최근 강남으로 대표되는 상급지 가격의 하락에 대한 기사가 많이 올라오고 있습니다. 정부에서 양도세 중과 유예 종료 및 보유세에 대한 강력한 메세지를 계속해서 전달하고 있고 대통령도 소유한 집을 매도하는 등의 모습으로 인한 영향임은 부인하기 어려운 것 같습니다.
대한민국 부동산의 정점에 있는 강남구 압구정에서도 30억이 하락된 매물이 나왔다는 기사를 보고 하락이 시작했다는 이야기가 나오는데, 25년 12월 128억에 신고가로 거래 후 최근 호가는 87억 정도에 거래가 가능한 상황입니다. 물론 신고가를 기준으로 현재 호가를 비교해서 하락이다라고 말하는 것에는 애매한 부분들이 있긴 하지만 확실한 건 분위기가 바뀌었다는 것입니다.
실제로 부정하기는 어렵지만 강남내 위치한 아파트들의 가격을 살펴보다보면 급매라고 말할 수 있는 물건들이 나오고 있는 것은 사실이며, “이참에 팔아버려야겠다” 라는 생각을 하시는 분들이 있습니다. 물론 상대적으로 오랜기간 보유하신 나이가 많은 고령자분들이 해당하는데 보유해 가는 것에 대한 피로감 등이 겹치면서 매도 후 정리를 하는 것으로 방향을 정하신 것입니다. 이런 영향으로 인해 최근 강남의 매매/전세 매물을 살펴보면 매매 물량은 늘어나고, 전세는 줄어드는 상황입니다.
전세를 맞춰서 더 보유해가는 것을 고려했다가 매도를 하기로 방향을 바꾸게 되는 물건들이 늘어나면서 이런 상황이 생겼음을 가늠해 볼 수 있습니다.
강남과 다르게 신고가를 찍는 이곳
하지만 이런 모습과는 전혀 다른 모습을 보이는 지역들이 있습니다. 최근 지역내 랜드마크인 성복역롯데캐슬이 17.1억 신고가에 거래가 된 수지구입니다. 이외에도 관악구, 광명, 구리 등의 지역들이 있습니다.
실제로 해당 지역들에서는 거래가 가능한 물건들이 최근들어 늘어나긴 했지만 가격이 크게 조정된 급매를 찾는 것은 어려운 상황입니다. 지역내 주요 단지들을 살펴보면 최근 거래된 가격보다 높은 가격을 계속해서 유지하고 있음을 확인할 수 있습니다.
아무도 말해주지 않는 진실
자주 노출되고 눈에 띄는 기사만 살펴보면 부동산 시장이 이제는 하락하는 것으로만 생각했는데 다른 지역에서는 왜 다른 모습을 보이고 있는 것일까요? 서울, 수도권 시장은 시차를 두고 비율적으로 비슷한 상승을 보이기 때문입니다.
이런 모습을 보이는 이유는 여러가지가 있겠지만 보유세로 인해 가장 큰 영향을 받는 아파트는 아무래도 고가 주택이라는 점입니다. 가격이 비싸기에 이런 세금 규제에 민감해질 수 밖에 없고 그로 인해 수요가 줄어드는 것이죠. 물론 세제 규제가 나오기 이전에 대출 규제 등으로 인한 구매력이 다른 지역대비 절대적으로 낮아진다는 점도 하나의 이유가 됩니다.
다음으로는 가격이 너무 올라간 상급지를 대체할 수 있는 지역을 찾기 위해 수요는 중심부에서 점차 외곽으로 향해 움직이고 시간의 차이를 두고 상승을 따라가는 모습을 보이게 됩니다. 만약 수요의 중심이 투자자라면 이런 식으로 따라가는 모습을 보이기는 규제로 인해 아무래도 어렵겠지만, 실수요자가 계속해서 이끌어가는 시장이라는 점이 규제가 있을 지라도 그 안에서 할 수 있는 선택을 어떻게든 해가며 내집마련을 한다는 점입니다.
그리고 이런 상황은 사실 처음이 아닙니다. 2018년도 9.13 대책으로 인해 종부세율을 최고 3.2% 인상하며 강력한 세제 규제가 나왔고 그로 인해 시장이 일시적으로 멈추면서 조정이 되는 모습을 보였습니다.
