안녕하세요 유이사입니다!
오늘은 서울의 초고가 아파트경매 추천물건을 준비해 보았습니다
전부 3월 중순에 진행되는 물건입니다!
1. 옥수동 한남하이츠 시세보다 10억 저렴 but..
서울의 전통적인 부촌이자 재건축 기대감이 매우 높은 옥수동 한남하이츠 아파트가 경매 시장에 나왔습니다.
1982년에 지어진 43년 차 노후 단지이지만, 한강 변 입지와 대지지분이 워낙 훌륭해 투자자들의 이목이 쏠릴 수밖에 없는 물건이더라고요.
현재 재건축 단계가 분양공고 단계까지 와 있는 만큼, 실거주보다는 미래 가치에 무게를 둔 접근이 필요해 보입니다.
단, 주의할 점이 있는데요.
그 부분까지 같이 체크해 보겠습니다.
1 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 성동구 옥수동
✔ 단지명: 한남하이츠
✔ 전용면적 / 공급면적: 177.1㎡ / 188.4㎡ (57평형)
✔ 감정가 / 최저가: 3,830,000,000원 (신건)
✔ 입찰일: 2026년 3월 16일
✔ 건축년도: 1982년
✔ 난방 / 주차: 중앙난방, 도시가스 / 세대당 1대 (총 520대)
2 권리분석 요약
현재 소유자 가족이 전입하여 직접 거주하고 있는 것으로 파악되며, 조사된 임차인은 없습니다.
2013년 8월 30일 신한은행의 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 근저당 3건과 강제경매 기입등기는 매각 후 모두 소멸됩니다.
낙찰자가 추가로 인수해야 할 등기상 권리는 없는 깨끗한 물건입니다.
다만 '토지별도등기'가 있으나, 이는 대규모 아파트 단지 경매에서 흔히 나타나는 현상으로 대지권 미등기나 저당권 설정 등 구체적인 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
(네프콘 회원분들은 입찰 전에 다시 문의주시기 바랍니다!)
2026년 1월분까지 관리비 미납이 없다는 점에서 소유주의 관리 상태는 양호해 보입니다. 명도 비용은 대형 평수를 고려해 약 600만 원 정도 예산을 잡아두는 것이 합리적입니다.
단, 주의할 부분이 있는데요.
바로 현금청산 여부입니다.
해당 물건은 금융기관에 의한 경매가 아니기에 현금청산 대상인지 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 다물건자일수도 있고요.
조합 혹은 구청 등에 문의가 반드시 선행되어야 하는 물건이며, 확인이 안된 경우 입찰하지 않는 것을 권해드립니다.
결론 : 안전한 물건
but. 현금청산 확인 필
3 시세 및 수익 분석
단지 내 동일 면적 실거래가를 보면 2025년 10월에 7층이 46억 4,000만 원에 거래된 기록이 있습니다.
26.1월에는 48억까지 올라간 상황입니다.
단 호가는 44.9억까지 떨어진 물건도 나와있는것으로 보입니다.
현재 감정가인 38억 3,000만 원은 시세 대비 약 10억 원 이상 저렴한 가격입니다.
호가 대비해서는 떨어졌으니 시세파악을 꼼꼼히 해야겠습니다.
4 유이사 코멘트
한남하이츠는 한남동과 옥수동의 경계에 위치해 입지적인 상징성이 매우 큽니다.
특히 57평형임에도 대지지분이 약 38.7평에 달한다는 점은 재건축 시 엄청난 사업성으로 돌아올 수 있습니다.
다만 현재 재건축 분양공고 단계인 만큼 향후 분담금 규모나 조합원 지위 승계 가능 여부를 반드시 조합을 통해 사전에 확인해야 합니다.
성동구 지역의 최근 아파트 매각가율이 110%를 상회하고 응찰자 수도 20명을 넘기는 경우가 많다는 점을 감안할 때, 시세보다 저렴한 이번 감정가는 충분히 경쟁력이 있습니다.
재건축 이후의 프리미엄까지 고려한다면 장기적인 투자 가치는 의심할 여지가 없어 보입니다.
2. 반포자이 지금이 기회..!?
서울 서초구의 대장주 아파트 중 하나인 반포자이가 경매 시장에 등장했습니다.
서초구의 입지적 상징성은 물론이고, 최근 강남권 아파트 가격의 견고한 흐름을 고려할 때 자산가들의 관심이 집중될 수밖에 없는 물건이더라고요.
현재 호가가 낮아지긴 했으나 그럼에도 확실히 매력적인 물건입니다.
단, 입찰 경쟁도 좀 있을 것으로 보이네요~
1 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 서초구 반포동
✔ 단지명: 반포자이
✔ 전용면적 / 공급면적: 85.0㎡ / 116.3㎡ (35평형)
✔ 감정가 / 최저가: 4,260,000,000원 (신건)
✔ 입찰일: 2026년 3월 17일
✔ 건축년도: 2009년
✔ 난방 / 주차: 지역난방, 열병합 / 세대당 1.78대 (총 6,075대)
2 권리분석 요약
현재 임차인 오모 씨가 전입되어 있는 것으로 확인되나, 전입일자가 2024년 2월 28일로 말소기준권리인 2021년 7월 29일(웰컴저축은행 근저당)보다 늦습니다.
따라서 대항력이 없는 임차인이며, 낙찰 후 모든 권리는 소멸되므로 등기상 인수할 권리는 없습니다.
