안녕하세요
꾸준히 오래가는 투자자 꾸오입니다.
최근 투자한 물건에서 기존 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 맞추며 잔금을 진행했습니다.
그동안 여러 번 투자를 했지만
세입자를 내보내고 새로 맞추는 경험은 이번이 처음이었습니다. (아직도 갈길이 멀었네요 ㅎㅎ)
막상 해보니 느낀 점이 하나 있습니다.
투자는 매수가 끝이 아니었습니다.
투자자의 실력은 매수, 보유, 매도 3개의 능력을 갖추고 있어야 합니다.
특히, 이번 경험을 통해 보유 관점에서 스스로의 실력을 깨닫게 되었습니다.
보유를 잘하는 실력은
- 임차인을 내보내는 과정
- 전세를 맞추는 과정
- 새로운 임차인을 들이는 과정
세 단계에서 투자자의 실력이 드러난다는 것을 느꼈습니다.
특히 새로 임차인을 들이는 잔금 날에는
콘센트 커버가 우수수 떨어지는 사건도 있었습니다.
오늘은 이 경험을 통해 느낀
잘한 점과 아쉬웠던 점을 복기해보려고 합니다.
1. 기존 임차인을 내보내며
임차인 만기 6개월 전
재계약 의사가 있는지 먼저 확인했습니다.
재계약 의사가 없다는 답변을 듣고
새로운 임차인을 맞춰야 하는 상황을 설명 드렸습니다.
그리고 한 가지 부탁을 드렸습니다.
새로운 임차인을 맞추기 위해 이사 날짜는 만기 1개월 전까지 확정하지 않는 것이 좋다는 점입니다.
이유도 설명드렸습니다.
임차인이 이미 이사 날짜를 확정하면
특정 날짜에만 들어올 수 있는 신규 임차인만을 확정할 수 있기에
임차인을 들일 수 있는 확률이 줄어들기 때문입니다.
또 하나 신경 썼던 부분은
임차인의 불편함을 먼저 인정하는 것이었습니다.
집을 보여주는 과정에서
불편함이 생길 수 있다는 것을 알기에
- 죄송하다는 마음
- 최대한 배려하며 임차인을 맞추는 과정을 진행하겠다는 점
을 문자로 전달드렸습니다.
사소해 보일 수 있지만
이런 태도가 실제로 큰 도움이 되었습니다.
운도 좋았던 것도 있겠지만
다행히 세입자분도 적극적으로 협조해 주셨습니다.
돌이켜보면 거주 기간 동안
- 문제가 생기면 빠르게 해결해 드렸고
- 설날, 추석마다 작은 선물을 보내드렸던 것
이런 것들이 작게나마 신뢰를 쌓는 과정이었던 것 같습니다.
투자를 하다 보면
집을 사는 것에만 집중하기 쉽지만
투자는 결국 사람과의 관계 속에서 이루어진다는 것을 다시 느낀 순간이었습니다.
2. 전세를 맞추며
전세를 맞출 때 중요하게 느낀 것은 데드라인 관리와 적극적인 행동 이었습니다.
제가 세운 전략은 다음과 같았습니다.
4개월 전
매수했던 부동산에만 전세 등록
3개월 전
매도 부동산 + 주변 잘하는 부동산 5곳
2개월 전
생활권 내 모든 부동산
1개월 전
상위 생활권 + 유사 생활권
시간이 지날수록
노출 범위를 넓히는 방식이었습니다.
전세를 내놓을 때 참고했던 칼럼 두개를 남깁니다.
200군데 부동산 문자 돌리기 (게리롱님) https://cafe.naver.com/wecando7/11179377
네이버부동산 중개소 다운로드 (루시퍼홍님) : https://cafe.naver.com/wecando7/11356083
그 과정에서
유사 생활권의 한 부동산에서 적극적으로 손님을 데려와 주셨습니다.
그 중 한 분이 결국 새로운 임차인이 되었습니다.
흥미로운 점은
그 임차인분이
현재 제가 투자한 단지에 거주하고 있던 분이었다는 것입니다.
집주인이 실거주하게 되어
어쩔 수 없이 집을 나가야 하는 상황이었습니다.
당시 단지 내 전세 매물은 단 2개 뿐이었습니다.
다른 매물은 전세 매물이 없기에 조건 협의를 전혀 해주지 않았고
저는 다음 조건을 제안했습니다.
