안녕하세요, 영앤리치한 자산가가 될 영리자입니다.
요즘 많은 투자자분들이 투자처로 바라보고 있는 ‘부산’
여러분은 어떻게 생각하고 계신가요?
오늘은 부산 투자시 유의할 점에 대해 이야기 해보려 합니다.
지금 ‘부산’에 주목해야 하는 이유
1) 인구 323만의 대도시
부산은 서울, 경기 다음으로 가장 큰 인구수를 가진 대도시입니다.
인구수 323만의 광역시 최대 도시이며,
인접한 지역인 창원 100만, 김해 53만, 양산 36만의 수요까지도 빨아들이는
매우 탄탄한 배후수요를 가진 매력적인 도시입니다.
2) 서울 5급지와 맞먹는 가격
부산은 풍부한 수요를 갖춘 도시인 만큼 상승장마다 폭발적 상승을 보이는 도시입니다.
지난 상승장에서의 전고점을 보면 서울 5급지 수준의 가격대를 기록했습니다.
그만큼 입지가치가 있고, 이만한 가격을 받쳐줄 만한 경제적 수준도 높은 도시라는 걸 알 수 있습니다.
3) 25년부터 줄어든 공급
부산은 그간 연이은 초과공급으로 매매가와 전세가가 낮았습니다.
하지만 25년부터 공급이 급격하게 줄어들어 적정수요보다 밑도는 수준입니다.
부산은 수요가 탄탄한 만큼 그간의 공급물량을 빠르게 소화해내고 있는데요,
상급지부터 전세가가 오르며 매매가도 함께 반등하는 모습을 보이고 있습니다.
이제 전세가가 받쳐주면서, 또 아직 상승흐름이 닿지 않는 곳들도 있어 투자의 기회를 주고 있습니다.
부산 투자, 어떻게 접근해야 할까?
앞서 말씀드린 바와 같이 부산은 투자처로 아주 매력적인 곳이지만
모든 곳이 입지가치가 있고, 모든 단지가 돈을 벌 수 있는 건 아닙니다.
부산은 15개 구와 1개 군으로 이루어진 만큼 땅도 넓고,
산이 많은 만큼 구별 단절감도 큰 편입니다.
따라서 각 구별 선호도도 다르고, 입지요소도 다릅니다.
이런 특징을 가진 만큼 부산은 투자 시 옥석을 잘 가려 투자해야 합니다.
1) 입지 vs 연식
부산은 구축에 투자해도 될까요?
입지 좋은 구축과 입지가 좋지 않은 신축을 비교해보았습니다.
부산은 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 부산진구, 금정구가 선호도 높은 구인데요,
호가를 비교해보면 입지 좋은 동래구, 연제구 구축이
입지가 덜 좋은 강서구, 사하구 신축보다 훨씬 비싼 가격을 형성하고 있습니다.
이렇게 구축이어도 입지가 더 좋다면 더 선호된다는 걸 알 수 있습니다.
그렇다면 같은 시기에 투자했을 때 어디가 더 좋은 결과를 가져왔을까요?
동래구, 연제구의 구축이 강서구, 사하구보다 더 적은 금액으로
더 큰 수익과 수익률을 가져옴을 볼 수 있습니다.
이러니 부산에서는 연식보다 입지를 먼저 생각해야 합니다.
지방이라고 꼭 ‘연식’만 보고 구축을 제끼지 말고,
연식을 뛰어넘는 입지가치를 가지지는 않았는지 꼭 체크해봐야 합니다.
(여기서 주의할 점은, 부산의 상위권의 구 안에서도 입지 가치가 떨어지는 구축은
전고점을 회복 못할 수 있으니 투자범위를 잘 정하여 투자해야 합니다!)
2) 역세권 vs 비역세권
부산에는 4개의 지하철 노선이 있습니다. (+김해경전철, 동해선)
서울, 수도권과는 달리 지방에서의 역세권의 의미는 크지 않은데,
부산에서는 역세권의 의미가 얼마나 있을지 살펴보겠습니다.
동일한 구 내의 비슷한 연식의 두 단지를 가져와 봤습니다.
초역세권 단지인 낙민한일유앤아이보다 비역세권이지만
학군지인 사직쌍용예가가 더 비싼 가격을 형성하고 있습니다.
(심지어 사직쌍용예가는 언덕이 심한 단지임에도 불구하고 말이죠.)
다른 예시로 금정구의 두 단지를 보겠습니다.
부산대역 초 역세권 단지인 부곡푸르지오는 현재 호가 4.3억인 반면,
비역세권이지만 과거 부촌이자 학군지였던 구서롯데캐슬골드2차는 호가 5.1억을 보이고 있습니다.
지하철역이 가깝다고 무조건 선호되는 것이 아님을 알 수 있습니다.
서울, 수도권에선 “한 발자국이라도 더 역과 가까운 곳!”이라고 할만큼 역세권의 프리미엄이 크지만
부산에서의 역세권은 절대적이진 않습니다.
역세권이면 당연히 더 편리하고 좋은 건 맞지만 역세권의 힘이 절대적이진 않으니
입지가치를 좀 더 비중있게 봐야 합니다.
3) 평지 vs 언덕
‘부산’의 ‘산’자가 ‘山’자 일 만큼 부산은 산이 참 많습니다.
그래서 부산에서 언덕은 뗄레야 뗄 수 없는 존재인데요,
아파트들도 불가피하게 산을 깎아 만들어야 하는 경우가 많습니다.
그러다보니 동별로 단차, 언덕 수준이 다르고 이는 가격에도 반영이 됩니다.
단지내 언덕이 심한 대표적 단지 사직쌍용예가를 예로 보겠습니다.
사직쌍용예가의 언덕 초입부분에 있는 동들의 가격밴드는 4억 중반~6억 초반대입니다.
반면, 언덕 꼭대기 동들의 가격밴드는 3억 후반~6억입니다.
적게는 몇 천, 많게는 1억 넘게 차이 나기도 합니다.
금정구의 단지들도 예시로 보겠습니다.
이 단지들은 도로 하나 차이일 뿐이지만, 경사도에 따라 1억 넘게 차이 나기도 합니다.
같은 시기에 함께 지어진 단지인데도 말이죠.
즉, 부산에서의 언덕은 흔한 요소이지만 여전히 비선호요소이이며
‘평지 프리미엄’이 있다는 것입니다.
그렇기에 투자할 때 최저가 가격만 보고 저평가 여부를 속단하지 말고,
동별 가격을 다시 한 번 확인하고,
큰 차이가 나지 않는다면 평지쪽으로 더 고려해 볼 수 있겠습니다.
(언덕진 동이어도 충분히 싸다면 투자할 수 있습니다.
다만, 나중에 팔 때도 잘 안팔리고, 그만큼 싸게 내놓아야 한다는 점을 감안하고 투자해야겠지요!)
아직도 기회가 많은 부산
부산 시장은 아직도 많은 기회가 있는 지역입니다.
상급지 선호 단지들은 이미 반등하고 전고점까지 회복한 단지들도 있지만
여전히 저점에서 상승의 흐름을 기다리고 있는 단지들도 많습니다.
관광지로서나, 투자처로서나 참 매력적인 부산,
저도 언젠가 부산에 깃발 하나 꼭 꽂아보고 싶네요^^
부산 투자를 고려하고 계시다면,
1)입지 vs 연식
2)역세권 vs 비역세권
3)평지 vs 언덕
이 세가지를 유의하여 투자를 검토해보시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
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