안녕하세요. 월세 계약 관련해서 리스크가 있는지 판단이 어려워 문의드립니다.
현재 검토 중인 매물은 오피스텔이며 조건은 아래와 같습니다.
- 보증금/월세: 2,000 / 35
- 관리비: 9만 원
- 전용면적: 약 19㎡
해당 호실 기준 융자금: 6,000만 원 (건물 전체가 아닌 해당 세대 기준이라고 설명받음)
융자금에 대한 부사님 설명은 다음과 같습니다.
- 임대인의 대출 시점이 2017년이라 최악의 경우 경매로 넘어가도 약 1,700만 원까지는 최우선 변제 대상이 된다
- 나머지 약 300만 원은 월세를 안내는 방식으로 진행 가능
제가 궁금한 사항은 다음과 같습니다.
- 이런 구조가 실제로 안전한 계약 구조인지 궁금합니다.
- “대출 시점 기준 최우선 변제”를 계약서에 명시하는 것 외에 제가 추가로 리스크 예방을 위해 할 것이 있을지 궁금합니다.
부사님 말처럼 일부 금액을 월세로 돌리는 방식이 법적으로 문제 없는 방식인지 궁금합니다.
이외에도 제가 미처 생각하지 못한 주의사항이 있을지
월부 선배님들의 많은 조언 부탁드리겠습니다.
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댓글
조홀린님 안녕하세요. 대출이 잡혀 있는 주택에 월세 보증금 보존을 위한 고민이 있으시군요. 저도 불과 얼마전에 했던 고민이라 남겨두고 갑니다. 결론부터 말씀드리자면, 저라면 굳이 진흙탕으로 들어가지 않을 것 같습니다. 사장님 말씀대로만 된다면 리스크가 없어보이지만, 안될라면 일이 이상하게 꼬이더라구요. 그러고보니, 싼 매물은 그런 리스크를 안고 가야하기에 싼거더라구요. 그래서 저도 적은 보증금이지만, 골치아픈 일을 만들고 싶지 않아서 안전한 곳으로 들어왔고, 마음편히 지내고 있습니다. 조홀리님, 큰 돈이 왔다갔다 하는 일이고, 혹시 불안한 마음이 드신다면, 사장님 말씀을 듣고 결정하시기보다는 여러루트를 통해서 확인해보시고, 안전한 선택을 하시길 바랍니다. ^^
안녕하세요 조홀리님 :) 계약 전에 리스크를 따져보시는 모습 아주 좋습니다! 소액임차인에 해당한다면 건물이 경매로 넘어가도 낙찰가의 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정액(최우선변제금)을 저당권자보다 먼저 돌려받는데요, 말씀대로 최우선변제금 한도가 1,700만원이라면 보증금 2,000만원 중 300만원은 법적 보호 밖에 있기 때문에 돌려받지 못하게 될 경우 월 35만원씩 약 8.5개월을 월세 없이 더 거주하실 수 있게 될 것 같아요. 하지만 차라리 보증금을 최우선변제금에 해당하는 1,700만원으로 낮추는 것도 방법입니다. 또한 융자+보증금 합계가 해당 오피스텔의 현재 매매 시세에 육박한다면 위험하고, 임대인의 국세/지방세 체납은 등기부에 나오지 않지만 경매 시 보증금보다 먼저 배당되는 위험도 있습니다. 1. 등기부등본 '을구'에 명시된 융자가 실제로 6,000만원인지 다른 가압류는 없는지 직접 확인해보세요. 2. 특약에 "임대인은 잔금일까지 등기부등본상 현재의 권리 관계(융자 6,000만 원 외 무설정)를 유지하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 배액을 배상한다. 임대인의 세금 체납이 없음을 보장한다." 와 같은 안전 장치를 넣으시면 좋겠습니다. 3. 잔금 전, 국세/지방세 완납 증명서를 요청하세요. 4. 전입신고와 확정일자를 잔금 당일 완료해야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 아무쪼록 안전한 집으로 잘 계약하셨으면 좋겠습니다..! 화이팅입니다!
