관련 강의
열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요.^^
감사하는신바람 감신 입니다.
밥잘튜터님 1강 복귀하고 앞으로 적용할 점
생각해보겠습니다.
1. 전국 부동산 현황
서울 1급지부터 5급지 노원까지 거래량의 변동과 건수에 대해 이해
상급지가 움직여도 하급지까지 상승 영향이 가기 위해서는 시간이 필요하다.
강남이나 상급지 규제를 하면 투자 수요 또는 실수요는
규제 하에서 실거주 또는 투자할 수 있는 곳으로 흘러가게 된다.
(그래서 미리 미리 앞마당을 많이 만들어야 한다.)
10.15규제후 강남 마포는 거래량이 줄었지만,
전세낀 매매가 안되는 상황에서 관악구는 거래량이 많이 줄지않았고,
노원구는 반대로 거래량이 많이 증가했다.
실거주자가 대출을 일으켜서 매수 할 수 있는 금액대 아파트가 많았기 때문이다.
수도권 경기도도 비슷한 이유로 비슷한 움직임이 있었다.
규제하에 시장의 움직임을 이해하고 기억하는 것은
언젠가 비슷한 시장이 올 것이고 그 때 기회를 잡기 위해서다.
시장을 이해하고 사람들 심리를 이해하는 것도 재미있는 투자 요소이다.
2. 저.환.수.원.리
월부의 독수리 5형제 저.환.수.원.리!
첫째 “저평가”
동생들 환.수.원.리의 전세 조거건이 되는 큰형.
큰형만 제대로 기준 잡으면 나며지 동생들은 어느정도 자동으로 따라 오는 것 같다.
저평가는 가치대배 싼 것.
아파트의 가치는 입지(땅의 가치) + 상품성(건물의 가치)
입지는 직장, 교통, 환경, 학군인데,
서울은 강남접근성을 위한 교통이 절대적인데, 이는 먹고 사는 것과 관계성이 아주 높기 때문이다.
직장(생존 = 선택이 아닌 필수)는 1주일에 5일 가야 한다.
가까이 살거나, 가기 편한곳에 살아야 삶의 만족도가 올라간다.
지방은 직장에 가는데 어디에 살아도 비교적 편하게(오래걸리지 않고) 갈 수있다.
그러면, 뭐가 나늘 편하게 하고 내 만족도를 올려 줄 수 있는가라고 보면,
깔끔한 신축에 사는게 나를 편하게 하면서 남들보다 돗보이게 할 수 있다.
그래서 신축을 선호 하는 것이다.
다만, 교육처럼 사는 위치가 직접 영향을 미치는 요소가 있으면
신축이라는 연식보다 접근성이 우선하게 된다.(수성구)
건물의 가치는 시간이 지나면 없어지지만, 접근성은 시간이 지나면 지날수록 강해진다.
왜냐? 사람들이 점점 모이기고 수요가 복리처럼 쌓이기 때문에...
입지 가치:
입지:
- 서울수도권
: 강남을 1시간이내로 갈 수 있는 지역에 아파트가 들어설 수 있는 땅이 없다.
: 교통이 개선 되면 입지가 올라갈 수 있다(ex: GTX)
- 지방
: 직장에 30분이내로 갈 수 있는 빈 땅이 많다. 그 빈땅에 신축이 들어서기가 상대적으로 쉽다.
그래서 지금 아파트가 들어서 있는 땅의 가치가 약하다.
가치:
그래서, 서울 수도권은 입지가 상품성 보다 중요하고, 지방은 입지의 힘의 약하기 때문에
(사람들이 별로 신경 안쓰기 때문에) 상품성이 더 중요하다.
여기서 순서를 잘 기억해야 한다. 입지를 먼저 보고 상품성을 보는지,
상품성을 보고 입지를 보는지 잘 기억해야 한다.
그래야 가치대비 싼지 판단 할 수 있기 때문인다.
결국 서울 & 수도권은 입지가 더 중요하기 때문에 입지를 먼저 고려해야하고 그 다음이 상품성이다.
사람들의 이동(아파트 선택)도 직장 중심으로 교통의 편의성을 따라서 사람들이 흘러가게 되고,
가격도 이 흐름의 순서에 의해 결정된다.
강남까지의 거리를 재는 이유도 여기에 있다.
물리적으로 가까워도 교통이나, 환경이 사람들이 비켜가게 하는 요소가 된다.
하지난 이런 것들은 물리적으로 그 지점까지 가서 판단하기 때문에 거리가 절대적 의미가 있다.
높은곳에서 낮은 곳으로 물이 흐를때 바위나 언덕을 만나면 피해서 옆으로 흘러내려 가게 된다.
언덕이나 바위는 교통, 환경, 교육 같은 요소이다.
물리적 거리는 꼭대기에서 그 지점까지 물이 흘러가는 거리이고.
서울수도권과 지방과는 아파트가치를 결정하는 요소가 다르기 때문에 잘 기억하고 판단해야 한다.
입지가치만 판단 할 수 있으면 저평가는 너무나 쉬울 것 같다.
문제가는 입지판단이 그렇게 쉽지 않다는 것이다.
원금보존에서 전세가율의 의미를 제대로 이해 한 것 같다.
전세가율이 단순 가수효가 정도를 판단할 수 있고,
가수요가 적다면 하락장에서도 적게 하락 할 것이라는 기본적인 개념과,
전세가율이 높아도 하락할 수 있는데, 그 정도가 상대적으로 적어서
가치를 찾아 갈때까지 지킬수 있게되고 결국 상승장을 통해
투자금을 지킬 수 있게 될 가능성이 높다는 의미였다.
1000만원 하락했을 때와 1억 3억 하락할때 심리적 압박감이 하늘과 땅차이다.
만약 대출을 일으킨 투자라면 더더욱 힘들 것이다.
이런 부담감을 최소화 할 수 있는 지표가 전세가율이라는 사실.
3. 투자 프로세스
투자 프로세스 강의에서,
왜 임보를 쓰야하는지를 이해하게 되는 시간이었다.
분임과 단임, 전임, 매임을 해야하는 이유와 방법.
투자 가능한 물건을 만든다는 의미, 그래서 해야 할 행동과
마인드셋.
현장 지향적인 배움이었다.
특히 TOP3 물건을 뽑는것에 그치지 않고, 어떻게 하면 투자 할 수 있는 물건으로 만들것인지 시나리오를 작성하고 모의 투자까지 해보는 것은 꼭 다음 임보에 적용해야 할 부분이다.
더 많은 인사이트가 있어고 내 투자에 적용해야 할 강의였고,
수강하는 동안 튜터님의 말씀을 조금은 이해할 수 있어 행복한 시간이었다.
좋은강의 준비해주시고 현장에서 피땀흘려 쌓은 노하우를 알려주신
밥잘튜터님 감사합니다.
좋은 투자할 수 있도록 노력하겠습니다.
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