안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
많은 사람들이 수도권 부동산을 볼 때 '입지'와 '땅의 가치'를 최우선으로 두고 강남과의 접근성을 중요한 가치로 판단합니다. 하지만 지방으로 눈을 돌리는 순간, "지방은 무조건 신축이다", "지방은 입지보다 연식이다"라는 고정관념에 매몰되곤 합니다.
저 역시 최근에 지방 임장을 다니며 비슷한 실수를 했습니다. 지방이니까 '땅의 가치'보다는 눈에 보이는 주변 환경이나 상품성의 가치를 더 크게 생각했던 것입니다.
물론 지방 시장에서 연식의 가치가 중요한 것은 사실입니다. 하지만 이런 일반화 때문에 지방에서도 압도적인 '입지'가 가진 힘을 놓치곤 합니다. 신축의 쾌적함은 시간이 지나면 익숙해지거나 더 좋은 상품에 대체되지만, 입지의 독점성은 시간이 갈수록 가치가 높아집니다. 오늘은 제가 이런 실수를 통해 배운 '지방에서도 위치를 봐야 하는 이유'를 공유해보려 합니다.
연식을 이기는 '입지의 힘'
지방에서도 연식이 가지는 상품성을 넘어 압도적인 땅의 가치를 보이는 곳들이 있습니다. 바로 대구 수성구의 범4만3, 대전의 둔산동, 부산의 해운대 센텀이나 동래 사직 같은 곳입니다. 이런 곳은 단지가 아무리 구축이라도 사람들이 살고 싶어 하는 곳입니다.
수성구 1986년 청구가능
vs 동구 신암동 2021년 동대구에일린의뜰
연제구 2002년 거제2차현대홈타운
vs 진구 2024년 백양산부암서희스타힐스
서구 1992년 크로바 vs 동구 2022년 신흥SK
위의 사례처럼 핵심지의 구축들은 웬만한 외곽 지역의 신축 가격을 가볍게 뛰어넘습니다. 물론 이 입지 안에서도 신축은 더 비싼 가격을 형성하지만, 그것은 단순히 아파트가 새것이라서가 아니라 '입지 위에 지어진 신축'이기 때문입니다.
결국 시간이 흐르면 아파트라는 상품은 낡기 마련이고 감가상각에 의해 가치는 떨어집니다. 하지만 대체 불가능한 학군과 인프라가 결합한 '입지의 가치'는 그 감가상각의 속도를 압도합니다. 인플레이션으로 인해 건물의 상품 가치가 떨어지는 속도보다, 그 땅이 가진 희소성이 더 빠르게 커지기 때문에 결과적으로 전체 가격은 우상향하게 되는 것입니다.
환경의 착시보다 중요한 ‘위치 가치’
입지의 본질을 모르면 눈에 보이는 모습으로 가치를 판단하곤 합니다. 사람들은 흔히 주변의 유해 상권, 경사가 심한 언덕 지형, 혹은 낡고 투박한 단지 모습만을 보고 가치가 없다고 단정 짓습니다. 하지만 이때 한 가지 질문을 해야 합니다.
“환경적 단점이 있는 단지는 맞지만,
이 단지는 어디에 위치할까?”
지방에서도 수도권과 같이 사람들이 가장 좋아하는 핵심지와의 거리가 중요한 입지 가치입니다. 단지의 지형이나 주변 환경보다도 중요한 것은 핵심지와 얼마나 가까운가 하는 '위치'가 가진 입지 가치입니다. 오히려 이런 눈에 보이는 단점들 때문에 가격이 눌려 있다면, 그것은 가치 있는 단지를 상대적으로 저렴하게 살 수 있는 기회입니다. 겉모습에 집중하다가 위치가 주는 입지의 가치를 놓치는 실수를 범해서는 안 됩니다.
대체 가능한 ‘쾌적함’은 입지 가치가 아닙니다
여기서 우리가 경계해야 할 부분이 있습니다. 단순히 연식이 좋고 상권이 가깝고 살기에 쾌적하다고 해서 모두 '좋은 입지'라고 볼 수는 없습니다. 압도적인 중심지가 아닌 곳에서 느끼는 쾌적함은 언제든 대체될 수 있기 때문입니다. 독점적인 가치가 없는 지역이라면, 사람들은 인근에 더 크고 상품성이 좋은 신축이 들어설 때 그 쾌적함을 찾아 쉽게 자리를 옮기곤 합니다.
이런 지역에서는 입지보다 '연식'의 힘이 훨씬 중요하게 작용합니다. 만약 투자를 검토하는 단지가 지역 내 핵심 입지나 그에 인접한 곳이 아니라면, 철저하게 연식에 집중하는 것이 더 좋은 선택일 수 있습니다.
다만 주의할 점은, 쾌적함이 곧 가치인 단지는 시간이 지나 연식이 낡아지면 그만큼의 가치를 잃는다는 것입니다. 이런 단지는 반드시 상품성이 살아있을 때 매도 전략을 세워야 합니다. 따라서 투자를 결정하기 전, 내가 지금 이 단지를 고르는 이유가 상품성인지, 아니면 대체 불가능한 ‘위치 가치’인지를 반드시 알고 매도 시나리오도 수립해야 될 것 같습니다.
부동산 투자의 본질은 결국 '입지라는 한정된 자원'과 '신축이라는 상품성' 사이에서 최적의 선택을 하는 것이라고 생각합니다. 수도권에서 입지의 힘을 믿듯, 지방에서도 그 땅이 품고 있는 본질적인 가치를 먼저 살피는 안목이 필요합니다.
따라서 당장 눈에 보이는 것에 집중하지 말고 지도를 펼쳐 이 단지가 어디에 위치하는지, 단지가 가지는 가치가 ‘대체 불가능한 입지’인지 아니면 ‘시간이 지나면 사라질 상품성’인지를 다시 한번 살펴보길 추천드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
