답변주셔서 감사드립니다.

안녕하세요? 약정금(가계약금) 나가기 전에 특약 조율을 해야하는데요, 그래서 배우자분이 집을 보고 못보고도 중요합니다만, 이미 특약조건을 협의할 수 있는 공식적인 타이밍이 지났다가 더 문제로 보입니다. 물론 사람하는 일이라, 얼마든지 추가 협의가 가능한데, 만인 님께서 뒤늦게 반드시 넣어야 하는 특약이 생기셨고, 그 특약이 수용되지 않을 경우 매수 계약을 못하겠다는 결정을 하셔도, 가계약금을 돌려 받을 수 있는 가능성은 낮습니다. 즉., 매도인이 더이상 특약 조건을 받아들이지 못하겠다고 하는 경우, 가계약금에 대해서 반환이 어려울 수도 있다는 것입니다. 상황은 이렇고요 별도로, 배우자분이 집을 보는 문제는 이 부분과 연관이 아예 없는 것은 아니지만 사실 별도 문제로 보여요. 일단 님께서 먼저 보셨으니 크게 문제가 없다 판단하시고 진행을 하셨을 것 같은데, 배우자분이 꼭 보셔야 하는 이유가 있을까요? 여튼 지금, 저라면 집보기 문제는: 일단 부사님께 배우자 핑계를 대고, 안보면 자긴 진행 못하겠다 그러는데 한번 꼭 좀 보여달라 등등 읍소를 해보실 것을 추천드립니다. 사실 딴것도 아니고 몇억짜리 집을 사면서 집을 한번 더 보겠다는데 못보여주겠다는 것도 조금 이해가 안갑니다(이런 경우를 별로 못봤어요) 특약 문제는, 위에 다른 선배님 말씀처럼 중대하자는 오히려 법으로 보호를 받고 있어서 입증이 어려운 문제가 있긴 합니다만, 있으면 안되지만 혹여나 있더라도 대응이 가능한 상황으로 보시며될 것 같습니다. 이 외에는 사실 돈 문제입니다. 곰팡이나 결로가 있거나(관리소홀), 타일이 깨졌거나(파손) 등등 돈드는 일인데, 이건 매수하시는데 정말 결정적인 문제는 아닙니다. 잘 해결되셨으면 좋겠습니다!

유쾌한 소리2님, 부동산 첫 매수 과정에서 아내분이 집을 직접 보지 못하고 계약을 진행해야 하는 상황이라 걱정이 크시겠어요. 특히 매도인과 부동산 측에서 다소 비협조적인 태도를 보이니 더 불안하실 수 있을 것 같습니다. 이미 가계약금(매매약정금)이 들어간 상태라면 법적으로 '계약의 중요 부분'에 대한 합의가 이루어진 것으로 간주되어, 매수인이 일방적으로 계약 조건을 변경하기가 현실적으로 쉽지 않은 것은 맞습니다. 하지만 '중대한 하자'에 대한 책임 소재와 잔금 전 현장 확인은 매수인의 당연한 권리입니다. 계약서 작성 시 '특약'을 활용하세요!! 아직 본계약(매매계약서 작성) 전이라면, 반드시 아래 내용을 특약 사항에 넣도록 강력히 요구하세요. 매도인이 집을 보여주지 않는 상태에서 계약하는 것이므로, 이는 정당한 요구이니 강력히 요구하셔도 됩니다. * 현장 확인 조건: "본 계약은 공동매수인(아내)이 목적물을 직접 확인하지 못한 상태에서 체결하는바, 잔금 지급 전 매도인은 매수인의 현장 확인(방문)에 적극 협조한다." * 하자 담보 책임 명시: "계약 체결일 현재 발견되지 않은 누수, 결로, 곰팡이 등 중대한 하자가 잔금 전 확인될 경우, 매도인은 잔금일 전까지 보수하거나 그 비용을 잔금에서 공제한다." (법적으로 매도인의 하자담보책임은 계약 시 몰랐던 하자에 대해 6개월간 유효하지만, 분쟁을 줄이기 위해 특약으로 명시하는 것이 유리합니다.) 중개사분이 "잔금 전 하자는 매도인 책임, 후는 매수인 책임"이라고 단순하게 말하는 것은 다소 무책임한 발언일 수 있습니다. "중개사님 말씀대로 잔금 전 하자가 매도인 책임이라면, 그 하자를 확인하기 위해 아내가 집을 보는 것은 당연한 절차 아닌가요? 확인을 못 하게 하는 것은 나중에 분쟁을 키우는 일입니다." "아내가 집 상태를 확인하지 못해 계약을 망설이고 있으니, 매도인을 설득해 본계약 당일이나 직후에라도 반드시 방문 일정을 잡아달라"고 요청하세요. 집을 당장 보기 힘들다면, 중개사를 통해 현재 집 상태(특히 베란다 누수 흔적, 화장실, 창틀 곰팡이 등)를 구석구석 찍은 최근 사진이나 영상을 보내달라고 하세요. "돈을 넣었으니 나 몰라라" 하는 태도를 방지하는 최소한의 장치입니다. 원활하게 잘 해결되시기를 응원드립니다.

안녕하세요 유쾌한소리2님:) 일반적으로 약정금(가계약금)이 오갔다면 계약의 중요 부분에 대한 합의는 이루어진 것으로 보기에 약정금 지불이후에 특약을 조율하기는 어려우기에 약정이 된 상태는 더욱이 그럴할것으로 판단됩니다. 부사님의 말씀중에 잔금후에 발생하는 중대하자는 매수인이 책임이라는것은 법규와 맞지 않습니다. 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. 집을 매수하신 상황에서 중대하자(누수, 균열 등)가 발견되었다면 매수인이 하자가 있다는 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사할 수 있습니다. 다만, 하자가 언제 발생했는지 입증하기 어렵기 때문에 보통 잔금일로부터 6개월 이내에 발견된 하자에 대해 논의하는 경우가 많습니다. 지금이라도 와이프분께서 집을 확인하시고 중대한 하자를 발견하여 계약을 진행하기 어려운 상황이라면, 이는 단순 변심에 의한 파기가 아니므로 약정금 반환이나 계약 해제 협의로 볼수있기에 우선적으로 집을 보시는것을 권유드립니다. 유쾌한소리2님~ 사람과 사람의 일이기에 입장을 충분히 설명하시고 원만히 해결되시길 바랍니다.