- 도배 진행
- 시스템 에어컨 설치
이 부분이 결정적인 차이가 되어
제 집으로 입주를 결정하게 되었습니다.
소액으로 투자했던 물건이기에
추가 투자금이 들어가는 것이 아쉬웠지만
시스템 에어컨은 의미 있는 선택이었다고 생각을 하였습니다.
전세를 내놓기 위해 여러 부동산 사장님을 만나 공통적으로 들은 이야기가 있습니다.
“요즘은 시스템 에어컨이 있거나,
수리가 되어 있으면,
조금 비싸도 먼저 나간다.”
특히 지방 구축 아파트일수록
- 수리 여부
- 옵션 여부
가 환금성에 큰 영향을 준다는 것을 느꼈습니다.
결과적으로
- 매수 금액보다 높은 금액으로 전세 계약
- 장기 거주 의사 확인 후 만기 시점은 주변 공급보다 +6개월 뒤로 세팅
으로 설정하여 투자했던 모든 투자금을 회수할 수 있었고,
세입자 만기 시점에서의 역전세 리스크를 낮출 수 있었습니다.
3. 새로운 임차인을 들이며
잔금 날에는 직접 투자 지역으로 내려갔습니다.
- 도배 상태
- 시스템 에어컨
- 집 내부 상태
를 임차인과 함께 확인하기 위해서였습니다.
그리고 그때 발견한 것이
콘센트 커버 문제였습니다.
이번에 알게되었는데
투자 단지의 고질적인 문제로
기성 콘센트 커버가 아닌 자체 제작된 콘센트 커버로
쉽게 파손될 수 있는 구조를 갖고 있어
단지 내 많은 세대에서 콘센트 커버 파손으로
임대인/임차인 간 트러블이 있었다고 합니다.
입주청소 과정에서
- 작은 방
- 부엌
- 냉장고 자리
콘센트 커버가 노후화 되어 떨어져 문제가 있었다고 합니다.
문제는 콘센트 부분을 기존 임차인 퇴거 시 확인하지 못했다는 것입니다.
주택임대차법 기준 상
- 소모품 → 임차인
- 시설 노후 유지/보수 → 임대인
이 책임을 지지만
이 경우는
퇴거 점검을 했어야 하는 부분이었습니다.
심지어 임차인분들은 잔금 후 바로 입주를 하기 위해
이삿짐들이 대기 중인 상태 엿습니다.
임차인 입장에서는 냉장고를 당장에 설치해야 되기에
불편할 수 밖에 없었습니다.
다행히
현장에 계시던 인테리어도 하시던 입주청소 사장님이
서비스로 교체해 주셔서 해결했지만
투자자로서
아쉬움이 남는 순간이었습니다.
“운 좋게 해결된 문제” 였지
“잘 대응한 문제”는 아니었습니다.
복기
👍 잘한 점
1️⃣ 임차인과 관계 관리
- 만기 6개월 전 의사 확인
- 불편함 먼저 인정
- 평소 문제 빠르게 해결
→ 임차인 협조 확보
배운 점
투자는 사람과의 관계가 중요하다.
2️⃣ 전세 전략 세분화
- 4개월 → 3개월 → 2개월 → 1개월
- 노출 범위 확장 전략
배운 점
전세는 시간 관리가 핵심이다.
😢 아쉬웠던 점
1️⃣ 퇴거 시 꼼꼼한 하자 체크 부족
콘센트 커버 문제를 퇴거 시 확인하지 못함
개선점
퇴거 체크리스트 필요
예
- 콘센트
- 스위치
- 문 손잡이
- 창틀
- 수전
- 실리콘
- 배수
2️⃣ 소모품 기준 정리 부족
임대인 / 임차인 책임 기준을 명확히 확인하지 못함
개선
임대인 수리 기준 정리 필요
마무리하며
투자를 하다 보면
우리는 종종
“매수”에만 집중하게 됩니다.
하지만 실제 투자 과정에서 더 중요한 것은
- 임차인 관리 (보유)
- 상품 경쟁력 (매도)
매도까지 이어지는 과정까지 모두 신경 써야 한다는 것입니다.
이번 경험을 통해
집을 사는 것보다
집을 운영하는 것이 더 어렵다
는 것을 다시 느꼈습니다.
하지만 동시에
이 과정 하나하나가
투자자로 성장하는 경험이라고 생각합니다.
아직 갈 길이 먼 투자자이지만
한 걸음씩 나아가 보겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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