하지만 시간이 점차 지나면서 상대적으로 가격이 덜오른 지역들을 중심으로 다시 가격이 상승하기 시작했고 이후 외곽 지역까지 상승이 펴져갔습니다. 특히 많이 못오른 지역들은 상대적으로 지금처럼 규제영향이 제한적이었는데 이런 이유 등으로 수요가 급격하게 몰리면서 폭발적인 상승을 보였습니다. 다시 한번 더 상급지가 오르는 식으로 상승이 순환하는 모습을 보였습니다. 그리고 우리가 아닌 21년까지의 폭등장이 이어진 것입니다.
과거랑 똑같이 흘러간다는 보장이 있나요?
물론 과거와 똑같은 모습이 반복되지는 않을 것입니다. 여러 상황이 다르기 때문입니다.
1) 전세가율과 거시 경제의 변수
대표적인 것은 전세가율입니다. 2018년도의 전세가율은 70% 수준으로 현재 약 50% 정도임을 감안하면 절대적으로 낮은 수치입니다. 물론 과거와는 다르게 서울과 수도권에서 전세가율이 갖는 절대적인 의미는 점차 줄어들고 있지만 현재 전세가율이 낮은 상황은 언제 가격이 하락하더라도 이상하지 않음을 의미하며 하락할 가능성도 충분히 염두하는 것이 필요합니다. 전세가율이 과거처럼 유의미한 수준이 되려면 매매 가격이 30% 이상 조정되어야 하는데 만약 그런 상황이 실제로 온다면 이는 단순한 부동산 조정을 넘어 대외적인 이슈로 인한 영향이 될 가능성이 높습니다.
금리는 계속해서 동결이 이어지고 있지만 최근 미국이 이란과의 전쟁을 시작하면서 생긴 대외 변수로 인해 불확실성이 커졌습니다. 다만, 실질적인 주택담보대출 금리가 5% 수준 이상으로 상승하고 있다는 점은 매수자들에게 부담입니다. 만약 금리가 급격하게 상승하는 상황이 생긴다면 과거와는 다른 모습을 보일 수 있습니다.
이외에도 동시에 통화량의 폭발적인 증가와 절대적인 공급 부족도 같이 고려해야합니다. 다만, 이 두가지만 고려했을 때는 하락을 이야기하기는 어렵습니다.
2) 코스피 6000
최근 주식 시장의 활황으로 많은 자금이 증시로 몰린 것은 사실입니다. 하지만 이 자금들이 불어난 이후의 상황을 고민해 봐야 합니다. 주식의 높은 변동성을 견디기 힘들어하는 일반적인 투자자들은 수익 실현 이후, 자산을 안전하게 보존하고 실거주 가치를 누릴 수 있는 '내 집 마련'으로 시선을 돌릴 가능성이 매우 높습니다. 자산의 최종 목적지는 결국 부동산이 될 확률이 큽니다.
결국, 여러가지 다양한 변수들이 있지만 부동산 시장 자체는 폭등은 어렵더라도 상승할 가능성이 높다고 정리 할 수 있습니다. 혹여 상승을 하지 않더라도 내집마련이라는 것은 인플레이션이라는 파도가 계속해서 몰아치는 자본주의에서 생존을 할 수 있는 배와 같습니다.
소음을 이기고 현명한 결정을 내리는 방법
기사나 뉴스의 자극적인 헤드라인을 액면 그대로 믿는 것은 조심하셔야 합니다. 상급지의 조정 소식에 "더 떨어질 것" 이라며 막연히 기다리는 태도는 생각보다 큰 기회비용을 가져다 줍니다.
부동산은 숫자로만 움직이는 시장이 아닙니다. 공급 부족이라는 절대적 진실과 팽창하는 통화량 속에서, 실질 가치를 지닌 실물 자산의 위상은 변하지 않습니다. 지금 필요한 것은 비관론에 기대어 안주하는 것이 아니라, 객관적으로 확인하고 현장에서 직접 느끼는 것입니다. 직접 방문이 어렵다면 전화를 통해서라도 확인하셔야 합니다.
시장의 소음에서 벗어나 본질을 바라보는 사람만이 기회를 잡을 수 있습니다. 최선의 선택은 기다림이 아니라, 철저하게 직접 확인한 끝에 내리는 결정에서 시작됩니다.
