
오늘은 매물임장 단지 선정에 관한 내용을
정리해봤습니다 ☺️
