월세 계약 시 융자 6천 있는 오피스텔, 계약 진행해도 괜찮을까요?

안녕하세요 홀리님~ 융자 6천이 있는 오피스텔이라 고민되실 만한 상황이네요. 보증금 2,000만 원이 아주 큰 금액은 아닐 수 있지만 그래도 내 돈이니 꼼꼼히 따져보는 게 맞다고 생각합니다. 1) 융자 부분 보통 근저당은 실제 대출금의 110~120% 정도로 설정되는 경우가 많아서, 실제 빌린 금액은 그보다 적을 수 있습니다. 다만 일부를 상환했더라도 등기상 금액은 그대로 남아 있는 경우가 많으니, 가능하다면 감액등기 요청이 가능한지 한 번 문의해보셔도 좋겠습니다. 또 융자 + 보증금 합이 해당 오피스텔 시세 대비 어느 정도 비율인지 계산해보시면 리스크 판단에 도움이 될 것 같아요 오피스텔은 아파트보다 경매 시 낙찰가율이 낮게 나오는 경우가 있어서, 보수적으로 보는 게 좋습니다(60~70% 이내) 2) 보증금 구조 조정 최우선변제금 범위 안으로 보증금을 낮추고 대신 월세를 1~2만 원 정도 높이는 방식으로 조정해보는 것도 하나의 방법입니다 마지막으로 등기부상 가압류 등 추가 권리관계 확인, 전입신고 확정일자까지는 꼭 챙겨두시면 마음이 훨씬 편하실 거예요 좋은 선택하시길 응원합니다!

안녕하세요 홀리님! 우선, 돈죠앙님 말씀처럼 굳이 진흙탕으로 가시길 권해드리진 않습니다. 다만, 하기 사항 참조하시면 좋을 것 같습니다. (1) 오피스텔은 “주택”일 때만 보호됩니다 실제로 주거용으로 사용 / 전입신고 + 확정일자 필수, 이 두 가지가 되어야 주택임대차보호법 적용 + 최우선변제권 발생 (2) ‘1,700만 원 최우선변제’가 무조건 보장되는 건 아님 최우선변제는 다음 조건이 맞아야 합니다. 해당 지역의 소액임차인 기준 충족 근저당보다 후순위라도 소액보증금 범위 내일 것 경매 낙찰가가 충분히 나와야 함 (3) 건물이 경매에서 싸게 낙찰되면 1,700도 전액 못 받을 수 있습니다. 융자 6,000 + 보증금 2,000 = 총 8,000만 원 결국 해당 오피스텔의 실제 시세가 얼마인지가 가장 중요합니다. 실무적으로는 총 채권액이 시세의 70% 이하이면 비교적 안전, 80% 이상이면 위험하다고 봅니다.

안녕하세요 조홀리님 :) 채권최고액 감액등기 하는데에 비용이 조금 발생해서 실제로 남아있는 대출액은 좀 더 적을 수 있어요 ! 부사님이나 집주인 분을 통해 금융거래확인서를 받아서 실제로 남은 대출액을 확인하시는 방법도 해보시면 좋을 듯 합니다 :)

조홀리님 안녕하세요! 보증금 보호 문제로 고민이 많으시겠어요 사장님께서 말씀해주신 것처럼 서울 기준 최우선 변제금이 1700만원 수준이어서 보증금의 상당부분이 보호되기는 합니다. 그러나 최우선 변제는 해당 건물의 낙찰가액의 1/2범위 내에서만 이루어집니다. 만약 오피스텔 단지 전체가 경매에 나오거나 낙찰가가 지나치게 낮아지는 경우 1700만원을 다 받지 못하는 가능성이 있기는 합니다. 계약서에 해당 내용을 명시하는 것 이외에 1. 당일 전입신고와 확정일자 받기 2. 국세/지방세 완납증명서 요청 3. 등기부등본 실시간 확인 (계약 당일, 잔금 당일) 현재 조건인 2000/35에서 300만원을 월세로 돌려서 1700/38정도로 계약하면 최악의 경우에도 보증금을 보호받을 확률이 높아집니다. 모쪼록 안전한 계약 하시기를 응원드려요!!

안녕하세요 조홀리님 보증금 관련 고민이 많으시네요. 저역시 굳이 권리관계가 복잡한 물건을 들어가지 않는게 우선이겠지만 만약 해당지역에 물건이 부족하거나, 다른 것들이 너무 비싸다면 전월세 금액을 좀 더 조정해 볼것 같습니다. 2000/35보다는 좀 더 안전하게 1500/38~40 선에서 조정해서 혹시라도 모를 상황에 대비 할 것 같습니다. 좋은 집 구하시길 응원합니다.