🏠"토지거래허가제 어렵지 않아요..." 1단계 : 한 번에 통과되는 약정서 작성 준비방법

안녕하세요, 나와 가족 그리고 모두의 인생을 바꿀 수 있는 도움을 주고 싶어 하는 허씨허씨입니다.

규제 지역에 내 집 마련을 하는 분들이 반드시 거쳐야 하는 과정인 토지거래허가 약정 절차!

대부분 처음 해보시기 때문에 어려운 점이 많을텐데요. 약정 절차부터 허가 후 마무리하는 과정까지 하나씩 따라하시기 쉽게 설명을 드리려고 합니다.

토지거래 허가는 위의 사진처럼 크게 6가지 단계를 거치는데요. 직접 해보니까 각 단계별로 챙겨야 할 서류도 있고 처음이라 막막하더라고요. 

그래서 이 시리즈를 준비했습니다. 

1. 약정서 작성 단계의 필수서류 확인

토지거래허가를 받기 위한 약정서 서식은 규제 지역이 속한 시청 및 구청 홈페이지에 공지가 되어 있습니다. 

성동구청 홈페이지를 예시로 보여드리겠습니다.

• 민원서식 클릭 후 ‘토지거래허가 서식’ 검색

   

신청서식을 눌러보시면 허가 신청서, 조달계획서, 개인정보 수집이용 동의서 등 서식이 첨부 되어있습니다. 주의할 점은 다주택자 양도세 중과 대상 주택과 비대상 주택의 서류가 조금은 다르다는 것입니다.

또한 예외 조항이나 제도의 안정화에 따라 서류의 양식이나 작성해야 하는 내용들이 달라지고 있어서 최신 버전의 서식을 확인하는 것이 중요합니다.

📍 추천방법 : 홈페이지 접속 후 필수서식 확인 → 부동산 사장님께도 더블 체크

• 위임장이 서식에 포함되어 있는 이유 

토지거래허가제는 기본적으로 매도인과 매수인이 직접 구청에 방문하여 신청하는 것이 원칙이나, 사실 현실적으로 쉽지 않다고 생각합니다. 

따라서 실제로는 법무사에게 위임을 하거나 부동산 사장님이 대행을 해주시는 경우가 있는데요. 법무사의 경우 10~20만원 소정의 수수료를 요청하거나 무료로 진행해주는 경우가 있습니다.

위임하지 않고 직접 하실 거라면 위임장 작성은 필요하지 않으며, 약정서 당일에 작성해야 하므로 위임 여부는 미리 체크해두시는 것이 좋습니다.

📍 추천방법 : 위임 또는 직접 진행여부를 사전에 결정한 후 약정서 작성 전 협의

2. 약정 필수서류와 실수하기 쉬운 부분

약정 단계에서는 몇가지 필수서류가 첨부되어야 하는데요. 매수자와 매도자 관점에서 하나의 표로 나눠서 정리해 보겠습니다.

• 매도인/매수인 필수서류

서류 준비 단계에서 몇 가지 사항을 말씀드리면 가족관계증명서(상세)와 주민등록등본은 주민등록번호 13자리가 모두 나와야 합니다. 

위임할 경우 토지이용계획서, 허가 신청서, 자금조달계획서 등 작성해야 할 서류도 하나씩 다 정리해주시니까 크게 걱정할 필요는 없습니다. 대리인 위임 시에는 위임장과 별도로 신분증(앞면) 사본이 첨부되어야 하는 점도 미리 준비하시면 좋습니다.

📍 자주하는 실수 : 가족관계증명서, 주민등록등본 주민번호 뒷자리 제외하고 출력

• 가장 어려운 서류 : 자금조달계획서

자금조달계획서는 약정 단계에서는 계획을 제출하고, 허가 후 신고 단계에서는 계획된 내용을 증빙하는 것이 필요합니다. 

“증빙이라니? 혹시 나중에 문제 되는 거 아닐까?” 이런 걱정이 드실 수 있을 겁니다. (저도 그랬거든요…)

구청에 직접 확인해 본 결과 계획 대비 몇천만 원이 달라지는 걸로 증빙 단계에서 문제 삼지는 않지만 향후에 증빙해야 하는 것을 고려해서 작성하는 것이 중요합니다.

직접 작성하시는 분들을 위해 몇 가지 케이스만 간단히 설명 드리겠습니다. 증여, 상속 등 사례 보다는 일반적인 경우 위주로 설명 드려볼게요.

