✅아파트명
사당동 이수푸르지오더프레티움
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동작구 종사자수 106,159명 (B)
2. 교통
강남 33분 / 여의도 26분 / 시청 41분
3.학군
동작중 85.4% / 서문여자중 91.5%
4. 환경
가톨릭대학교 서울성모병원, 롯데마트
5. 공급
힐스테이트이수역센트럴 2028년 04월 / 931세대
동작구수방사 2028년 12월 / 556세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 이수푸르지오더프레티움 32평 현재 매매 23억, 전세 10.5억
5년 내 고점 매입시: 2026년 3월 매매 23억 전세 10.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 14억 전세 8.4억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
- 알파 투자 관점에서 해당 단지는 저평가로 보기 어려움. 현재 매매 가격이 전고점임.
2) 환금성 :
- 나홀로 아파트가 아님. 1~3층 및 탑층이 아님
- 강남 접근 약 30분 → 수요가 안정적. 따라서 향후 매도 시 환금성 문제가 없을 것으로 보임.
3) 수익률 :
- 현재 매매가: 23억 / 전세가: 10.5억 / 투자금: 12.5억
- 2배 수익 목표: 2 × 12.5억 = 25억 → 매매가 목표 : 23억 + 25억 = 48억
- 1배 수익 목표: 1 × 12.5억 = 12.5억 → 매매가 목표 : 23억 + 12.5억 = 35.5억
4) 원금보존 :
- 현재 전세가율 10.5억 ÷ 23억 ≈ 46%
- 안정적인 전세가율 기준 약 50% 이상 대비 낮음. 현재 매매 가격이 다소 높은 것으로 판단
- 보수적 전세 상승 가정 (10년):
- 가정 전세 상승 180% → 10.5억 × 1.8 = 18.9억 (보수적 기준 적정 매매가)
- 현재 매매가: 23억 → 약 4억 이상 높은 가격 → 알파 투자 관점에서 매력도 낮음
5) 리스크 대비:
- 2026년 3월 매수 가정 → 전세 만기 2028년
- 해당 시점 인근 공급: 힐스테이트 이수역 센트럴 / 입주: 2028년 4월 / 931세대
- 입주 시점에 전세 공급 증가로 전세 가격 하락 가능성 존재
나의 투자 결론(매수 여부):
알파 투자 기준에서 해당 물건은 투자 적합성이 낮다고 판단되어 투자 기준에 부합하지 않아 미투자 결정.
- 현재 가격이 최고점 수준으로 저평가 구간으로 보기 어려움.
- 전세가율이 다소 낮은 수준임.
- 목표 수익을 달성하기 위해 필요한 가격 상승 폭이 큼
✅ 작성하면서 느낀점 :
특정 물건의 투자 여부를 결정하기 위해서는 명확한 투자 기준이 필요하며, 그 기준에 따라 판단하는 것이 중요하다는 것을 느꼈다. 기준이 없다면 투자 결정을 내리기 어렵다.