주의사항으로 언급된 '토지별도등기'는 지하철 시설물 등을 위한 구분지상권으로, 일반적인 아파트 사용 수익이나 처분에는 아무런 지장이 없는 공익적 목적의 등기입니다.
2025년 10월분까지 미납 관리비가 전혀 없다는 점도 소유주나 점유자의 관리 상태가 양호함을 시사합니다.
명도 비용은 전용 25평 기준으로 약 276만 원 내외로 예상됩니다.
결론 : 안전한 물건
3 시세 및 수익 분석
최근 실거래가를 보면 2025년 9월에 15층이 48억 8,000만 원에 거래된 사례가 있습니다.
사진은 A타입 물건인데요.
52억까지 거래가 되었는데, 아마 뷰가 좋은 물건이지 않았나 싶습니다.
48~50억 정도로 거래되었다가 현재 호가는 45억입니다.
확실히 호가가 떨어진 상황입니다.
그럼에도 감정가 42억 6,000만 원은 현재 시장 시세 대비 약 3억 원 가량 저렴하게 책정된 금액입니다.
게다가 가장 큰 장점은 실거주가 필요없다는 겁니다.
갭투자를 목적으로 하는 분들이 참여하실 가능성도 매우 높습니다~
4 유이사 코멘트
반포자이는 지하철 7호선 반포역과 9호선 사평역을 끼고 있는 초역세권 단지로, 교육과 교통 환경 면에서 서울 최상급 입지를 자랑합니다.
이번 물건은 29층 중 21층이라는 로열층에 위치해 있어 조망과 채광도 뛰어날 것으로 판단됩니다.
채권 총액이 감정가를 상회하는 수준이라 경매 취하 가능성은 낮아 보이며, 애큐온저축은행과 웰컴저축은행의 중복 경매 신청 건으로 절차상의 안정성도 확보되어 있습니다.
실거주를 목적으로 하는 자산가라면 굳이 유찰을 기다리기보다, 시세보다 저렴한 신건 상태에서 적극적으로 입찰 전략을 세우는 것이 유리할 수 있습니다.
개인적인 의견으로는 5월이 지난 후엔 현재 시세보다 상승하지 않을까합니다.
3. 대치동 동부센트레빌 61평 50억~
강남권 아파트 중에서도 교육과 주거 환경의 정점으로 꼽히는 대치동 동부센트레빌이 경매 시장에 나왔습니다.
2005년 준공 이후 대치동을 대표하는 랜드마크로 자리 잡은 단지인 만큼, 실거주와 자산 가치 보존을 동시에 원하는 분들에게는 더할 나위 없는 기회로 보이더라고요.
현재 시세는 60억을 훌쩍 넘습니다.
최저가 대비 차익만 최소 10억이네요 ㄷㄷ
1 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 강남구 대치동
✔ 단지명: 동부센트레빌
✔ 전용면적 / 공급면적: 161.5㎡ / 201.7㎡ (61평형)
✔ 감정가 / 최저가: 5,050,000,000원 (신건)
✔ 입찰일: 2026년 3월 19일
✔ 건축년도: 2005년
✔ 난방 / 주차: 지역난방, 열병합 / 세대당 2.26대 (총 1,824대)
2 권리분석 요약
현재 소유자 세대가 전입되어 거주 중인 것으로 확인되며, 별도로 신고된 임차인은 없습니다.
2020년 11월 4일에 설정된 서대구새마을금고의 근저당권이 말소기준권리가 되며, 매각 시 그 이후의 근저당, 가압류, 압류 등 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다.
등기부 채권 총액이 76억 원을 넘어 감정가를 크게 상회하므로 경매가 취소될 가능성은 매우 낮아 보입니다.
소유자가 직접 점유하고 있어 명도 난이도는 평이할 것으로 보이나, 대형 평수인 만큼 평당 10~13만 원 수준인 약 464만 원 정도의 명도 비용을 미리 책정해두는 것이 합리적입니다.
결론 : 안전한 물건
3 시세 및 수익 분석
단지 내 동일 평형의 최근 실거래가를 살펴보면, 2026년 1월에 13층이 65억 원에 거래된 기록이 있습니다.
현재 호가는 최소 64.9억입니다.
반포물건과 다르게 이 물건은 호가가 떨어지지 않았네요.
현재 경매 최저가는? 50.5억입니다.
사실상 감정가가 2023년 기준으로 책정되어 있어 현재 시점에서는 상당한 저평가 상태라고 볼 수 있더라고요.
4 유이사 코멘트
도곡역 역세권에 위치한 이 단지는 대치동 학원가 접근성이 뛰어나 학부모님들 사이에서 선호도가 매우 높은 곳입니다.
61평형이라는 대형 평수의 희소성과 강남구 아파트의 우상향 흐름을 고려할 때, 1회차 신건임에도 불구하고 감정가를 훌륭히 상회하는 수준에서 낙찰될 가능성이 매우 높습니다.
관리비 미납 여부가 비공개인 점은 관리사무소를 통해 입찰 전 확인이 필요하지만, 전반적인 권리 관계는 매우 명료합니다.
대치동의 상징적인 입지를 선점하고 싶은 분들이라면 이번 기일을 놓치지 않는 전략이 필요해 보입니다.
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저번 6개가 너무 많은것 같아(?)
오늘은 서울의 아파트경매 추천물건 3가지를 준비해 보았는데요.
다음 시간에는 경기도의 아파트경매 추천물건을 가져와 보겠습니다~!!
“불확실한 세상에서도, 당신의 첫 낙찰만큼은 실패 없도록.”