① 주식, 채권, 가상화폐 매각대금

약정서 작성 당일 자산의 평가금액으로 기재를 하시게 될 텐데요. 향후 증빙자료에서 코인, 주식 등의 세부 내역을 제출해야 할 수 있는 점을 참고해야 합니다. 증권사나 거래소에서 거래 내역서과 잔고 내역서 등을 받아서 제출해야 합니다. 

번거롭고 자산의 범위가 크지 않다면 약정서 작성 전 매도를 하고 현금 등 그 밖의 자금으로 바꿔두셔도 괜찮을 것 같습니다. 

② 부동산 처분대금

현재 전세 또는 월세로 거주 중이거나 기존 물건의 매도 후 신규 매수하는 경우에는 부동산 처분대금으로 작성하셔야 합니다.

③ 차입금 등

토지담보대출(주담대), 신용대출 등 실제 실행 예정인 대출을 전부 작성하시면 됩니다.

혹시 가족이나 지인에게 돈을 빌릴 예정이라면 그 밖의 차입금에 작성하시면 되고, 이 때는 향후 차용증 등을 증빙서류로 제출해야 합니다.

📍 추천방법 : 자금조달계획서는 허가 후 증빙 단계까지 고려하여 작성

3. 자금조달계획서를 간편하게 제출하는 사례

주식, 코인과 같은 자산을 5천만 원 가량 보유하고 있으며 현재 3억 원 전세를 살고 있는 김성실씨가 매매가 5억 원 집을 마련하다고 가정해 보겠습니다. 대출은 최대 2억 원까지 생각을 하고 있습니다.

• 매매가 5억 원 (전세보증금 + 주담대로 가능) 

• 주식 등 5천만 원 (부대비용 + 인테리어 예정)

   

복잡해보이지만 천천히 보시면 이해가 금방 되실 겁니다. 매매가 외에 중개 수수료, 취득세, 인테리어 비용 등은 자금조달계획과 증빙 단계에서 확인하지 않기 때문에 증빙하기 편하게 자금 계획을 미리 짜둔 셈입니다.

안그래도 복잡한 서류를 많이 작성하게 되는데 미리 잘 계획해서 증빙 서류라도 최소화 해보자고요~!

실제로 김성실씨는 현재 거주 중인 임대차 계약서 사본과 주택담보대출에 대한 증빙 서류만 제출하면 증빙이 완료됩니다.

4. 약정서 작성에서 주의할 점과 참고할 사항

약정서는 구청에 제출하지 않고 일반적인 계약서처럼 총 3부를 작성하여 매도인, 매수인, 부동산 사장님이 각각 나눠갖게 됩니다.

• 반드시 들어가야 하는 문구

   

“쌍방이 적극 협력했음에도 불구하고 부동산 거래 허가를

득하지 못한 경우에 본 약정은 무효로 하며

매도인은 매수인에게 약정금을 돌려준다.”

임차인의 갱신 여부, 갱신 시작일자에 따라 일부 지자체에서는 당사자 간 협의에도 불구하고 토지거래 허가를 거절한 경우가 왕왕 있다고 합니다.

이처럼 매수인, 매도인, 임차인이 모두 적극 협조하였음에도 거절되는 사례가 나오고 있기에 약정서에는 위와 같은 특약을 반드시 포함하여야 합니다.

• 약정서부터 허가까지 걸리는 기간은?

평균적으로 15일 이내에서 3주 정도까지 소요가 된다고 안내를 해주는데요. 실제 오늘 접수한 토지거래허가 신청서는 3월 31일 이전에 처리를 해준다고 하였습니다.

지자체별로 거래량이 많은 지역은 담당 공무원을 추가 투입하기도 했다고 하더라고요. 

• 약정금은 계약금이 아니다?

약정금은 약정서 작성 및 허가 후 계약 이전까지 필요한 자금이며 허가가 난 후 계약서를 쓰기 전에 매도인은 약정금을 매수인에게 돌려주어야 합니다.

따라서 매도인은 약정금을 받은 후 바로 사용하시면 안 되고, 매매계약 당일에 매수인에게 돌려준 후 다시 계약금 형태로 받으셔야 합니다.

약정서 작성 단계에서 잘못 쓰면 어쩌지 하는 불안감이 컸었지만, 막상 작성해보면서 생각보다 걱정할 정도로 어렵지는 않아서 다행이라고 생각 되었습니다.

미리 준비만 잘하면 큰 문제없이 허가까지 진행된다고 하니 사전에 몇 가지만 점검해보시고 약정서를 준비하셨으면 좋겠습니다.

많이 걱정되시는 분이라면 법무사 대행 등의 방법을 활용하는 것도 추천드립니다. 

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