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애재명 대통령의 부동산 정책 방향 급선회 배경
M2 증가율이 장기 평균을 상회하고 있어 유동성을 통한 투기수요의 주택시장 유입 압력이 높은 상황
(정부의 재정확대 정책으로 유동성이 강화되고 있고 앞으로 더욱 강화될 것. → 이게 부동산 시장을 밀어올릴 가능성이 놓다는 것도 알고 있다.)
수도권 입주물량 부족이 예상되면서 수급불안을 자극하고 있는 측면
재정확대를 포기하지 않으며 공급부족도 이미 정해진 미래. 거기에 10.15 대책 이후 추가적으로 생긴 상황이 바로 반도체 초호황. 그동안 일찍이 볼 수 없었던 수준의 이익이 최소 2년간 삼성과 sk하이닉스에 쏟아진다. 정부발 유동성 확대에 이어 민간발 유동성 확대까지 일어나게 생김
부동산 정책 실패로 정권을 두체례 뺏긴 경험이 있기에 유동성 폭증과 공급 부족이 만나서 집값이 폭등한다면 다시 정권 뺏길 수 있고 26년부터 심화될 공급부족은 27~28년에 정점에 달할 가능성. 28년 총선의 화두는 부동산일 수 밖에 없다.
1.29 공급 대책도 수도권에 쏟아붓는다는 6만호 대부분이 2030년 착공이다. 재정 확대 기조도 포기 못하고 공급 부족도 당장 해결 못한다면 결국 수요에 대한 극단적 억제 방향으로 치닫음
더 큰 파격은 그 다음에 있다.
2024년 기준 임대주택의 민간 비중이 86%
그런데 다주택자들을 줄이기 위해 양도세를 중과하고 그 이후는 보유세를 급증시킨다?
공급부족 상황이 심화되는 가운데 다주택자 양도세가 중과 시행되는 5/9 까지 매물을 토해내서 다주택자들이 감소하면 전월세 상승은 필연
전월세가 급등으로 흐르고 이걸 다주택자 탓으로 돌린다면 결국 3+3+3 또는 무제한 계약갱신청구권 도입 및 임대료 상한제 시행이 다음 수순이 될 것.
파격의 결과는?
다주택자가 상당수 감소하게 될 것. 다시 똘똘한 한채로.
독일은 무제한 계약갱신청구권 도입으로 세입자의 평균 거주기간이 12년. 어차피 세입자 안나가니 집주인들은 집 관리 전혀 안하고 임대 매물이 잘 안나오기에 매물이 하나 나오면 수요자가 몰려들어 면접을 통해 임차인 고름. 독일에서 세입자가 되려면 자기소개서 써야하는데 동거가족과 애완동물 유무, 정규직 유무, 월수입까지 적어내야한다.
임대료까지 통제할 경우 기대수익이 높지 않으니 신규 주택 공급도 감소한다.
3+3+3 또는 무제한 계약갱신청구권을 도입하면 어떻게 될까? 임차인은 당분간 호재다. 그러나 임대 매물이 극도로 줄어들기에 이사가기에 큰 불편 겪게 됨
특히 새로 집을 찾게 되는 신혼,독립가구,새로 이사해야하는가구 등응ㄴ 최악의 상황을 맞게 됨
고가 1주택자도 건드릴까?
지금까지 정부 발언들을 종합해보면 고가 1주택에 대한 규제는 초고가1주택 보유세 강화, 비거주 1주택 규제 강화의 방향으로 갈 것 같다.
비거주1주택 규제 강화 : 대통령 발언을 미루어보면 장기보유특별공제는 반드시 건드릴 것으로 보인다. 현재 1주택자 장기보유특별공제는 10년 보유시 최대 40%(연 4%), 10년 거주시 최대 40%(연 4%)를 양도세에서 공제.
장기보유특별공제 축소로 양도세가 늘어나면서 상급지로 갈아타려는 수요 감소는 불가피하나 마찬가지로 갈아타기가 쉽지 않아지면서 현재 주택에 눌러앉게 되므로 매물 감소
결론?
초고가 주택에 대한 핀셋 증세는 해당 주택의 수익률을 떨어뜨리므로 그 동안 다른 가격대의 주택 대비 급증해왔던 상승세가 크게 누그러질 것으로 보인다. 전월세가 상승해도 초고가 주택의 경우 매-전 차이가 그동안 크게 벌어졌기 때문에 당분간 영향이 적을 것
대신 적월세 상승은 초고가 주택보다 낮은 급지들에 대해서는 영향을 줄 수 밖에 없다.
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