관련 강의
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 열기 90기 15조 튜핑입니다
2주차 강의에서는 부동산 투자 원칙과 가치 판단하는 방법에 대해서 배울 수 있었습니다
투자에서 가장 중요하다고 생각되는 것은,,,
가치 있는 자산을 살때, 매도 타이밍이나 목표 수익률을 정해야 한다는 것과
싸게 사는게 중요하고 , 보유하면서 리스크 관리가 중요합니다
정부의 부동산 규제 정책에도 불구하고 집값은 많이 상승했었습니다
우리나라 과거 정부의 부동산 규제책 변화와 집값 상승률을 봤을때
규제완화 시기에는 오히려 집값은 하락이나 보합 이었으나 규제 강화 시기에는
최고 95%까지 상승했었다는 것을 보고 많이 놀랐습니다
특히 현 정부는 가장 강력한 규제인 토지거래 허가구역으로 서울 전체, 수도권 12개
지역을 규제 했지만 집값은 과거 시장이 그랬듯이 더 오르고 있는 상황입니다
(최근에 1급지 강남, 송파, 서초등 상승세 주춤하는 거 같습니다)
현 정부는 실거주 외에는 모두 투기 수요로 보고 더욱 강력한 규제책으로 몰아 붙인다면
집값은 안정화 될거라고 보시는 걸까요?
과연…정부가 생각하는 대로 짒값은 잡힐까요?
어쩌면 정부는 실거주 외에 모든 유동성을 주식으로 옮겨 가게 하려는
의도가 있지 않을까도 생각됩니다 왜냐하면 국내 주식 시장을 활성화
시키기 위해서 정부는 다양한 정책적 지원을 하고 있는 것으로 알고 있는데요
특히 “자사주 매각”"이라는 유래 없는 정책으로 국내 주식시장은 정말 많이
올랐기 때문에 주변의 많은 분들이 부동산보다는 주식에 투자를 많이 하고 있는 상황입니다
돈의 가치가 떨어지는 시기에는 반드시 자산을 소유해야 합니다
우리나라는 세계에서 경상수지 6위의 흑자구조를 가진 경제 대국이 되었고
그렇다면 우리나라에 그만큼 많은 돈이 쏟아져 들어오고 있지만
그많은 돈이 나의 주머니까지 들어오지 않는다는 것입니다
많은 유동성이 나에게 까지 오게 하기 위해서는 윗단에서
준비하면서 내 주머니에 들어오도록 해야 합니다
이렇게 통화량이 늘어나면 물가는 올라가게 되어 있고
그만큼 돈의 가치는 떨어지기 때문에 반드시 자산을 가져야
한다는 말씀이 인상적이었습니다
똘똘한 한채 투자는 우량주 투자(베타투자), 가치투자는 당배꽁초투자, 성장가치 투자(알파 투자) 입니다
과거 월부에 오기 전에 저는 게으른 투기와 무지성 투자를 2건이나 했었습니다
혼자서 경매 공부하다가 절대 건너서는 안되는 그 강을 건너 먼 외곽에
갭만 보고 투자를 했었는데요,,, 다행스럽게 1채는 작년에 세입자에도 산 가격에
100만원 올려서 매도를 했습니다(근 7년만에 100만에 수익 실제적으로는 잃은 투자인 셈)
아직 1채는 팔지 못하고 있는 상황입니다
투자금이 많고 1년에 모을 수 있는 돈이 많다면 서울에 좋은 자산(우량주)을
사두는 것도 좋은 투자라고 봅니다 물론 내 돈이 많이 필요하고 만약
나쁜 타이밍에 산다면 가격 변동폭이 크기 때문에 리스크도 있습니다
가치가 대비 저평가 된 자산을 작은 투자금으로 사는 담배꽁초 투자와
투자금이 좀 들더라도 미래에 가치가 더 올라갈 좋은 자산을 사두는 것,
즉 잃지 않는 투자로 싸게 사서 비싸게 팔 수 있는 투자를 해야 합니다
저평가는 가치 대비 저렴한가? 가격이 비슷한데 어떤 게 더 가치 있나?를 보는것
환금성은 오피스텔. 생활형 주택, 분양호텔 같은 곳에 투자하는 것이 아니라 사람들이
살고 싶어하는 아파트에 투자하는것
수익율(투자금 대비 수익금) 은 나의 목표 기대 수익률을 정하는 것이 중요하다
수익율 높이는 투자는 가치가 높은 곳으로 수요가 많고, 공급은 없는 곳 즉 서울!
누구는 주저할때 누구는 투자합니다 완벽주의 보다 완료주의가 중요합니다
10억 달성은 하락장을 잘 인내(5-10년 보유 한다는 원칙)한 투자자에게 오는 결과입니다
세금은 부자가 되는 과정에서 반드시 치러야 하는 대가입니다
즉 세금이 두려워서 좋은 자산을 쌓아가는 것을 망설이지 않았야 하고 대신,
현재는 확정된 양도세득세에 관한 정책이 나오지 않은 상황에서는 무주택자나 1주택자는
2-4년 마다 중심지의 좋은 자산으로 갈아타기 하는 것이 중요하고
3주택 이상인 직장인 투자자들은 채수 늘리기는 조심해야 합 시기인 거 같습니다
하지만 기존 역사에서 보았듯이 정책은 계속 반복되고 변화하는 시기에
상황에 맞는 투자를 하면 될거 같습니다 지금 열심히 무리하지 않은 선에서
좋은 자산을 사 놓은 후 다시 다주택할 수 있는 시기가 오면 반드시 좋은 자산을
사모아 가면 될 거 같다고 나름 결론을 내렸습니다
전문가로로부터 시장 전망을 듣는 것은 시간낭비이다 -워렌 버핏
아무런 리스크를 지려고 하지 않는 것이 최고의 리스크이다-너바나
변하지 않는 투자 원칙을 가지고 시장에 대응해 나가는 것이 중요합니다
적용할 점
1 . 안전지대에서 나와서 배우고 성장해 가기 즉 아이들도 어리고 직장 생활도 바쁘고
힘들지만 강의 꾸준히 들으면서 성장하기
2. 문제에 집중하는 것이 아닌 해결력(실행)에 집중하기
3. 경제 위기 시에는 단기간은 하락 할 수 있으나 오리혀 상승 가능성이 있기 때문에 자산 사야 한다
4. 알파 투자자는 저평가를 잘 봐야 한다
5. 전고 대비 10% 정도 (전고 대비 20%이하는 무릎이하다)
6. 수익율보다 수익이 더 좋은 투자하기
(수익율 투자에 집착하면 저가치 물건에 투자할 가능성이 중요하다)
7. 매수시 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산 매수하기
8. 지방은 매도시기 봐야 한다(2년 전에 미리 들어가야 한다)
