안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
벌써 월부학교 겨울학기의 마지막 반임장을 다녀왔습니다.
화창한 날, 좋은 사람들과 새로운 지역을 밟아보며
이 지역이 변화할 모습을 그려보고
더 나아질 우리의 미래를 그려보며
오늘도 한걸음 더 성장하는 시간을 보냈습니다.
아낌없이 나눠주신 인사이트들을
돌아보며 흡수해보고자 합니다.
비슷해보이지만 다른 것
오늘은 3기 신도시 중 한 지역을 살펴보며
앞으로 변화할 모습을 그려봤습니다.
3기 신도시는 대표적으로
- 하남 교산신도시
- 남양주 왕숙신도시
- 고양 창릉신도시
- 부천/인천 대장/계양 신도시
정도가 사업을 추진중인데요.
땅이 가지는 가치의 본질을 다르지 않았습니다.
강남 접근성이 가장 우수한 곳은 어디인가 입니다.
1. 하남 교산신도시
- 핵심 입지: 서울 강동구, 송파구와 인접. 3기 신도시 중에서도 강남 접근성이 가장 압도적인 입지
- 주요 호재 (교통): 지하철 3호선 연장. 오금역→교산신도시→ 하남시청역. 강남/수서권으로의 출퇴근이 획기적으로 개선될 예정
- 미래 가치: 강남 접근성이 우수하여 청약 대기 수요가 가장 뜨거운 곳. 3호선 연장이 예정대로 된다면, 미사신도시도 위협할만한 입지(미사는 연식이 빠지고, 교산의 연식은 최신축)
2. 고양 창릉신도시
- 핵심 입지: 서울 은평구, 마포구와 인접. 상암 DMC의 배후 주거지 역할 가능
- 주요 호재 (교통): GTX-A 노선(창릉역 신설) + 고양은평선이 확정. GTX-A 탑승 시 서울역, 삼성역까지 10~20분대 접근 가능
- 미래 가치: 일산 신도시의 노후화로 인해, 신축과 서울 접근성을 원하는 경기 서북부 수요 흡수 가능한 입지. CBD 직주근접 신축 택지
3. 남양주 왕숙신도시
- 핵심 입지: 구리 인접. 3기 신도시 중 압도적으로 가장 큰 규모(약 6.6 세대)
- 주요 호재 (교통): GTX-B + 9호선 연장(왕숙1·2지구 관통). 9호선 개통으로 강남 접근성 개선 가능
- 미래 가치: 인프라가 완성되면 파급력 있을만한 규모. 다만, 물량이 많아 입주장 시세 변동 가능성.(구리 역전세 가능성) 자족도시로서의 기능을 하려면 기업 유치까지 잘 마무리 되어야 할 입지.
4. 부천 대장신도시
- 핵심 입지: 서울 강서구(마곡지구)와 인천 계양 신도시 인접
- 주요 호재 (교통): 대장홍대선이 확정(홍대입구역까지 20분대 진입) + GTX-D 호재
- 미래 가치: 마곡 직주근접 가성비 대체 가능성. 인접한 인천 계양 신도시와 연계되어 서부권의 대규모 신도시 예정
강남접근성 순서
- 하남 교산신도시 15.6km
- 고양 창릉신도시 18.8km
- 남양주 왕숙신도시 22km
- 부천 대장신도시 22.8km
유의미한 교통망 확충
- 하남 교산신도시 3호선 연장(GBD)
- 남양주 왕숙신도시 9호선 연장(GBD)
- 고양 창릉신도시 GTX-A 창릉역 신설(CBD)
3기 신도시의 특성을 정리해봤는데요.
손품으로만 알 수 없는 것 중 가장 중요한 것은
기존 생활권과 얼마나 연담화 되어 있는지
직접 발품을 팔아보는 것이었습니다.
기존 인프라와 새로운 인프라가 합쳐지며
더 탄탄한 생활권이 형성되고
더불어 입주시기에 잠시 가격 조정이
우리에게는 기회가 될 수 있기에
3기 신도시 뿐만 아니라 인접한 생활권을
둘러보며 그 모습을 살펴보는 시간을 가졌습니다.
더불어, 지금까지 성공한 신도시의 특성들도
함께 정리해보며 3기 신도시의 미래 모습을
조금 더 선명하게 그려볼 수 있었습니다.
현재 보유하고 있는 단지의
가치를 제대로 판단하고 있는가?
최근 투자 복기를 깊이 해보며
보유하고 있는 자산의 가치에 대해
다시 한 번 정리해보는 시간을 가졌습니다.
- 이 지역과 단지의 가치는? (단점/장점)
- 보유할 수 있는 기간은? (장기/단기)
- 가치 대비 절대적 가격의 수준은? (전고점)
- 가치 대비 상대적 가격의 수준은? (비교평가)
- 투자금 수준은? (적정 투자금/더 좋은 대안)
- 리스크 수준은? (운영/잔금 등)
- 지금 돌아보니, 더 좋았던 선택은?
위 체크리스트를 기준으로
가치와 가격, 그리고 조금 더 경험이 쌓인 지금
돌아봤을 때 더 좋았던 선택은 없었는지를 통해
다음 투자를 더 뾰족하게 준비할 수 있었는데요.
아쉽게도 놓친 부분이 있었습니다.
투자 당시 내가 이해하던 내 물건의 가치와,
지금의 내가 이해하는 내 물건의 가치는?
이 질문에 대해 스스로 답을 내리지 못했습니다.
투자할 당시에는 충분히 10년 정도를
보유해도 괜찮겠다라고 생각했지만
가치를 제대로 알고 돌아보니
기회가 되면 언제든 더 나은 자산으로
갈아탈 준비를 해야하는 자산도 있었습니다.
지금 내 물건의 가치를 제대로 이해해야만
스스로 보유 기간을 정해볼 수 있고
결국, 매도하지 않아도 될만큼 가치 있는 자산을
매수할 때까지 이 과정은 반복되어야 함을 배웠습니다.
적어도 6개월에 한 번씩은, 시간의 앞마당을 바탕으로
보유한 물건의 가치를 지속해서 돌아보는 것이
더 나은 자산을 쌓아가는 것임을 배웠으니
앞으로 꾸준히 돌아보고, 개선해나가고자 합니다.
결국, 투자의 본질은
내가 할 수 있는 가장 좋은 자산을 쌓아가는 것이고
그것을 위해 현장을 밟아보는 것도
보유한 자산의 가치를 반복해서 돌아보는 것도
선택이 아닌 필수임을 깨닫는 시간이었습니다.
빠르게 변화하는 시장에서, 시기에 맞는 판단으로
늘 뒤쳐지지 않고 나아갈 수 있도록
모든 것을 내어주시는 멘토님께 다시 한 번 감사드립니다.
한가해보이 멘토님과 함께 밟아본 지역이
벌써 10개 가까이 되는 것 같습니다.
임장지에서도 쉬지 않고, 목이 쉴 때까지
항상 하나를 여쭤보면 열을 넘게 알려주고자
모든 걸 쏟아내주시는 보이 멘토님,
그리고 늘 함께하고자 마음을 활짝 열어주시는
우리 에이반 분들께 진심으로 감사드립니다.
늘 성장하는 제자가 되겠습니다.
